Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 по делу n А76-18294/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

регистрационного действия, изложенных исключительно в обжалуемых отказах регистрирующего органа, без проверки иных правовых оснований для совершения соответствующего регистрационного действия.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у регистрирующего органа имелись правовые основания для отказа в государственной регистрации права на заявленные объекты.

Из материалов дела следует, что Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлениями от 01.07.2014 (л.д. 14-16) о прекращении регистрационных записей об аренде в отношении нежилого помещения № 1 – угольная котельная, назначение - производственное, площадь – общая 116,4 кв.м, этаж – 1, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, с. Новоандреевка, ул. Потапова, д. 38, кадастровый (условный) номер 74:34:0107002:1015; нежилого помещения – газовая котельная, назначение - производственное, площадь – общая 441,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-16; 1-3; этаж – 1; 2, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, ул. Городская, кадастровый (условный) номер 74:34:0000000:3952; нежилого помещения – котельная, склад, труба, назначение - нежилое, площадь – общая 1816,4 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал: 1-3; 1 этаж: 1-3, 5-11; 2 этаж: 1-3, 5-19; 3 этаж: 1-12; 4 этаж: 1-10; этаж: 1-4, подвал, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1, кадастровый (условный) номер 74:34:1800122:121, ранее предоставленных во временное возмездное владение и пользование обществу «ТК «Октябрь» на основании договоров аренды № 119 от 11.09.2012, № 120 от 11.09.2012 (л.д. 68-72), № 121 от 11.09.2012 (л.д. 74-82), зарегистрированных Управлением Росреестра.

Согласно представленным в материалы дела распискам Администрацией в регистрирующий орган были поданы заявления от 01.07.2014 с приложением доверенности от 24.06.2014 № 72 на лицо, обратившееся в регистрирующий орган (л.д. 14-16), впоследствии были также представлены дополнительно акты сверки по оплате за аренду от 11.09.2012 (л.д. 17-19).

Иных документов заявителем заинтересованному лицу представлено не было, доказательств обратного материалы дела не содержат; утверждения Администрации о том, что ею для регистрации также были представлены уведомления об отказе от договоров аренды, соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Вместе с тем, в силу ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон договор по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично допускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или соглашением сторон.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2 договоров аренды (л.д. 68-72, 74-82) стороны также предусмотрели дополнительные основания для досрочного расторжения договоров аренды по инициативе арендодателя.

Согласно предупреждениям о необходимости исполнения обязательства №№ 1195/1.7, 1196/1.7, 1197/1.7 (л.д. 11-13) Администрация предлагала на основании п. 6.2.3 - 6.2.5 договоров аренды №№ 119, 120, 121 от 11.09.2012 расторгнуть их в случае отказа от надлежащего исполнения третьим лицом требований п.п. 3.24, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.10 этих договоров.

Как обоснованно отмечает податель апелляционной жалобе, основания для безусловного отказа арендодателя от договоров аренды условия договоров не содержат, действующим законодательством для договоров, заключенных на определённый срок, не предусмотрено.

Однако доказательств прекращения договоров аренды, заключенных с третьим лицом, в порядке, установленном договором, либо действующим законодательством, в дело не представлено.

Более того, применительно к рассматриваемым отношениям, такие доказательства не были представлены и в регистрирующий орган для целей регистрации прекращения аренды.

Согласно п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ). В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Вопреки положениям ст. 450, 619 ГК РФ, условиям договора и названным разъяснениям, Администрацией на регистрацию не были представлены документы, свидетельствующие о прекращении договоров аренды, в силу чего оснований для совершения соответствующего регистрационного действия не имелось, а следовательно отказы регистрирующего органа в совершении регистрационного действия не нарушают прав Администрации, что в силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, требования Администрации удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.09.2014 по делу № А76-18294/2014 отменить.

В удовлетворении требований Администрации Миасского городского округа отказать в полном объеме.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                        Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                    Л.П. Ермолаева

                                                                                         Л.А. Суспицина