Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014 по делу n А07-19845/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5679/2014

г. Челябинск

03 июля 2014 года

Дело № А07-19845/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БашПромУниверсал» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2014 по делу № А07-19845/2013 (судья Салихова И.З.).

Администрация городского поселения город Давлеканово муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан (далее также – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БашПромУниверсал» (далее – ООО «БашПромУниверсал», Общество, ответчик) о взыскании:

- основного долга по договору аренды нежилого помещения от 11.03.2013 № 1 в сумме 83 250 руб. 43 коп. и неустойки в размере 85 522 руб. 77 коп.;

- основного долга по договору аренды нежилого помещения от 16.04.2013 № 24 в сумме 978 336 руб. 20 коп. и неустойки в размере 330 188 руб. 47 коп. (с учетом принятых арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений заявленных требований – т. 1, л.д. 4-5, 31-32, 67, 70, 72).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции привлечён Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово (далее также – Комитет, третье лицо; т. 1, л.д. 4-5, 64-65, 69).

Решением от 31.03.2014 (резолютивная часть объявлена 26.03.2014) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 1 061 586 руб. 63 коп. основного долга и 100 000 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части требований суд отказал (т. 1, л.д. 96-105).

В апелляционной жалобе общество «БашПромУниверсал» просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме (т. 1, л.д. 113-114). Общество утверждает, что суд первой инстанции неправильно применил норму статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшил размер заявленной истцом неустойки до 100 000 руб., тогда как ответчик просил уменьшить размер пени до 55 652 руб. 38 коп. Кроме того, как полагает Общество, имеет место безусловное основание для отмены судебного акта, так как Комитет не был надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Ответчиком посредством использования услуг почтовой связи представлено ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с возможностью заключения сторонами мирового соглашения.

Согласно части 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора (часть 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявленное ответчиком ходатайство не подлежит удовлетворению в силу отсутствия ходатайства другой стороны спора об отложении судебного разбирательства в целях мирного урегулирования спора.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 18.06.2010 на основании решения суда общей юрисдикции в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена запись регистрации № 02-04-04/009/2010-026 о праве собственности муниципального образования городское поселение город Давлеканово муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан на следующий объект недвижимого имущества – магазин общей площадью 686,1 кв.м., инвентарный номер 2056, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г.Давлеканово, ул. Молодежная, д. 12 (далее – магазин; т. 1, л.д. 21).

По договору аренды от 11.03.2013 № 1 (т. 1, л.д. 10-13) и акту приёма-передачи от 11.03.2013 (т. 1, л.д. 14) Администрация (арендодатель), от лица и в интересах которой действовал председатель Комитета, передала обществу «БашПромУниверсал» (арендатор) во временное владение и пользование на срок с 11.03.2013 по 11.04.2013 для осуществления торговой деятельности поименованный выше магазин – помещение общей площадью 686,1 кв.м., расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома № 12 по улице Молодежная в г. Давлеканово. Расчёт размера арендной платы произведён на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 № 403 (сторонами применена утверждённая названным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации методика расчёта) и представлен в приложении к договору аренды от 11.03.2013 № 1 (т. 1, л.д. 13). Итоговый размер арендной платы за 1 год аренды составил 2 077 986 руб. 11 коп. с учётом налога на добавленную стоимость (далее – НДС) в размере 18 %. Размер арендной платы в месяц, без учёта НДС, составил 146 750 руб. 43 коп. Порядок внесения арендной платы: арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперёд с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путём перечисления денежных средств на счёт Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счёта на оплату (пункт 3.1).

