Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2014 по делу n А76-10681/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-9966/2014

г. Челябинск

02 октября 2014 года

Дело № А76-10681/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Челябинской областной организации Общероссийской общественной организации «Российский Союз ветеранов Афганистана» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.07.2014 по делу № А76-10681/2014 (судья Кузьмин А.Г.).

В заседании приняли участие представители:

          Челябинской областной организации Общероссийской общественной организации «Российский Союз ветеранов Афганистана» - Хуснуллин Р.Ф. (доверенность от 01.09.2014),

          Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – Овсянникова М.С. (доверенность от 13.01.2014 № 215).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Челябинской областной организации Общероссийской общественной организации «Российский Союз ветеранов Афганистана» (далее – Организация, ответчик) о расторжении договора аренды от 15.11.2012 № 4-9079, выселении Организации из нежилого помещения площадью 21,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск,                 пр. Ленина, 61 Б, с обязанием передать помещение по акту приема-передачи, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 29 759 руб. 26 коп., неустойки за просрочку платежей в размере 7672 руб. 56 коп.   

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.07.2014 (резолютивная часть объявлена 07.07.2014) исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Организация (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы отмечает, что не был уведомлен о времени и месте судебного разбирательства. При взыскании суммы задолженности и пени не учтены два платежа на сумму 14 000 руб. от 30.10.2013 и на сумму 8000 руб. от 05.05.2014. В отношении требования истца о расторжении договора аренды истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, так как предложение о расторжении договора было направлено не по надлежащему юридическому адресу Организации: г. Челябинск, пр. Ленина, 61Б, офис 27.

Комитет представил возражения на апелляционную жалобу, в которых  указал, что ответчик в спорном договоре аренды сам указал адрес:                                г. Челябинск, пр. Ленина, 61Б, по которому истцом и было направлено уведомление о расторжении договора. Данный адрес указан и в свидетельстве о постановке ответчика на налоговый учет. Кроме того, о направлении уведомления о расторжении договора истец указал ответчику в ответе на письмо последнего от 08.04.2014 № 11695. Ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы более двух раз подряд, соответственно, основания для расторжения договора аренды имеются.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы. Также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств оплаты арендной платы на сумму 14 000 руб. -30.10.2013 и на сумму 8000 руб. - 05.05.2014.

Представитель Комитета не возражал против приобщения к материалам дела указанных документов, пояснил, что названные платежи в настоящее время приняты Комитетом в качестве надлежащих, представил информационный расчет задолженности по арендной плате и пени с учетом указанных платежей.  

С учетом изложенной позиции Комитета и принимая во внимание, что ответчик в действительности осуществил указанные платежи, фактически о наличии задолженности информацию от истца не получал, арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела указанные документы.  

   Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 09.11.2011 № 4-9079                    (л. д. 13-15), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 61Б, суммарной площадью 21,7 кв. м.

          Срок действия договора устанавливается с 15.11.2011 по 14.11.2012.

          Согласно пункту 5.1 договора за указанные помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату авансов 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (приложения № 1) на расчетный счет, указанный в пункте 1 договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.

         Согласно пункту 6.6 договора в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить комитету пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

         Стороны согласовали расчет арендной платы, которая составила 2291 руб. 52 коп. в месяц.

         Истец по акту приема-передачи от 15.11.2011 передал ответчику указанное нежилое помещение.

         Также между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 15.11.2012 № 4-9079 (л. д. 16-19), по условиям которого Комитет передает, а Организация принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 61Б, суммарной площадью 21,7 кв. м.

          Срок действия договора устанавливается с 15.11.2012 по 14.11.2013.

          Согласно пункту 5.1 договора за указанные помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату авансов 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (приложения № 1), на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.

          Согласно пункту 6.6 договора в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить Комитету пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

          В силу пункта 6.5.7 договора основанием для его расторжения по требованию арендодателя является неуплата полностью арендатором арендной платы более двух сроков подряд.

          Стороны согласовали расчет арендной платы, которая составила за период 15.11.2012 – 2291 руб. 52 коп. в месяц, а с 01.01.2013 по 14.11.2013 - 2069 руб. 53 коп.

