Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу n А07-5095/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8205/2014

г. Челябинск

15 августа 2014 года

Дело № А07-5095/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2014 по делу № А07-5095/2014 (судья Харисов А.Ф.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «СкайМастер» - Даутов Т.А. (приказ от 18.11.2010), Данилин А.В. (доверенность от 10.08.2014).

Общество с ограниченной ответственностью «СкайМастер» (далее также – ООО «СкайМастер», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ответчик) с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:56:010103:64, площадью 17 842 кв. м, расположенного по адресу:                     г. Стерлитамак, ул. Гастелло, 2, по состоянию на 01.01.2011 в размере его рыночной стоимости, а именно - 4 380 380 руб. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном                     статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,                  т. 2, л. д. 41, 42).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Комитет по управлению муниципальной собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку, Правительство Республики Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – Министерство, Комитет, Правительство, Управление Росреестра, Администрация, третьи лица, т. 1, л. д. 1-6).                            

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.06.2014 (резолютивная часть объявлена 02.06.2014) исковые требования                               ООО «СкайМастер» удовлетворены (т. 2, л. д. 81-89).

С вынесенным решением не согласилось Министерство и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (т. 2,                         л. д. 101-102).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что отчёт № 8783, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Консалтинг» (далее – ООО «Центр-Консалтинг»), вызывает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение относительно используемой информации по объектам-аналогам – в отчете отсутствуют ссылки на источники информации и даты подготовки информации. В нарушение пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1), оценщик использовал информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Также в нарушение пункта 22 ФСО № 1 при расчёте сравнительным подходом оценщик не обосновал схему согласования скорректированных цен объектов-аналогов, придав наибольший вес одному из аналогов.

ООО «СкайМастер», ФГБУ «ФКП Росреестра», Комитет, Правительство, Управление Росреестра и Администрация отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. С учётом мнения представителей истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании предстатели истца против доводов апелляционной жалобы возражали, указали на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Башкортостан, от 31.07.2013 № РБ-04-2013, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:56:010103:64, площадью 17 842 кв. м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Гастелло, 2 (т. 1, л. д. 23-27).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия устанавливается с 18.01.2012 до 18.01.2022.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 23.04.2014                       № 02/14/1-269664 и информации ФГБУ «ФКП Росреестра» кадастровая стоимость земельного участка составляет 44 623 020 руб. 42 коп. (т. 2, л. д. 28-32, 44-46).

Указанная кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 № 521 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан», которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель указанных населенных пунктов на территории Республики Башкортостан по состоянию на 01.01.2011.

В обоснование своих исковых требований истец представил отчёт от 01.01.2011 № 8783, выполненный ООО «Центр-Консалтинг» (оценщик             Чернова О.С.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 с учётом округления составила 4 380 380 руб. (т. 1,                  л. д. 28-125).

Также истцом представлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков», членом которого является оценщик, на указанный отчёт, согласно которому отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки (т. 1, л. д. 126-136).

Истец, полагая, что определенная по результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истец представил необходимые доказательства в обоснование своих требований. Доказательства иной величины рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлены, ответчик и третьи лица ходатайство о назначении экспертизы не заявили.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости») кадастровый учёт земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом.  

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 № 521 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан», которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2011.

Между тем, истцом в материалы дела представлен отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, из которого усматривается значительное расхождение в установленном кадастровой оценкой земель размере стоимости земельного участка и определенной рыночной стоимости.

  В соответствии с абзацем первым статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») (в редакции, действовавшей на момент обращения истца в суд) результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.

  При этом согласно абзацу второму названной статьи в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

  В постановлении от 28.06.2011 № 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом её определения (массовым характером).

  Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

  Именно поэтому статьёй 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

  Учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

  Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013                              № 10761/11.

  Таким образом, арбитражный суд первой инстанции верно определил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату 01.01.2011, на которую определена и кадастровая стоимость земельного участка на основании проведенной массовой оценки. 

  Истец представил отчёт № 8783 об оценке рыночной стоимости земельного участка. По состоянию на 01.01.2011 рыночная стоимость указанного земельного участка составила 4 380 380 руб.  Из данного отчёта усматривается значительное превышение кадастровой оценки земельного участка, указанной в кадастровом паспорте земельного участка, его рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.

Применительно к доводам апелляционной жалобы о том, что отчёт                    № 8783 в части не соответствует требованиям ФСО № 1, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Министерство указывает, что в нарушение пункта 19 ФСО № 1 оценщик использовал информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Также в нарушение пункта 22 ФСО № 1 при расчёте сравнительным подходом оценщик не обосновал схему согласования скорректированных цен объектов-аналогов, придав наибольший вес одному из аналогов.

  Из таблицы отчета, содержащей описание аналогов, следует, что оценщиком в целях определения рыночной стоимости участка подобрано