В дальнейшем Администрацией и Обществом подписан новый договор аренды магазина. Так, по договору от 16.04.2013 № 24 (т. 1, л.д. 15-20) и акту приёма-передачи от 16.04.2013 (т. 1, л.д. 18) истец повторно передал ответчику во временное владение и пользование недвижимое имущество в виде нежилого помещения общей площадью 686,1 кв.м. Срок действия нового договора составил 5 лет, то есть до 16.04.2018. Целевое назначение объекта аренды – для использования в целях осуществления торговой деятельности. Размер арендной платы определён в том, же порядке, что и при согласовании существенных условий договора аренды от 11.03.2013 № 1, и составляет 146 750 руб. 43 коп. в месяц без учёта НДС (т. 1, л.д. 19). Порядок внесения арендной платы: арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперёд с оплатой до пятого числа оплачиваемого месяца путём перечисления денежных средств на счёт Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счёта на оплату (пункт 3.2).

Договорами аренды от 11.03.2013 № 1 (пункт 4.1.1), от 16.04.2013 № 24 (пункт 4.1.1) предусмотрена неустойка за нарушение арендатором сроков исполнения обязательств по внесению арендной платы, размер неустойки 0,3 % от суммы долга за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 11, 16).

В июле 2013 года Комитет направил в адрес Общества письменную претензию, в которой потребовал в течение 15 дней с момента получения претензии погасить задолженность по оплате аренды магазина (т. 1, л.д. 22, 23).

ООО «БашПромУниверсал» долг не погасило.

01.10.2013 стороны составили и подписали два акта сверки. Так, согласно акту сверки взаимных расчётов из договора аренды от 11.03.2013 № 1 по состоянию на 01.10.2013 задолженность Общества перед Администрацией составляет 118 250 руб. 43 коп. (146 750 руб. 43 коп. /арендная плата за 1 месяц/ - 28 500 руб. /внесённая оплата/; т. 1, л.д. 74). В свою очередь, согласно акту сверки взаимных расчётов их договора аренды от 16.04.2013 № 24 по состоянию на 01.10.2013 задолженность Общества перед Администрацией составляет 831 585 руб. 77 коп., оплаты нет (т. 1, л.д. 73).

В период с 14.11.2013 по 19.01.2014 общество «БашПромУниверсал» частично погасило основной долг, перечислило на расчётный счёт УФК по РБ в качестве арендных платежей по договору от 11.03.2013 (за март 2013 года) 35 000 рублей (т. 1, л.д. 54, 75-78). Администрация подтвердила факт поступления соответствующих денежных средств (т. 1, л.д. 67, 70, 72).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом «БашПромУниверсал» обязательств по внесению арендной платы за период с 11.03.2013 по 31.10.2013, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга и договорной неустойки).

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности договоров аренды, признания ответчиком исковых требований в части взыскания основного долга, а также из наличия оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

При подписании договоров от 11.03.2013 № 1, от 16.04.2013 № 24 стороны согласовали существенные условия арендных сделок: определён и индивидуализирован объект аренды (нежилое помещение, «магазин»), согласованы методика расчёта и итоговый размер арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Истец выполнил обязательство по передаче нежилого помещения (магазин) ответчику, который, в свою очередь, принял объект аренды без замечаний и возражений, что подтверждается актами от 11.03.2013 и от 16.04.2013 (т. 1, л.д. 14, 18).

Наличие (отсутствие) государственной регистрации договора аренды от 16.04.2013 № 24 в ЕГРП в рассматриваемой ситуации не изменяет существа правоотношений, объёма прав и обязанностей Администрации и Общества, которые в силу наличия согласия по всем существенным условиям сделки и фактического исполнения договора в части передачи недвижимого имущества связали себя предусмотренными в тексте договора-документа обязательствами.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Администрация просит взыскать с Общества 83 250 руб. 43 коп. основного долга по договору аренды нежилого помещения от 11.03.2013 № 1, рассчитанного за 1 месяц аренды с учётом всей произведённой арендатором оплаты (146 750 руб. 43 коп. – 63 500 руб.; т. 1, л.д. 72, 74), а также 978 336 руб. 20 коп. основного долга по договору аренды нежилого помещения от 16.04.2013 № 24, рассчитанного за период по 31.10.2013 (т. 1, л.д. 72, 73).

Из представленных в дело документов следует, что всего за период действия договоров аренды