Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2014 по делу n А07-6731/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11364/2014

г. Челябинск

20 октября 2014 года

Дело № А07-6731/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автореал» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 по делу № А07-6731/2014 (судья Вальшина М.Х.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Автореал» – Неустроев Л.В. (доверенность от 05.12.2012 , паспорт).

Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Автореал» (далее – ООО «Автореал», Общество, ответчик), в котором потребовало:

- взыскать с ответчика 1 721 089 руб. 61 коп. основного долга по договору от 22.06.2010 № 845-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, рассчитанного истцом за период с 05.08.2013 до 31.03.2014;

- взыскать с ответчика 90 482 руб. 48 коп. договорной неустойки (пени), рассчитанной за период с 13.08.2013 по 14.03.2014;

- обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 путём демонтажа ограждений и передачи участка истцу по акту приёма-передачи (л.д. 7-9, 21-22).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью Агентство коммерческой рекламы «ТТК» (далее – ООО АКР «ТТК», третье лицо; л.д. 65-67).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 (резолютивная часть объявлена 12.08.2014) исковые требования удовлетворены в полном объёме. При этом суд обязал ответчика освободить спорный земельный участок в течение месяца с момента вступления решения в законную силу (л.д. 119-128).

В апелляционной жалобе общество «Автореал» ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований Управления по земельным ресурсам отказать (л.д. 134). Ответчик утверждает, что расчёты денежных требований истца являются неверными, так как не учитывают факт занятия части арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 рекламной конструкцией, принадлежащей обществу АКР «ТТК». В обоснование данного утверждения ответчик ссылается на судебные акты по делу № А07-2074/2013. Помимо этого, податель жалобы отмечает, что доказательств нахождения на спорном участке принадлежащего обществу «Автореал» ограждения Управление по земельным ресурсам не представило.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истец и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 23.07.2007 на государственный кадастровый учёт поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (предыдущие номера 02:55:020603:419, 02:55:020603:96). Общая площадь участка – 6932 кв.м. ± 29 кв.м. Категория земель «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования «для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса». Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, у пересечения с проспектом Салавата Юлаева. Кадастровая стоимость земельного участка – 155 968 613 руб. 60 коп. (кадастровый паспорт земельного участка от 18.05.2010 № 02/10/1-344504 – л.д. 14-16).

22.06.2010 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) и обществом «Автореал» (арендатор) подписан договор аренды № 845-10 (л.д. 10-13).

По условиям данной сделки арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду на срок с 14.04.2010 до 14.04.2013 (3 года) для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (пункты 1.1, 3.1).

Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия договора аренды:

- в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 14.04.2010 (пункт 3.1); по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлён по соглашению сторон (пункт 3.2); арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3);

- размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 1 091 780 руб. 30 коп. (пункт 4.1); размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путём умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учётом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 4.2.1); расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3); расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4); размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендатора в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункт 4.5); арендная плата за первый подлежащий оплате период, с 14.04.2010 по дату подписания договора, определяется как сумма аренды, начисленной за период с 14.04.2010 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора, расчёты арендной платы, начиная с 14.04.2010 указаны в приложении № 2 к настоящему договору (пункт 4.6); арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперёд, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7); арендная плата вносится арендатором путём перечисления на соответствующий расчётный счёт (в пункте 4.9 приведены реквизиты счёта);

- арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора (пункт 5.4.6); по истечении срока действия договора арендатор обязан в десятидневный срок, не позднее 24.04.2013 передать земельный участок по акту приёма-передачи арендодателю, при этом арендатор несёт ответственность за ухудшение состояния недвижимого имущества в течение срока действия договора до момента возврата земельного участка арендодателю (пункт 5.4.13);

- при изменении условий, предусмотренных в пункте 4.5 договора, арендодатель уведомляет арендатора о них в средствах массовой информации (пункт 6.2); по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает своё действие (пункт 6.3);

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора аренды от 22.06.2010 № 845-10).

В приложении № 2 к договору аренды приведён расчёт арендной платы. Так, размер арендной платы подлежал определению по формуле: «Апл» (арендная плата) = «КСУ» (кадастровая стоимость земельного участка) * «Сап» (ставка арендной платы, в процентах) * («S1» / «S») («S» - площадь земельного участка, «S1» - площадь к оплате). Размер арендной платы за 1 (полный) год аренды: 155 968 613 руб. 60 коп. * 0,7 % * 1 = 1 091 780 руб. 30 коп. Размер ежемесячной арендной платы – 90 981 руб. 69 коп. Размер арендной платы за период с 14.04.2010 по 31.12.2010 – 779 409 руб. 83 коп. Расчёт подписан представителем (генеральным директором) ООО «Автореал» без замечаний и возражений (л.д. 17).

