Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2014 по делу n А47-13036/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6372/2014

г. Челябинск

30 июня 2014 года

Дело № А47-13036/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПромЖелПроект» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.04.2014 по делу № А47-13036/2013 (судья Кофанова Н.А.).

В судебном заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью «Производственное геологическое объединение «Оренбурггеология» - Силенко Д.Е. (доверенность от 25.11.2013), от общества с ограниченной ответственностью «ПромЖелПроект» -       Поливаев В.Е. (доверенность от 08.05.2014).

Общество с ограниченной ответственностью «Производственное геологическое объединение «Оренбурггеология» (далее – общество «ПГО «Оренбурггеология», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПромЖелПроект» (далее – общество «ПромЖелПроект», ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 29.04.2013 № 6/04-13, заключенного между сторонами в отношении здания ДСЦ пос. Ракитянка, двухэтажного с подвалом, общей площадью по внутреннему обмеру 3 899,6 кв. м, адрес – Оренбургская область, г. Медногорск, ул. Заводская, д. 1, и земельного участка с кадастровым номером 56:41:0102008:229, категория земель – земли населенных пунктов, для производственного использования (промплощадка), общей площадью 21 555 кв. м, местоположение – Оренбургская область,            г. Медногорск, ул. Заводская, участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:41:0102008 (л.д. 6, 7).

Решением от 17.04.2014 (резолютивная часть объявлена 10.04.2014) суд первой инстанции исковые требования общества «ПГО «Оренбурггеология» удовлетворил, расторгнув договор купли-продажи от 29.04.2013 № 6/04-13   (л.д. 86-88).

С данным решением не согласился ответчик и обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе общество «ПромЖелПроект» просит решение суда от 17.04.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска           (л.д. 94-97). 

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Ответчик настаивает на том, что полностью оплатил цену договора купли-продажи от 29.04.2013 № 6/04-13. Вывод суда первой инстанции об обратном противоречит представленным в материалы дела доказательствам – квитанциям к приходно-кассовым ордерам от 17.01.2013 № 1 и от 26.04.2013   № 02. То обстоятельство, что данные квитанции представлены в копиях,           не лишает их доказательственного значения, поскольку иных копий этих документов, отличных по содержанию от представленных ответчиком, в материалах не имеется, представленные копии квитанций имеют читаемый вид, все необходимые реквизиты, в том печать ответчика и подпись его руководителя, о фальсификации этих документов истец в установленном законом порядке не заявлял. В обоснование своей позиции ответчик ссылается на норму части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Суд первой инстанции не учел, что в соответствии с условиями договора купли-продажи от 29.04.2013 № 6/04-13 расчет должен быть произведен до государственной регистрации договора, в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации права собственности и права собственности на спорное имущество обратились обе стороны, истец не предъявлял к ответчику каких-либо претензий в течение длительного времени. Последнее, по мнению ответчика, свидетельствует о несущественности предполагаемого нарушения прав продавца. 

Общество «ПГО «Оренбурггеология» представило отзыв на апелляционную жалобу (вх. № 21589 от 24.06.2014), в котором просит решение суда от 17.04.2014 оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что истец с изложенными в решении суда выводами и их обоснованием согласен. Доводы жалобы истец считает несостоятельными.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 29.04.2013 между обществом «ПГО «Оренбурггеология» (продавец) и обществом «ПромЖелПроект» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 6/04-13 (л.д. 16, 17), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил следующее недвижимое имущество - здание ДСЦ пос. Ракитянка, двухэтажного с подвалом, общей площадью по внутреннему обмеру 3 899,6 кв. м, адрес – Оренбургская область,                         г. Медногорск, ул. Заводская, д. 1, а также земельный участок с кадастровым номером 56:41:0102008:229, категория земель – земли населенных пунктов, для производственного использования (промплощадка), общей площадью        21 555 кв. м, местоположение – Оренбургская область, г. Медногорск,              ул. Заводская, участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:41:0102008.

         В соответствии с пунктом 3 договора от 29.04.2013 № 6/04-13 цена отчуждаемого здания составляет 900 000 руб., цена отчуждаемого земельного участка – 89 000 руб.

В соответствии с пунктом 4 договора от 29.04.2013 № 6/04-13 расчет за недвижимое имущество покупатель производит до регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области путем перечисления установленной договором стоимости недвижимого имущества на расчетный счет продавца. 

В соответствии с пунктом 7 договора от 29.04.2013 № 6/04-13 настоящий договор является актом приема-передачи здания и земельного участка.

Переход права собственности на спорные здание и земельный участок  к обществу «ПромЖелПроект» зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2013, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (оборот        л.д. 17), выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.12.2013 (л.д. 18, 19).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по оплате приобретенных им по договору от 29.04.2013 № 6/04-13 объектов недвижимости, общество «ПГО «Оренбурггеология» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В качестве правового обоснования исковых требований истцом указаны положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности спорного договора купли-продажи, соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, отсутствия в материалах дела надлежащих доказательств исполнения ответчиком обязанности по оплате приобретённого им недвижимого имущества.

К представленным ответчиком в материалы дела платежным документам – копиям квитанций к приходно-кассовым ордерам от 17.01.2013 № 1 и от 26.04.2013 № 02 суд первой инстанции отнесся критически, поскольку данные копии не содержат чётких отображений содержания квитанций, подписей лиц и печати, истец возражал против получения от третьего лица - Васильева Ю.А. спорных сумм, а подлинные квитанции ответчиком не были представлены, что не позволяет становить подлинное содержание первоисточника.

Учитывая длительность неисполнения ответчиком обязательства по оплате суммы договора купли-продажи в размере 989 000 руб., суд первой инстанции пришел к выводу о недобросовестном поведении ответчика и злоупотреблении им правами в своём интересе, влекущим преимущество из недобросовестного поведения, в результате которого истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

 Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, судебная коллегия  не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

Оценивая договор купли-продажи от 29.04.2013 № 6/04-13, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности.  Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – Кодекс). Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимость на соответствующем земельном участке; договор предусматривает цену отчуждаемого имущества.

О незаключенности или недействительности договора стороны                 не заявили.

Переход права собственности на спорное недвижимое имущество к обществу «ПромЖелПроект» зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 Кодекса).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В рассматриваемом случае установленный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора купли-продажи истцом соблюден.

Так, истец направил в адрес ответчика уведомление, содержащее требование о расторжении спорного договора купли-продажи от 29.04.2013       № 6/04-13 в связи с неоплатой переданного по договору имущества, с приложением проекта соглашения о расторжении договора (л.д. 41-43).  Данное уведомление получено ответчиком 06.12.2013 (л.д. 62).

  Согласно разъяснениям, данным в пункте 65 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неоплата имущества в установленный договором срок признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.

Поскольку ответчиком вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не было представлено в материалы дела надлежащих доказательств, свидетельствующих об оплате приобретенного им по договору купли-продажи от 29.04.2013 № 6/04-13 недвижимого имущества в обусловленной сторонами общей сумме             989 000 руб., принимая во внимание длительность неисполнения ответчиком указанной обязанности, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования о расторжении указанного договора купли-продажи.

Утверждение ответчика о том, что он полностью оплатил цену договора купли-продажи от 29.04.2013 № 6/04-13, не подтверждается материалами дела.

В пункте 4 договора от 29.04.2013 № 6/04-13 стороны предусмотрели,  что расчет за недвижимое имущество покупатель производит до регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области путем перечисления установленной договором стоимости недвижимого имущества на расчетный счет продавца. 

Из содержания договора от 29.04.2013 № 6/04-13, в том числе названного пункта 4, не следует, что расчет по договору стороны произвели в полном объеме до его подписания. 

Представленные в материалы дела копии квитанций к приходно-кассовым ордерам от 17.01.2013 № 1 и от 26.04.2013 № 02 (л.д. 52) нельзя соотнести со спорным договором.

Так, квитанции датированы ранее подписания договора от 29.04.2013      № 6/04-13; в качестве плательщика в квитанциях указано третье лицо – Васильев Ю.А.; квитанция от 26.04.2013 № 02 в основании