Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 по делу n А76-21732/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

на утверждении о незаключенности договора аренды муниципального имущества – нежилого помещения  связи с отсутствием государственной регистрации договора.

Указанные правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование Региональному отделению Партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Челябинской области нежилого помещения на основании договора аренды от 01.08.2012 № 25, поэтому их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая положения договора аренды от 01.08.2012 № 25, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации, доказательства осуществления которой в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего:

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - Информационное письмо от 25.02.2014 № 165), совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, однако уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Поскольку в договоре аренды от 01.08.2012 № 25 стороны достигли соглашения о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли, что подтверждается фактом передачи нежилого помещения арендатору по акту приема-передачи муниципального имущества от 01.08.2012 (т. 1 л.д. 19), регулярным внесения арендатором арендной платы в период с августа 2012 года по ноябрь 2013 года (т. 1 л.д. 65-80), судебная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о возникновении между сторонами обязательственных отношений по аренде имущества.

Ссылки апеллянта на неисполнение арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 15 договора аренды от 01.08.2012, по страхованию помещения, по установке пожарной сигнализации, по проведению перепланировки, переоборудования только с согласия арендодателя, по своевременной оплате коммунальных услуг, не опровергают вывод суда первой инстанции о существовании между сторонами договорного обязательства. При неисполнении арендатором указанных обязательств, арендодатель не лишен возможности заявления требований, связанных с нарушением договорных условий.

Довод апеллянта о незаключенности договора аренды со сроком действия более года, мотивированный несоблюдением требования о государственной регистрации такого договора, также противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Принимая во внимание изложенное, Администрация вправе требовать возврата помещения лишь по истечении согласованного договором срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

О наличии таких оснований в рассматриваемом случае Администрацией не заявлено, в качестве правового обоснования требования об освобождении нежилого помещения Администрация сослалась на статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Поскольку незаконности владения имуществом арендатором не установлено, а правоотношения сторон регулируются нормами обязательственного права, оснований для виндикации имущества по правилам статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно учел, что согласно пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда.

В соответствии с приведенным выше обоснованием, договор аренды от 01.08.2012 сроком действия до 31.06.2015 подлежит государственной регистрации.

Согласно пункта 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, Региональное отделение Партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Челябинской области во исполнение условий договора аренды приняло меры по государственной регистрации договора (подало заявление на государственную регистрацию, предоставляло документы, отсутствие которых препятствовало осуществлению государственной регистрации), о чем свидетельствуют расписки в получении документов на государственную регистрацию (т. 1 л.д. 56-61).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Установив, что причиной отказа в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2013 № 25 послужило заявление Администрации о возврате документов без проведения государственной регистрации и неустранение в установленный государственным регистратором срок обстоятельств, препятствующих государственной регистрации, суд апелляционной инстанции полагает, что отказ уполномоченного органа в регистрации договора аренды находится в прямой причинно-следственной связи с действиями Администрации, что свидетельствует о создании ею препятствий в проведении государственной регистрации договора.

На этом основании суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные требования Регионального отделения Партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Челябинской области. При этом суд, руководствуясь положениями статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно исходил из отсутствия оснований для возложения на Администрацию обязанности зарегистрировать договор аренды, поскольку при удовлетворении требований в порядке  статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Ссылка апеллянта на осуществление 06.12.2013 государственной регистрации права оперативного управления муниципального учреждения «Управление городского хозяйства и архитектуры» на спорное нежилое помещение не является основанием для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Как правильно установлено судом первой инстанции, государственная регистрация права оперативного управления  муниципального учреждения «Управление городского хозяйства и архитектуры» на нежилое помещение № 13 площадью 43,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Коркино, пр. Горняков, д. 4, была произведена без предоставления имущества во владение, о чем свидетельствуют первоначальные исковые требования по настоящему делу. Соответственно, довод апеллянта о нарушении прав названного учреждения не может быть признан обоснованным.

Осуществление государственной регистрации договора может служить основанием для применения пункта 1 статьи 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в силу которого переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Доводы апеллянта о неисполнимости принятого решения о государственной регистрации договора аренды подлежат отклонению, поскольку государственная регистрация права оперативного управления не является основанием для прекращения зарегистрированного права собственности муниципального образования.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований для отмены решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Взыскание государственной пошлины в доход федерального бюджета не производится в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской