Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу n А07-19432/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-7074/2014

г. Челябинск

17 июля 2014 года

Дело № А07-19432/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистун Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2014 по делу № А07-19432/2013 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Крупнова Андрея Анатольевича – Козаев С.Л. (доверенность от 07.10.2013, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Крупнов Андрей Анатольевич (далее – ИП Крупнов, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. Истец потребовал определить следующие условия договора «купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой» от 17.09.2013:

- пункт 2.1: покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 1 988 983 рублей, стоимость объекта равна его рыночной стоимости без НДС;

- пункт 3.1.1: покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 198 898 руб., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора, днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца (с учётом уточнения заявленных требований, принятого арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 1, л.д. 5-7; т. 2, л.д. 206-208).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – Администрация) и общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Альте» (далее – ООО «КК «Альте», Консалтинговая компания; т. 1, л.д. 1-5).

Решением от 20.05.2014 (резолютивная часть объявлена 19.05.2014) исковые требования удовлетворены. Суд установил положения пунктов 2.1, 3.1.1 договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в испрашиваемой истцом редакции. Кроме того, суд рассмотрел и частично удовлетворил заявление ИП Крупнова о взыскании с Управления судебных расходов (т. 3, л.д. 18-31).

В апелляционной жалобе Управление муниципальной собственности просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 3, л.д. 34-36). Ссылается на следующее. Суд первой инстанции необоснованно не учёл представленный ответчиком отчёт независимого оценщика от 30.08.2013 №08.1-07/XIII-МК. Данный отчёт несоответствующим требования Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки не признан. В свою очередь, приведённая в тексте отчёта, итоговая стоимость объекта оценки не признана арбитражным судом недостоверной.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ответчик и третьи лица явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 30.05.2000 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена запись № 02:01:401:01/6.2000:13.1 о праве собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан на нежилые помещения общей площадью 165,3 кв.м., инвентарный № 4153, кадастровый (или условный) номер 02:401:4153:0000:13, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: г. Уфа, Советский район, пр. Октября, д. 21/5 (свидетельство о праве, технический паспорт – т. 2, л.д. 83-94).

По договору аренды от 01.09.2011 № 7208.2 и акту приёма-передачи от 05.07.2011 поименованные выше нежилые помещения общей площадью 165,3 кв.м. переданы органом местного самоуправления предпринимателю Крупнову во временное владение и пользование (в аренду) для использования под офис (административная деятельность) на срок по 05.07.2014. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 12.10.2011 (т. 1, л.д. 104-110).

30.08.2013 обществом «КК «Альте» (исполнитель) по заданию и в интересах Управления муниципальной собственности (заказчик) подготовлен отчёт № 08.1-07/XIII-МК об оценке рыночной стоимости нежилых помещений (165,3 кв.м.) подвала девятиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, Советский район, пр. Октября, д. 21/5 (т. 2, л.д. 1-111). Согласно данному отчёту рыночная стоимость объекта оценки составила 3 030 000 рублей (т. 2, л.д. 2-3, 73).

12.09.2013 Администрацией г. Уфы со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ вынесено постановление № 4794 об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, Советский район, пр. Октября, 21/5 (т. 1, л.д. 39-43).

17.09.2013 представитель Управления вручил ИП Крупнову копию постановления от 12.09.2013 № 4794, проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой и сопроводительное письмо от 17.09.2013 № УС-3250 (т. 1, л.д. 12-20, 35-36). В письме ответчик просил истца подтвердить своё намерение использовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества либо представить заявление об отказе от использования преимущественного права (т. 1, л.д. 35-36).

Согласно пунктам 2.1, 3.1.1 подписанного представителем Управления (продавец) проекта договора купли-продажи цена нежилых помещений составляет 3 030 000 рублей (т. 1, л.д. 13).

ИП Крупнов не согласился с предложенной контрагентом выкупной стоимостью арендуемого недвижимого имущества и обратился к независимому оценщику (ООО «Агран-бизнес оценка») для целей определения рыночной стоимости нежилых помещений (договор от 04.10.2013 № 59-13 – т. 2, л.д. 196).

07.10.2013 обществом «Агран-бизнес оценка» в интересах истца подготовлен отчёт № 59-13, согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений составила 2 172 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость (далее – НДС; т. 1, л.д. 46-121).

14.10.2013 ИП Крупнов представил в Управление протокол разногласий к договору купли-продажи. Покупатель предложил продавцу для целей совершения сделки применить значение рыночной стоимости нежилых помещений, приведённое в отчёте от 07.10.2013 № 59-13 (т. 1, л.д. 44, 45).

В письме от 25.10.2013 № 10579-УС ответчик сообщил истцу о том, что условия приватизации нежилых помещений, в том числе регламентирующие цену продажи имущества, утверждены постановлением Администрации г. Уфа от 12.09.2013 № 4794 и изменены быть не могут (т. 1, л.д. 37-38).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что предложенная органом местного самоуправления выкупная стоимость нежилых помещений завышена, не соответствует действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, ИП Крупнов обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи).

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности несоответствия предлагаемой ответчиком выкупной стоимости недвижимого имущества его рыночной стоимости, определённой по результатам проведения судебной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Таким образом, орган местного самоуправления при наличии у заинтересованного лица (арендатора) преимущественного права выкупа, то есть при соблюдении требований Закона № 159-ФЗ, обязан совершить сделку купли-продажи муниципального недвижимого имущества по цене, определённой независимым оценщиком.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Между истцом и ответчиком имеют место неурегулированные разногласия относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Арбитражный