          Право собственности муниципального образования «Город Челябинск» на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 61Б, общей площадью 556,7 кв. м подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2010 (л. д. 22).

   Комитет направил в адрес Организации уведомление о том, что арендатором более двух месяцев подряд не вносилась арендная плата, в связи с чем арендодатель требует уплаты задолженности и расторжения договора аренды (л. д. 20).

  Уведомление направлено ответчику по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 61Б, вернулось ввиду отсутствия адресата (л. д. 21, в том числе оборот).

  Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с указанным иском.

  Удовлетворяя исковые требования в полном объёме, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия оснований для расторжения договора аренды, так как ответчик более двух месяцев подряд не вносил аренную плату. Суд счел соблюденным истцом досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды. Также суд исходил из обоснованности требований Комитета в части взыскания задолженности по арендной плате и пени. 

  Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений истца, пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в части.

  Спорные правоотношения сторон возникли из договоров аренды от 09.11.2011 № 4-9079 и от 15.11.2012 № 4-9079.

  О том, что между сторонами правоотношения в рамках указанных договоров аренды отсутствуют, стороны не заявляют.   

  Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело и исследовав имеющиеся в деле доказательства, считает, что исковое заявление Комитета в части требования о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

  В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

  Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

  Из части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

  В данном случае Комитет обратился в суд с исковым требованием к ответчику о расторжении договора аренды, обосновывая свое требование ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы.

  Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Между тем, представленное Комитетом уведомление от 14.02.2014                    № 2746 не может быть признано надлежащим предарбитражным уведомлением в рамках иска о расторжении договора, поскольку данное письмо было направлено арендатору с указанием неполного адреса. А именно: письмо направлено по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 61Б (л. д. 20, 21), в то время как юридический адрес ответчика - г. Челябинск, пр. Ленина, 61Б, офис 27.

Указанный юридический адрес Организации содержится в Едином государственном реестре юридических лиц, сведения которого являются общедоступными. 

  Ссылка Комитета на то, что уведомление было направлено по адресу:                   г. Челябинск, пр. Ленина, 61Б, указанному арендатором в договоре аренды, не может быть принята арбитражным судом апелляционной инстанции, так как, действуя разумно и осмотрительно, добросовестно реализуя права и обязанности арендодателя, принимая во внимание общедоступность информации по юридическим лицам, содержащейся в Едином государственном реестре юридических лиц, истец имел возможность получить информацию о юридическом адресе арендатора.

  Кроме того, в названном уведомлении о расторжении договора аренды не указана сумма и период образования задолженности, при том что доказательства предварительного направления ответчику требования о погашении задолженности истец не представил.  

  Доказательства получения ответчиком ответа на его письмо от 08.04.2014 № 11695, в котором было указание Комитета на направление уведомления о расторжении договора аренды, истцом не представлены.

  Исходя из вышеизложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения, а решение арбитражного суда первой инстанции в данной части - отмене.

  Ввиду указанного исковое требование Комитета об освобождении организацией занимаемого помещения не подлежит удовлетворению.  

В части требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате и пени арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что при расчете исковых требований Комитет не учел еще два платежа, произведенные Организацией: на сумму 14 000 руб. от 30.10.2013 и на сумму 8000 руб. от 05.05.2014.

Принимая во внимание, что в квитанции об оплате от 05.05.2014 на сумму 8000 руб. указано назначение платежа - арендная плата по договору от 15.11.2012 № 4-9079 за январь – апрель, оба платежа относятся к спорному периоду (л. д. 11).

В силу указанного сумма основанного долга равна 7759 руб. 26 коп. (с учетом неучтенной истцом оплаты на 22 000 руб.).

Соответственно, подлежит перерасчету и сумма пени с учетом платежа в октябре 2013 года на сумму 14 000 руб.

Так как платеж на сумму 8000 руб. фактически произведен ответчиком после спорного периода, в том числе начисления неустойки, то на исчисление пени платеж в 8000 руб. не влияет.

С учетом указанного сумма пени составила 5269 руб. 03 коп.

  В связи с изложенным исковые требования Комитета к Организации подлежат удовлетворению частично: с ответчика в пользу