Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2014 по делу n А07-5832/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8300/2014

г. Челябинск

18 августа 2014 года

Дело № А07-5832/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2014 по делу № А07-5832/2014 (судья Кузнецов Д.П.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест» - Бондаренко Максим Юрьевич (доверенность от 24.03.2014 № 5), Красильников Михаил Васильевич (доверенность от 24.03.2014 № 4);

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Хайруллина Лилия Рифатовна (доверенность от 13.02.2013 № 1/440-13);

закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» - Емельянов Евгений Сергеевич (доверенность от 06.08.2014), Усманова Айгуль Юрьевна (доверенность от 25.09.2013), Сибгатуллин Артур Рафикович (доверенность от 25.09.2013);

Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Хайруллина Лилия Рифатовна (доверенность от 13.02.2013 № 1/440-13). 

Общество с ограниченной ответственностью АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест» (далее – ООО АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик), закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (далее – ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», ответчик), Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (далее – Управление, ответчик), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра, ответчик) о признании договора аренды земельного участка № 522-13 от 28.05.2013 ничтожным; применении последствий ничтожности сделки путем обязания Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» вернуться к первоначальному состоянию, а именно обязать закрытое акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость» освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020511:40, расположенный по адресу: ул. Маршала Жукова в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и передать его Администрации городского округа город Уфа; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан отменить запись об ограничении (обременении) права по земельному участку с кадастровым номером 02:55:020511:40, сделанную на основании договора аренды № 522- 13 от 28.05.2013 (с учетом привлечения соответчиков по ходатайству истца в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда  первой инстанции от 21.05.2014).

Решением Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 11.06.2014 (резолютивная часть оглашена 09.06.2014) исковые требования удовлетворены частично. Суд признал договор № 522-13 от 28.05.2013, заключенный между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Закрытым акционерным обществом «ИКС 5 Недвижимость» на аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020511:40, площадью 20 613 кв.м., расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, улица Маршала Жукова, недействительным.

Применил последствия недействительности сделки в виде обязания закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020511:40, расположенный по адресу: ул. Маршала Жукова в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик - ЗАО «ИКС 5 Недвижимость»  и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о необходимости реализации права аренды земельного участка на торгах, поскольку проектирование и строительство торгово-развлекательного комплекса не было осуществлено в установленные договором аренды сроки.

Указывает на обращение в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды для окончания строительства торгово-развлекательного комплекса, при совершении действий по подготовке и получению исходно-разрешительной документации для осуществления строительства объекта, разрешения на строительство, ограждению и освоению земельного участка, устройству свайного фундамента, что подтверждается осуществлением 14.01.2014 государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект степенью готовности 12% . При этом, объем вложений в проектирование и освоение земельного участка составил более 86 млн. руб.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтены положения пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 о недопустимости необоснованного отказа в предоставлении земельного участка для целей завершения строительства объекта, которое не закончено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Указанные особенности  исключают применение положений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Также апеллянт ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции относительно заинтересованности в оспаривании договора аренды и применении последствий недействительности сделки истца, который не является стороной договора и не имеет прав в отношении земельного участка. Вопрос о применении последствий недействительности договора путем освобождения обществом «ИКС 5 Недвижимость» земельного участка разрешен судом без учета наличия права указанного общества на распложенный на земельном участке объект незавершенного строительства, который не признан самовольной постройкой в установленном законом порядке. Поскольку потенциальная возможность проведения торгов на право заключения договора аренды не означает обязательности их проведения и признания истца победителем торгов, избранный способ защиты не влечет восстановления прав ООО АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан  не явились.

С учетом мнения представителей сторон и соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы. Представителями ответчиков заявлены возражения на  нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции на основании постановления Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 4793 от 18.08.2010 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020511:40, расположенного в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по улице Маршала Жукова, для строительства торгово-развлекательного комплекса» (т. 1 л.д. 25-26) на торги было выставлено право на заключение договора аренды для строительства торгово-развлекательного центра.

Участниками торгов признаны ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», ЗАО «Ремтрансавто», ООО «АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест».

В соответствии с протоколом № 1 (т. 1 л.д. 29-30) об итогах аукциона от 08.10.2010 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» заключен договор аренды      № 38/т от 19.10.2010 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020511:40 площадью 20 613 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Маршала Жукова, для целей осуществления проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса ориентировочной площадью планируемых к строительству объектов 50 000 кв.м., на срок с 08.10.2010 по 08.04.2013 (т. 1 л.д. 38-45).

Согласно пункту 6.1 договора, в соответствии с условиями продажи права на заключение договора арендатор обязан осуществить разработку и утверждение проектной документации по строительству торгово-развлекательного комплекса в соответствии с градостроительным заключением № ГЗ-1763/ОПО от 17.06.2010 и согласованиями к нему в срок до 08.10.2011; осуществить производство строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию в срок до 08.04.2013.

В соответствии с разрешением на строительство № RU03308000-870-n от 01.11.2012, выданным Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу «ИКС 5 Недвижимость», общая площадь разрешенного к строительству объекта составляет 7 652 кв.м.

Поскольку в сроки, установленные  вышеназванным договором аренды, завершение строительства произведено не было, 06.12.2012 ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обратилось с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Постановлением Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 2150 от 08.05.2013, с учетом изменения его редакции  постановлением Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  № 395 от 06.02.2014 (т. 1 л.д. 49-50, 11-112) ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020511:40, площадью 20 613 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, находящийся по ул. Маршала Жукова в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в аренду сроком на три года для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса.

Соглашением от 22.05.2013 договор аренды земельного участка № 38/Т-10 от 19.10.2010  расторгнут его сторонами с  08.05.2013 (т. 1 л.д. 51).

28.05.2013 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» заключен договор № 522-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020511:40 площадью 20 613 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Маршала Жукова для строительства торгово-развлекательного комплекса на срок с 08.05.2013 по 08.05.2016 (т. 1 л.д. 52-55).

Государственная регистрация договора произведена 18.06.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на  01.07.2013 (т. 1 л.д. 47).

Полагая, что договор аренды № 522-13 от 28.05.2013 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ООО «АгроСтроительный Холдинг «БашКапиталИнвест», как участника торгов на право заключения договора аренды указанного земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. Истцом указано, что в результате существенного уменьшения площади предполагаемого торгово-развлекательного центра после проведения торгов, им могла быть предложена лучшая цена за земельный участок, так как общие затраты на строительство были бы уменьшены, что позволило бы направить денежные средства на приобретение права; повторное предоставление земельного участка без торгов лишило истца возможности  приобретения права аренды.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что при изначальном предоставлении земельного участка в аренду по результатам торгов, в сроки, установленные договором аренды и условиями торгов, проектирование и строительство торгово-развлекательного комплекса арендатором завершено не было. Предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, с учетом правовой позиции пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», оценено в качестве обстоятельства влекущего недействительность (ничтожность) договора аренды. Заинтересованность истца в оспаривании договора мотивирована правом приобретения земельных участков в аренду на  торгах.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора аренды № 522-13 от 28.05.2013,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласовании объекта аренды и размера арендной платы в соответствии с требованиями 654, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка подлежала государственной регистрации и была зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен