Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2014 по делу n А07-4579/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6987/2014

г. Челябинск

14 июля 2014 года

Дело № А07-4579/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистун Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хамидуллина Дамира Гиниятовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2014 по делу № А07-4579/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Хамидуллина Дамира Гиниятовича -    Брюханова  Лариса Николаевна (доверенность от 14.05.2013).

Индивидуальный предприниматель Хамидуллин Дамир Гиниятович   (далее – истец, предприниматель, ИП Хамидуллин Д.Г.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан (далее – Администрация), Муниципальному унитарному предприятию «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» (далее - МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок») о признании недействительным договора аренды земельного участка № 03-2008-40Э от 25.03.2008, площадью 6317 кв.м. кадастровый номер 02:51:080331:325, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, Чекмагушевский район, с.Чекмагуш ул Ленина, 52А, заключенного между Администрацией муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан и МУП «Чекмагушевский рынок», зарегистрированный 18.01.2009 номер государственной регистрации 02-04-27/024/2007-425 в части передачи в аренду земельного участка площадью 1200 +/- 12 кв.м., занятого и необходимого для использования объекта недвижимого имущества – бани площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315, обозначенного в заключении землеустроительной судебной экспертизы № 001АС-09/13, исполненном кадастровым инженером Акчуриным М.Р. с координатами следующих характерных точек границы (номер точки, координаты Х, координаты Y):

№ 1788 6104077,5 275430,46

№ 1789 6104105,15 275412,495

№ 1790 6104124,36 275444,363

№ 1791 6104096,71 27546,39.

Истец также просил применить последствия недействительности сделки: обязать МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» возвратить Администрации муниципального района Чекмагушевский район часть земельного участка площадью 1200 +/- 12 кв.м., занятого и необходимого для использования объекта недвижимого имущества – бани площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315, обозначенного в заключении землеустроительной судебной экспертизы № 001АС-09/13, исполненном кадастровым инженером Акчуриным М.Р. с координатами следующих характерных точек границы (номер точки, координаты Х, координаты Y):

№ 1788 6104077,5 275430,46

№ 1789 6104105,15 275412,495

№ 1790 6104124,36 275444,363

№ 1791 6104096,71 27546,39 (требования изложены с учетом изменения заявителем их предмета, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Чекмагушевскому району Республики Башкортостан (далее – Комитет по управлению собственностью), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра).

 Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2014 (резолютивная часть оглашена 07.05.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Хамидуллин Д.Г. (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неправильность установления судом обстоятельства расположения принадлежащего Хамидуллину Д. Г. здания бани на земельном участке с кадастровым номером 02:51:080331:325 (А), площадью 5113 кв.м., по адресу Республика Башкортостан, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52А, поскольку фактически объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:51:080331:325 (Б), площадью 1204 кв.м.

Считает неправильным вывод об отсутствии нарушений прав предпринимателя предоставлением занятого названным объектом земельного участка в аренду МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок», ввиду исключительных прав на приобретение земельного участка в собственность или аренду собственником расположенного на нем объекта.

Ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности  по требованию о недействительности договора аренды, поскольку указанное требование является разновидностью  требований собственника об устранении нарушения его права не связанного с лишением владения (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указывая на определение размера,  местоположения и границ земельного участка необходимого для размещения и эксплуатации бани по результатам землеустроительной экспертизы считает невозможным выдел земельного участка без принятия судебного акта о недействительности договора аренды в  соответствующей части.

Администрация муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители лиц, участвующих в деле, за исключением представителя ИП Хамидуллина Д.Г., в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании  представитель истца  поддержала доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан № 161 от 19.03.2008 объединены в единое землепользование, в числе трех земельных участков, два смежных земельных участка - земельный участок с кадастровым номером 02:51:080331:325 (А), площадью 5113 кв.м., расположенный по адресу Республика Башкортостан, с. Чекмагуш, ул.Ленина, 52А и земельный участок с кадастровым номером 02:51:080331:325 (Б), площадью 1204 кв.м., расположенный по адресу Республика Башкортостан, с. Чекмагуш, ул. Ленина 54а (т.1 л.д. 65-66).

Постановлением Администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан № 200 от 24.03.2008 вновь образованный земельный участок передан в аренду муниципальному унитарному предприятию «Чекмагушевский рынок» (т.1 л.д.67-68).

25.03.2008  между Администрацией муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан и МУП «Чекмагушевский рынок» заключен договор аренды №03-2008-40Э  земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325 сроком на 49 лет (т.1 л.д. 49-52).

Государственная регистрация договора произведена 18.01.2009, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Постановлением Администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан №317 от 18.03.2013 МУП «Чекмагушевский рынок» переименовано в МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» (т. 1 л.д. 47).

Как следует из установленных судом и неоспариваемых участвующими в деле лицами обстоятельств, в пределах предоставленного в аренду МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325, расположен объект недвижимого имущества – нежилое здание бани, принадлежащее истцу на праве собственности, на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2008 по делу №А07-8448/2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 04АБ № 717418 от 04.01.2009 (т. 1 л.д. 55).

Имеющаяся в материалах дела переписка предпринимателя с Администрацией муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан свидетельствует о намерениях приобретения в собственность земельного участка для обслуживания здания бани, которому препятствует  формирование земельного участка под комплексом зданий и наличие заключенного в его отношении договора аренды с МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» (т.1 л.д. 20, 21).

Ссылаясь на наличие препятствий в осуществлении преимущественного права покупки земельного участка, занятого объектом, находящимся в его собственности, предприниматель, ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил обстоятельство расположения на земельном участке с кадастровым номером 02:51:080331:325 принадлежащего предпринимателю Хамидуллину Д.Г. здания бани, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, основываясь на обстоятельствах, установленных ранее принятыми судебными актами, суд пришел к выводу о наличии допущенных нарушений при создании здания, которое производилось без оформления прав на земельный участок. Указав на осуществление государственной регистрации права собственности предпринимателя позднее заключения оспариваемого договора аренды и применив по заявлению ответчика срок исковой давности, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Положениями названной нормы предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков  собственниками зданий, строений, сооружений, что не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

Имеющими в материалах дела и неоспариваемыми участвующими в деле лицами доказательствами, включая заключение судебной землеустроительной экспертизы, проведенной на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан по названному делу от 22.08.2013 кадастровым инженером Качуриным Маратом Римовичем (т. 2 л.д. 138-179), подтверждено, что здание бани находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325.

Право собственности предпринимателя на здание бани было зарегистрировано на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2008 по делу № А07-8448/2008 и до настоящего времени в установленном порядке не оспорено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции  об отсутствии законных прав на земельный участок, на котором расположено здание бани у общества с ограниченной ответственностью «Сервиспродукт», от которого перешло право собственности ИП Хамидуллину Д.Г., приведенные со ссылкой на решения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам № А07-12612/2007-А-БСА, № А07-22405/2011, не исключают существование признанного в судебном порядке и подтвержденного государством права собственности предпринимателя.

Не могло  служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и осуществление государственной регистрации этого права позднее заключения оспариваемого договора аренды.  На момент заключения договора аренды на земельном участке с кадастровым номером 02:51:080331:325 находился объект недвижимости, в отношении которого стороны договора не могли не знать, что он не принадлежит МУП «Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок» на праве собственности, следовательно, заключенный договор в этой части не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с правовым подходом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12, то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды предприниматель не являлась собственником этого объекта, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае наличие права собственности истца на объект недвижимости, расположенный на арендуемом рынком земельном участке, не является достаточным основанием для признания недействительным договора аренды, ошибочен.

В