Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 по делу n А47-10855/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

  В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007                № 254 (далее - ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартом, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

  Пунктом 4 ФСО № 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, принципов существенности (в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки), обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена), однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

  Согласно пункту 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

  На основании пункта 7 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1), подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

  Из содержания пунктов 13-15 ФСО № 1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход.

  Согласно пункту 22 ФСО № 1 применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

  а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

  б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

  в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

  Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (пункт 19 ФСО № 1).

  Из представленного истцом отчета от 28.06.2013 № 120-06.2013 следует, что оценщиком использован сравнительный подход к оценке (т. 1, л. д. 85-89). От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался (т. 1,                   л. д. 85, 90).

  Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что оценщиком некорректно применен сравнительный подход.  

  Так, в отчете следующим образом указаны объекты сравнения:

  земельный участок площадью 65 300 кв. м, адрес: г. Оренбург, категория земли – земли населенных пунктов, разрешенное использование – производство; 

  земельный участок площадью 47 000 кв. м, адрес: г. Оренбург, промзона, категория земли – земли населенных пунктов, разрешенное использование – коммерческая застройка; 

  земельный участок площадью 26 700 кв. м, адрес: г. Оренбург, категория земли – земли населенных пунктов, разрешенное использование – коммерческая застройка (т. 1, л. д. 87).

  Таким образом, идентифицирующие признаки земельных участков, являющихся объектами-аналогами (местоположение, кадастровые номера) не указаны, что не позволяет установить наличие объектов-аналогов в действительности.

  В таблице 11 (расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж) (т. 1, л. д. 89) земельные участки - объекты сравнения указаны с теми же площадями, однако в отношении всех трех участков указано назначение – коммерческая зона.   

  Идентифицирующие признаки земельных участков в таблице также не указаны.

  Также если на странице 39 отчета указана следующая информация, из которой получены сведения об объектах-аналогах, - газета «Есть вариант», журнал «Недвижимость», сайты Интернета, то в таблице 11 указан иной источник информации – прайс за 2010 год ООО УКС. 

  В качестве приложения к отчету материальные носители указанных источников информации не представлены. 

  Также следует отметить, что в описании исследуемого объекта -        земельного участка с кадастровым номером 56:44:0335010:2, площадью                        74 386 кв. м указано назначение объекта – для размещения административно-бытовых и производственных зданий (т. 1, л. д. 56). Однако при проведении сравнения использованы объекты-аналоги с назначением – коммерческая застройка.    

  Площади выбранных аналогов значительно различаются с объектом исследования.

  Таким образом, сравнительный подход применен оценщиком при проведении оценки, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, некорректно. При этом, как отмечено выше, данный подход является единственным примененным в отчете.   

  Кроме того, на странице 8 отчета указано, что в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки земельный участок оценивается как свободный от улучшений и обременений. 

  Между тем, на странице 11 отчета указано, что земельный участок характеризуется застройкой и сооружениями производственного назначения                (т. 1, л. д. 56, 59).

  Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что представленный истцом отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

  Названные замечания не позволяют установить, проводилось ли в действительности оценщиком исследование в рамках применения сравнительного (и единственного) подхода.

На основании изложенного не может быть принят довод подателя жалобы о том, что замечания к отчету, приведенные арбитражным судом первой инстанции, носят исключительно технический характер и не влияют на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

С учетом указанного выше неназначение арбитражным судом первой инстанции судебной экспертизы по делу не привело к вынесению неверного решения.

Кроме того, следует отметить, что настоящий спор не относится к категории споров, в которых суд по собственной инициативе может назначить судебную экспертизу.

Более того, в настоящем случае истец в ходе рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции возражал против назначения судебной экспертизы. 

На основании изложенного у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований                           Общества.

  Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на Общество.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.06.2014 по делу № А47-10855/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Оренбургский станкозавод» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              М.И. Карпачева

                                                                                                          Л.А. Суспицина