Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2014 по делу n А76-12587/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-10648/2014

г. Челябинск

06 октября 2014 года

Дело № А76-12587/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Таракановой Лидии Андреевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2014 по делу № А76-12587/2013 (судья Бесихина Т.Н.).

В заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Тараканова Лидия Андреевна, её представитель – Мухин Виктор Васильевич.

Индивидуальный предприниматель Тараканова Лидия Андреевна (далее – ИП Тараканова Л.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция Единого Заказчика Калининского района» (далее – ООО «ДЕЗ  Калининского района», ответчик), индивидуальному предпринимателю Храмцову Эдуарду Юрьевичу (далее – ИП Храмцов Э.Ю., ответчик) о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения (площадью 17.1 кв.м.), расположенного по адресу: г. Челябинск. ул. Горького, д. 66, заключенному между ООО «ДЕЗ  Калининского района» и Храмцовым Э.Ю.,  обязании внести соответствующие изменения в указанный договор аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 5-8).

Определением суда первой инстанции от 18.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, третье лицо) (т. 3 л.д. 33-36).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2014 (резолютивная часть объявлена 16.07.2014 – т. 3 л.д. 76-88) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением не согласился истец (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Тараканова Л.А. просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования (т. 3 л.д. 92-95).

Указывая на наличие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, податель апелляционной жалобы ссылается на допущенное ответчиком злоупотребление правом при оформление договора № 57 от 01.01.2010 в качестве договора долевого содержания имущества, который по существу является договором аренды.

Указывает на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а именно положений статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации при квалификации отношений по договорам аренды от 01.01.2008 № 21 и от 01.01.2010 № 57. Полагает, что  названные договоры не посягают на публичные интересы либо охраняемые законом интересы других лиц, а касаются взаимоотношений хозяйствующих субъектов. При этом, требований о признании указанных договоров недействительными ввиду их ничтожности, участниками процесса не заявлялось.

Считает, что судом неправильно применены нормы процессуального права в части оценки полномочий управляющей компании на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома до 2009 года, поскольку ответчику не было предложено представить соответствующие доказательства.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание  ответчики и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в  отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство об истребовании у ООО «ДЕЗ  Калининского района» письменных доказательств – договоров на управление многоквартирным домом № 66 по улице Горького в г. Челябинске за 2007-2008 г.г.

Согласно пункту 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе истребовать доказательство от лица, у которого оно находится, по ходатайству лица, участвующего в деле и не имеющего возможности самостоятельно получить это доказательство.

Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разъяснениями, приведенными в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Учитывая, что доказательств наличия уважительности причин невозможности истребования  указанных документов при рассмотрении дела судом первой инстанции заявителем ходатайства не представлено, оснований для  его удовлетворения отсутствуют.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, с июля 2000 года по декабрь 2008 года, предприниматель Тараканова Л.А. на основании подписанных с Комитетом договоров аренды от 10.07.2000 № 10-5428 (т. 1 л.д. 14-17), от 21.03.2006 № 10-5428 (т. 1 л.д. 18-19), от 24.01.2007 № 10-5428 (т. 1 л.д. 20-21) пользовалась нежилым помещением колясочной многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. Горького, д. 66, площадью 17.1 кв.м.

01.01.2008 договор № 21 аналогичного содержания был оформлен с ООО «ДЕЗ Калининского района» (управляющая компания) (т. 1 л.д. 22-25). По условиям договора арендатор обязуется предоставить предпринимателю Таракановой (арендатор) за плату в пользование объект общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресам: ул. Горького, д. 66, именуемый далее «объект», для использования под ателье, в порядке и на условиях настоящего договора. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 17,1 кв.м. (пункты 1.1, 1.2 договора).

01.01.2010 между предпринимателем и ООО «ДЕЗ Калининского района» оформлен договор № 57 долевого содержания имущества (т. 1 л.д. 26-29). Условиями договора предусмотрено предоставление во временное пользование предпринимателя объекта долевого содержания - общего имущества многоквартирного дома, помещения площадью 17,1 кв.м. расположенного по адресам: ул. Горького, д. 66 (пункты 1.2, 2.1 договора).

