Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2014 по делу n А07-5832/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предварительного согласования места размещения объектов осуществляется путем проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка.

Поскольку заключение договора аренды земельного участка № 38/т от 19.10.2010 с ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» было произведено по результатам торгов, заключение договора аренды на новый срок, по общему правилу, должно осуществляться на торгах, о чем разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Вместе с тем, при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции не учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 3 названного постановления, согласно которым положения, предусматривающие обязанность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Условиями анализируемого договора  предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для проектирования и строительства торгово-развлекательного центра. Целью договора является проектирование и строительство указанного объекта.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции не принял во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Следует отметить, что обстоятельство отсутствия на момент заключения оспариваемого договора государственной регистрации права собственности ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» на объект незавершенного строительства, как объект недвижимого имущества, не исключает наличия прав общества на него.

Согласно пункту 2 статьи 25 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также разъяснений, приведенных в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации  от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Отсутствие таких условий на дату заключения договора не исключает возможности последующего осуществления государственной регистрации, что и было осуществлено ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» 14.01.2014 (т.3 л.д. 131).

С учетом названного, право на  продление договора аренды связано с оценкой  действий арендатора  по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации  следует, что время, необходимое для освоения земельного участка не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.

Из представленных истцом доказательств усматривается, что после приобретения права аренды земельного  участка, ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» были заключены договоры на осуществление функций технического заказчика, выполнение проектных работ, создание технической возможности присоединения к тепловым и электрическим  сетям, оказания услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством, генерального подряда, отдельных видов подрядных работ, включая выполнение строительно-монтажных работ. В материалы дела представлены доказательства фактического исполнения указанных договоров на общую сумму, превышающую 86 млн. руб. (т. 2 л.д.1-159, т. 3 л.д. 1-60).

При этом ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» принимались реальные меры, направленные на исполнение договоров, включая привлечение к ответственности за их неисполнение в судебном порядке и понуждение исполнить принятые обязательства. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2013 по делу № А07-2285/2013 общество с ограниченной ответственностью «КилСтройИнвест» понуждено к исполнению обязанности передать ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» исходно-разрешительную документацию (с перечислением конкретных документов) со взысканием неустойки в размере 6 205 390 руб. (т. 1 л.д. 106-110).

01.11.2012 обществом получено разрешение на строительство и  по состоянию 18.06.2013 произведена геодезическая разбивка в натуре объекта капитального строительства, залит фундамент, вбиты сваи, проложены коммуникации, складированы строительные материалы, участок огражден металлическим забором, что подтверждает сообщением Администрации  (т. 1 л.д. 73). Сведения об использовании земельного участка для строительства приведены в акте осмотра от 29.03.2013, ссылка на который имеется в решении антимонопольного органа (т. 1 л.л. 67), а также акте муниципального земельного контроля от 09.06.2014 (т. 3 л.д. 79).

Готовность объекта незавершенного строительства, расположенного на предоставленном в аренду земельном участке по состоянию на  14.01.2014 составляет 12 %, что следует из описания объекта при осуществлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

С учетом названного, являясь добросовестным застройщиком, истец имеет право на преимущественное заключение нового договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, с учетом указанной выше правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о недопустимости необоснованного отказа в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать оспариваемый договор не соответствующим закону.

Иной подход, подразумевающий предоставление земельного участка другому лицу, нарушает принцип разумных ожиданий общества, как субъекта предпринимательской деятельности, влечет невозможность завершения  создания объекта недвижимого имущества, права на который принадлежат ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» и нарушает предусмотренный  подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Самостоятельным основанием, исключающим удовлетворение заявленных истцом требований является  отсутствие нарушенных прав ООО АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест», которые могут  быть восстановлены избранным способом защиты.

По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 1, 11, 12, 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявление иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 № 3668/05).

Между тем, заинтересованность в оспаривании договора аренды № 522-13 от 28.05.2013 мотивирована обществом АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест» участием в торгах, по результатам которых заключен договор аренды земельного участка № 38/т от 19.10.2010. При этом, ссылки истца на существенное уменьшение площади предполагаемого строительством торгово-развлекательного центра после проведения торгов и как следствие уменьшение общих затрат на строительство, позволяющее сделать лучшее предложение цены за земельный участок, касаются обстоятельств заключения договора аренды земельного участка № 38/т от 19.10.2010 и не связаны с нарушением прав истца, допущенных при заключении договора аренды № 522-13 от 28.05.2013.

Довод истца о том, что повторное предоставление земельного участка без торгов лишило истца возможности  приобретения права аренды признан судом первой инстанции обоснованным без учета того, что предоставленный по договору аренды земельный участок не является свободным по причине осуществления вышеназванных строительных работ по созданию незавершенного строительствам объекта.

При таких обстоятельствах, в материалах дела отсутствуют доказательства возможности и наличия соответствующих намерений Администрации по выставлению спорного земельного участка на торги.

Соответственно, намерения АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест» по приобретению права аренды земельного участка являются лишь предполагаемыми, а нарушение прав - потенциальным.

При таких данных, удовлетворение заявленных обществом требований противоречит положениям статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судебной защите подлежат только нарушенные права и интересы заинтересованного лица, подлежащие восстановлению избранным способом защиты.

С учетом названного, обжалуемое решение в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене, ввиду нарушения норм материального права и несоответствия  выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием решения об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2014 по делу № А07-5832/2014  в части удовлетворения исковых требований отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест» - отказать.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест» в пользу закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, уплаченной платежным поручением № 81793 от 17.06.2014.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

            И.Ю. Соколова

Судьи

            Г.Н. Богдановская

            Л.В. Пивоварова