Расчёт размера арендной платы произведён на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан». Сторонами избрана ставка арендной платы в значении «0,7 %», предусмотренная пунктом 5.9 перечня ставок для земель под промтоварными, продуктовыми, смешанными рынками и ярмарками, торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими комплексами и центрами торговли. В период действия договора аренды значение применённой сторонами ставки арендной платы неоднократно увеличивалось путём внесения изменений в решение от 03.12.2007 № 30/7 (с 0,7 % до 1,81 % – л.д. 19).

В подтверждение факта передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 обществу «Автореал» сторонами подписан акт приёма-передачи от 22.06.2010 (л.д. 18).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 17.03.2014 №01/008/2014-6474 права на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 на основании договора от 22.06.2010 № 845-10 обременены арендой в пользу ООО «Автореал» (ИНН 0274140271; ОГРН 1090280024306). Соответствующая регистрационная запись внесена в ЕГРП 14.09.2010 (л.д. 23).

По расчётам Управления по земельным ресурсам в 2010 году общество «Автореал» в оплату аренды земельного участка и договорной неустойки (пени) внесло (перечислило) 324 501 руб. 36 коп., в 2011 году – 673 287 руб. 41 коп., в 2012 году – 2 307 205 руб. 62 коп., в 2013 году – 1 386 598 руб. 57 коп. (л.д. 21-22).

Также из материалов настоящего дела следует, что в 2013 году общество «Автореал» обращалось в арбитражный суд с иском к обществу АКР «ТТК» об освобождении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 путём демонтажа рекламной конструкции. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.07.2013 по делу № А07-2074/2013 в удовлетворении исковых требований общества «Автореал» отказано (л.д. 58-61).

Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 № 18АП-9045/2013 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2014 № Ф09-14366/13 решение по делу № А07-2074/2013 оставлено без изменения. Из текстов судебных актов, размещённых на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной информационно-телекоммуникационной сети Интернет («kad.arbitr.ru»), следует, что ООО «Автореал» обращалось в Управление по земельным ресурсам с заявлением (от 20.12.2012 № 16) о продлении договора аренды от 22.06.2010  № 845-10. Арендодатель отказал в удовлетворении заявления арендатора и в заключении соглашения, предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды. В связи с чем, суды пришли к выводу о прекращении действия договора аренды от 22.06.2010 № 845-10 с истечением предусмотренного в его пункте 3.1 срока (то есть с 14.04.2013). Помимо этого суд апелляционной инстанции установил, что строительство на спорном участке не ведётся, проектирование строительства не осуществлено (л.д. 58-61). Суды отметили отсутствие доказательств того, что проектированию строительства препятствовало нахождение на земельном участке рекламной конструкции в виде столба, на котором расположен рекламный щит, то есть отсутствие доказательств того, что общество-арендатор «Автореал» претерпевает какие-либо ограничения в реализации своих прав в связи с размещением на земельном участке рекламной конструкции.

Кроме того, в 2013 году общество «Автореал» обращалось в арбитражный суд с заявлением (иском) к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в котором требовало признать незаконным отказ в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 и обязать орган местного самоуправления заключить договор аренды от 22.06.2010 № 845-10 на новый срок, для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 по делу № А07-9932/2013 в удовлетворении требований общества «Автореал» к Администрации г. Уфы отказано (л.д. 98-105).

Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 № 18АП-12641/2013 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.03.2014 № Ф09-1304/14 решение по делу № А07-9932/2013 оставлено без изменения (л.д. 106-112).

20.02.2014 Управлением по земельным ресурсам по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 составлен акт №526/о. Из данного акта следует, что земельный участок используется «для парковки автомобилей, и для стоянки автомобилей автосалона «Ниссан», кроме того, участок огорожен (л.д. 25-29). Аналогичный акт, содержащий схожие сведения относительно обстоятельств фактического использования земельного участка был составлен ранее, а именно – 21.05.2013, акт № 1219/о (л.д. 109).

08.04.2014, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом «Автореал» обязательств по внесению арендной платы, прекращение действия