В пунктах 3.1, 3.2 договора стороны согласовали, что размер денежных средств подлежащих уплате предпринимателем за содержание общего имущества многоквартирного дома составляет 2 997 руб. 80 коп. в месяц.

Как установлено судом первой инстанции, в связи с окончанием срока действия договора долевого участия в содержании имущества от 01.01.2010    № 57, предприниматель Тараканова Л.А. обратилась к ответчику с заявлением на коммерческое использование общего имущества (колясочной) многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Горького, д. 66 (т. 1 л.д. 30).

В ответ на указанное обращение общество «ДЕЗ Калининского района» направило в адрес предпринимателя проект договора о передаче части общего имущества многоквартирного дома во временное владение и пользование от 01.01.2013 № 300, который не был своевременно подписан арендатором по причине возражений относительно размера арендной платы (т. 1 л.д. 31-34).

01.04.2013  ООО «ДЕЗ Калининского района» заключило с ИП Храмцовым Э.Ю. договор о передаче части общего имущества многоквартирного дома во временное пользование № 431, предметом которого является часть общего имущества (помещение) многоквартирного дома № 66 (проходной подъезд № 3) по ул. Горького в г. Челябинске, общей площадью 17,10 кв.м. (т. 1 л.д. 120-123). Указанный объект общего имущества был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2013 (т. 1 л.д. 124).

ИП Тараканова Л.А. полагая, что, заключив указанный договор о передаче части общего имущества многоквартирного дома во временное пользование от 01.04.2013 № 431, ответчик нарушил её преимущественное право на заключение договора аренды нежилого помещения на новый срок, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции квалифицировал подписанные ИП Таракановой Л.А. и ООО «ДЕЗ Калининского района» договоры от 01.01.2008 № 21 и от 01.01.2010 № 57 в качестве договоров аренды нежилого помещения и пришел к выводу об их недействительности ввиду отсутствия доказательств предоставления управляющей компании полномочий на передачу общего имущества собственников в пользование или аренду. Поскольку права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по таким договорам аренды, не могут быть противопоставлены третьим лица, суд первой инстанции признал отсутствующим у предпринимателя преимущественного права на заключение договора на новый срок в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса, пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Из содержания данной нормы права следует, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: существование отношений сторон по договору аренды; надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором; тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из имеющихся в деле доказательств усматривается, что в связи с окончанием срока действия договора долевого участия в содержании имущества от 01.01.2010 № 57, правильно квалифицированного судом в качестве договора аренды исходя из его действительного содержания, предприниматель Тараканова Л.А. обратилась к ответчику с заявлением на коммерческое использование общего имущества (колясочной) многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Горького, д. 66 (т. 1 л.д. 30).

На указанное обращение предпринимателя от 10.10.2012 общество «ДЕЗ Калининского района» направило в адрес предпринимателя проект договора о передаче части общего имущества многоквартирного дома во временное владение и пользование от 01.01.2013 № 300, условия которого предусматривали увеличение размера арендной платы (т. 1 л.д. 31-34).

26.02.2013 предприниматель Тараканова Л.А. обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении документов, обосновывающих методику расчета арендной платы за пользование нежилым помещением, находящимся в многоквартирном доме по адресу: г. Челябинск, ул. Горького, д. 66 (т. 1 л.д. 11).

На указанное заявление от общества «ДЕЗ Калининского района» поступил отказ в предоставлении запрашиваемых документов по причине отсутствия договорных отношений по аренде имущества (письмо от 26.03.2013 № 589 – т. 1 л.д. 36). В указанном письме ООО «ДЕЗ Калининского района» также сослалось на наличие задолженности предпринимателя по оплате пользования нежилым помещением в период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в сумме 3 991 руб. 92 коп.

Из пояснений ИП Таракановой Л.А. следует, что до апреля 2013 года иных действий по заключению договора, истец не предпринял.

Указанные действия позволяют сделать вывод о направлении обществом «ДЕЗ Калининского района» в адрес предпринимателя оферты (статья 435 Гражданского кодекса Российской Федерации) без определения срока для акцепта (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статья 441 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным,