Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2014 по делу n А07-6731/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договора аренды от 22.06.2010 № 845-10, Управление по земельным ресурсам обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга, неустойки, а также об освобождении земельного участка).

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности. Суд учёл обстоятельства, установленные при рассмотрении дел №№ А07-2074/2013, А07-9932/2013.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Договор аренды от 22.06.2010 № 845-10 следует признать заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки (земельный участок, размер арендной платы). Обременение в виде аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В рамках настоящего дела Управление по земельным ресурсам заявило о взыскании с ООО «Автореал» основного долга в размере 1 721 089 руб. 61 коп., рассчитанного за период с 05.08.2013 до 31.03.2014. При этом истец учёл произведённые ответчиком платежи (л.д. 19, 21-22).

Представленный истцом расчёт размера денежного обязательства ответчика за период август 2013 года – март 2014 года соответствует правилам, установленным Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена» и решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9, ст.ст. 65, 66 АПК РФ).

ООО «Автореал» доказательств в опровержение правомерности денежных требований оппонента, контррасчёт основного долга не представило.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при расчёте задолженности истец не учёл расположение в границах участка рекламной конструкции, принадлежащей обществу АКР «ТТК», во внимание приняты быть не могут в силу следующего.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).

Земельный участок с кадастровым номером находился в аренде общества «Автореал» на протяжении 2010-2013 гг., более трёх лет. Как указано выше, ответчик перечислял денежные средства в оплату аренды земельного участка, подтверждая, тем самым, исполнение арендодателем обязанности по передаче объекта аренды, пригодного для использования по назначению.

Каких-либо претензий, требований об устранении препятствий во владении и (или) пользовании земельным участком общество «Автореал» к контрагенту из договора аренды не предъявляло, с соответствующими заявлениями в орган местного самоуправления не обращалось.

Между тем, как следует из материалов настоящего дела и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 по делу №А07-2074/2013, рекламная конструкция напротив дома № 37 по ул. 50 лет СССР (паспорт рекламного места № 144-2006) первоначально размещена на основании договора от 15.08.2008 № НР-12/14, заключенного между Администрацией г. Уфы и обществом АКР «ТТК» (л.д. 59, 77-81).

То есть, рекламная конструкция, на которую ссылается ответчик, была размещена в границах земельного участка задолго до заключения договора аренды № 845-10.

Однако данное обстоятельство не препятствовало заключению поименованного договора аренды, вступлению обществом «Автореал» во владение земельным участком с кадастровым номером 02:55:020603:420 и осуществлению хозяйственной деятельности в 2010-2013 гг.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).

Ответчик в своих собственных интересах на протяжении длительного периода времени не возражал против размещения опоры рекламного щита в границах арендуемого земельного участка, с требованием пересмотреть размер арендной платы не обращался, доказательств ограничения предусмотренных договором от 22.06.2010 № 845-10 видов деятельности арендатора фактом нахождения рекламной конструкции на участке не представил, в силу чего не имеется оснований для перерасчёта размера ежемесячного денежного обязательства общества «Автореал».

При оценке поименованного выше довода ответчика коллегия судей также исходит из обстоятельств, установленных при рассмотрении арбитражного дела № А07-2074/2013. При рассмотрении исковых требований ООО «Автореал» к ООО АКР «ТТК» об освобождении земельного участка от рекламной конструкции судами не был установлен и подтверждён факт того, что проектированию строительства препятствовало нахождение на земельном участке рекламной конструкции в виде столба, на котором расположен рекламный щит (л.д. 58-61).

Помимо этого судебная коллегия отмечает, что в силу договора от 15.08.2008 № НР-12/14 плата по договору осуществляется за предоставление права на размещение и эксплуатацию рекламной конструкции, размер платы зависит от площади информационного поля и вида средств  наружной рекламы, тогда как предметом настоящего спора является взыскание задолженности  арендной платы. Доказательств  размера площади какого-либо участка, занимаемого рекламной конструкцией  ответчиком не представлено.

Соответственно, суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объёме взыскал с ООО «Автореал» в пользу Управления по земельным ресурсам 1 721 089 руб. 61 коп. основного долга.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса РФ).

Управление по земельным ресурсам также заявило требование о взыскании с ООО «Автореал» неустойки, предусмотренной пунктом 7.1 договора от 22.06.2010 № 845-10 и рассчитанной за период с 13.08.2013 по 14.03.2014 в размере 90 482 руб. 48 коп. (л.д. 7-9, 21-22).

Расчёт судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным. Контррасчёт ответчик не представил, о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ не заявил (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункт 4 ст. 425 Гражданского кодекса РФ). Истечение изначально согласованного в пункте 3.1 договора аренды от 22.06.2010 № 845-10 срока при неисполнении арендатором обязанности возвратить земельный участок арендодателю не препятствует применению в отношении ответчика меры ответственности, предусмотренной данным договором в пункте 7.1 (неустойка).

В связи с этим суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объёме взыскал с ООО «Автореал» в пользу Управления по земельным ресурсам испрашиваемую сумму договорной неустойки (пени).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

Срок действия договора аренды от 22.06.2010 № 845-10 истёк 14.04.2013.

Продление договорных отношений в силу статей 1, 421 Гражданского кодекса РФ (свобода договора) является правом каждой стороны сделки.

Арендодатель реализовал своё право и с учётом не совершения арендатором необходимых действий для непосредственного освоения земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, не использования арендатором данного недвижимого имущество по предусмотренному договором назначению (проектирование и строительство торгово-сервисного комплекса) отказал в заключении договора аренды на новый срок.

Законность действий органа местного самоуправления, выступающего арендодателем по договору от 22.06.2010 № 845-10, по отказу в заключении данного договора на новый срок, была предметом правовой оценки в рамках арбитражного дела № А07-9932/2013, по результатам рассмотрения которого в удовлетворении требований общества «Автореал» к Администрации г. Уфы отказано (л.д. 98-112).

Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что с истечением предусмотренного пунктом 3.1 договора аренды срока общество «Автореал» утратило права арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420. Аналогичные выводы приведены в судебных актах по делам №№ А07-2074/2013, А07-9932/2013.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса РФ).

ООО «Автореал» предусмотренную федеральным законом и пунктом 5.4.13 договора аренды от 22.06.2010 № 845-10 обязанность не выполнило, земельный участок не возвратило.

Следовательно, Управление по земельным ресурсам правомерно заявило исковое требование о понуждении общества «Автореал» освободить земельный участок и передать его по акту, а суд первой инстанции, в свою очередь, при правильном применении норм материального и процессуального права удовлетворил данное требование.

Доводы ответчика о том, что истец не представил доказательств нахождения на спорном участке принадлежащего обществу «Автореал» ограждения, не соответствует представленным в дело доказательствам и не основан на нормах материального права. Факт наличия ограждения на земельном участке, в 2010 году переданном обществу «Автореал» в аренду, подтверждается актом от 20.02.2014 № 526/о (л.д. 25-29). Кроме того, данный факт установлен при рассмотрении дела № А07-9932/2013 (л.д. 109). Поскольку именно арендатор, то есть фактический владелец (либо пользователь) объекта аренды, отвечает перед арендодателем за использование объекта аренды по назначению, за сохранность переданного имущества, несёт ответственность за размещение в границах арендуемого земельного участка любого иного имущества и в силу