Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу n А76-2565/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6502/2014

г. Челябинск

03 сентября 2014 года

Дело № А76-2565/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 по делу № А76-2565/2014.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) – Иванов Р.В (доверенность от 26.12.2013),

общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7451323416) – Иванов Р.В. (доверенность от 21.03.2014).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) (далее – общество «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689), ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды земли УЗ № 010260-К-22011 от 02.12.2011 в размере 22 905 344 руб. 33 коп., в том числе основного долга в размере 21 315 800 руб. и пени в размере 1 589 544 руб. 33 коп.

Определением суда от 19.03.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия (ОГРН 1117451009840, ИНН 7451323416).

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования. Так, Комитет просил взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) задолженность по договору аренды земли УЗ № 010260-К-2011 от 02.12.2011 в размере 18 871 658 руб., в том числе основного долга за период с 18.08.2011 по 08.08.2013 в размере 17 498 123 руб. и пени за период с 01.10.2011 по 08.08.2013 в размере 1 373 535 руб. и с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7451323416) задолженность по договору аренды земли УЗ № 010260-К-2011 от 02.12.2011 в размере 3 852 597 руб. 34 коп., в том числе основного долга за период с 09.08.2013 по 31.12.2013 в размере 3 817 677 руб. и пени за период с 09.08.2013 по 31.12.2013 в размере 34 920 руб. 34 коп.

Решением суда 30.04.2014 исковые требования Комитета удовлетворены.

В апелляционной жалобе общество «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689), ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, просило изменить судебный акт в части взыскания с ответчика основного долга и неустойки. По мнению заявителя, арендная плата должна начисляться с момента передачи земельного участка (02.12.2011). Как указал заявитель, в отсутствие доказательств передачи земельного участка ранее, чем 02.12.2011 ссылка Комитета на п. 1.4 является неправомерной; основания для начисления арендной платы за период с 18.08.2011 по 02.12.2011 отсутствуют. При указанных обстоятельствах ответчик считает, что общий размер арендной платы следует уменьшить; полагает, что с общества в пользу истца подлежит взысканию 15 629 676 руб. 64 коп., в том числе: основной долг 14 624 377 руб. 56 коп., неустойка 1 005 299 руб. 08 коп.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

С учетом мнения представителя ответчиков, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Комитета.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой обществом «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) части.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представил письменные пояснения от 18.08.2014 во исполнение определения арбитражного суда апелляционной инстанции от 31.07.2014.

Согласно материалам дела, на основании протокола от 18.08.2011 № 1063 о результатах открытого аукциона между Комитетом (арендодатель) и обществом «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689; арендатор) подписан договор аренды земли УЗ № 010260-К-2011 от 02.12.2011 (л.д.14-20), по условиям которого

арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:1034, площадью 8590 кв.м., расположенный по адресу: ул. Дзержинского в Ленинском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), для строительства жилого дома (поз. № 58) и жилого дома (инд.проект) с магазином на 1-м этаже (поз. № 57).

Согласно п. 1.4 договора его условия применяются к отношениям, возникшим с 18.08.2011 по 18.08.2014.

Договор аренды земли УЗ № 010260-К-2011 от 02.12.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 30.12.2011 (л.д.28).

Согласно п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату по договору, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Передача указанного земельного участка произведена обществу «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 02.12.2011 (л.д. 29).

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 31.07.2013 право аренды по договору УЗ № 010260-К-2011 от 02.12.2011 перешло к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7451323416) 09.08.2013 (л.д. 53-61, 83).

Неисполнение указанными обществами обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в суд.

Согласно расчетам истца, у ответчиков по договору аренды земли УЗ № 010260-К-2011 от 02.12.2011 образовалась задолженность: у общества «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) 18 871 658 руб. (арендная плата за период с 18.08.2011 по 08.08.2013 в размере 17 498 123 руб., неустойка  за период с 01.10.2011 по 08.08.2013 в размере 1 373 535 руб. (л.д. 92,93), у общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7451323416) в размере 3 852 597 руб. 34 коп. (арендная плата за период с 09.08.2013 по 31.12.2013 в размере 3 817 677 руб. и неустойка за период с 09.08.2013 по 31.12.2013 в размере 34 920 руб. 34 коп. (л.д. 81,82).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из их правомерности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее– АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению в части удовлетворения исковых требований Комитета к обществу «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Договор аренды от 13.02.2012 серии УЗ № 010550-К-2011 соответствует требованиям статей 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ. Сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учёт земельный участок, согласован размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП (л.д. 27-28).

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Ответчик не представил каких-либо доказательств погашения долга (статьи 9, 65, 66 АПК РФ).

Согласно расчету истца, задолженность общества «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) перед Комитетом составила 18 871 658 руб. (арендная плата за период с 18.08.2011 по 08.08.2013 в размере 17 498 123 руб., неустойка  за период с 01.10.2011 по 08.08.2013 в размере 1 373 535 руб. (л.д. 92,93),

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование истца в данной части, не учел следующее.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

Предоставление имущества во временное владение и (или) пользование арендатора в силу статей 606, 611, 651, 655 Гражданского кодекса РФ является основной обязанностью арендодателя.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче согласованного с арендатором имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему этого имущества. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

Из материалов дела следует, что земельный участок передан арендатору - обществу «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) по акту 02.12.2011 (л.д. 29).

Доказательств передачи земельного участка во владение и (или) пользование обществу «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) ранее указанной даты, а также доказательств фактического вступления арендатором во владение и (или) пользование недвижимым имуществом до 02.12.2011, в материалах настоящего дела не имеется (статьи 9, 65, 66 АПК РФ).

Содержание п. 1.4 договора аренды от 02.12.2011 («в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 18.08.2011 до 18.08.2014») вопреки позиции Комитета не является достаточным правовым основанием для возникновения на стороне общества «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) обязательства по внесению арендной платы за период с 18.08.2011 по 08.08.2013.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ). Данное правило устанавливает возможность для распространения, предусмотренного договором правового регулирования на фактические отношения, имевшие место до момента заключения сделки. Применение Комитетом и обществом «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) данного правила само по себе не подтверждает совершение участниками арендной сделки каких-либо действий, направленных на исполнение взаимных обязательств.

Таким образом, Комитет не вправе требовать от общества «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» (ИНН 7453078689) внесения арендной платы за период с 18.08.2011 по 02.12.2011.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ (выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую