Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 по делу n А76-25829/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5694/2014

г. Челябинск

26 июня 2014 года

Дело № А76-25829/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Телекомстрой» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2014 по делу № А76-25829/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – КУИиЗО г. Челябинска, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рента» (далее – ООО «Рента», ответчик-1), индивидуальному предпринимателю Иванову Андрею Васильевичу (далее – ИП Иванов, ответчик-2), обществу с ограниченной ответственностью «Телекомстрой» (далее – ООО «Телекомстрой», ответчик-3) о взыскании основного долга и неустойки из договора от 21.07.2010 серии УЗ № 001145-К-2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0502018:36, а именно:

- о взыскании с ООО «Рента» задолженности по арендной плате за период с 26.05.2010 по 22.09.2010 в размере 132 708 руб., пени за период с 26.05.2010 по 22.09.2010 в размере 9 913 руб. 52 коп.;

- о взыскании с ИП Иванова задолженности по арендной плате за период с 23.09.2010 по 28.03.2011 в размере 206 803 руб., пени за период с 23.09.2010 по 28.03.2011 в размере 30 973 руб. 90 коп.;

- о взыскании с ООО «Телекомстрой» задолженности по арендной плате за период с 29.03.2011 по 30.09.2013 в размере 1 349 759 руб., пени за период с 29.03.2011 по 30.09.2013 в размере 1 443 421 руб. (т. 1, л.д. 6-8).

Решением от 10.04.2014 (резолютивная часть объявлена 10.04.2014) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО «Рента» 130 337 руб. 81 коп. основного долга, 3 440 руб. 94 коп. пени, с ИП Иванова 110 589 руб. 83 коп. основного долга, 2 441 руб. 68 коп. пени, с ООО «Телекомстрой» 1 349 759 руб. основного долга, 557 080 руб. 67 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований КУИиЗО г. Челябинска суд отказал (т. 1, л.д. 112-118).

В апелляционной жалобе ООО «Телекомстрой» просит решение в части взыскания с него в пользу Комитета 1 349 759 руб. основного долга, 557 080 руб. 67 коп. пени отменить, в удовлетворении данных исковых требований отказать (т. 1, л.д. 130). Приводит следующие доводы. Оснований для взыскания задолженности не имеется, так как ответчик-3 не имеет доступа на земельный участок общей площадью 4 384 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0502018:36. Данный участок находится внутри земельного участка с кадастровым номером 74:36:0502008:2, владельцы которого препятствуют пользованию участком площадью 4 384 кв.м. путём установки ограждения по периметру. Соответствующие обстоятельства подтверждаются судебными актами по делу № А76-19441/2011, а также тем фактом, что по исковому заявлению общества «Телекомстрой» об устранении препятствий в пользовании земельным участком возбуждено другое дело – А76-95/2014, которое на сегодняшний день по существу ещё не рассмотрено. Податель жалобы утверждает, что при вынесении решения суд первой инстанции не учёл поименованные обстоятельства, допустил нарушение прав и законных интересов общества «Телекомстрой».

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием возражений со стороны истца, иных ответчиков решение арбитражного суда первой инстанции пересматривается в обжалуемой обществом «Телекомстрой» части, то есть в части взыскания 1 349 759 руб. основного долга и 557 080 руб. 67 коп. пени.

Из материалов настоящего дела следует, что 31.12.2009 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 4 384 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0502018:36. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для размещения комплекса оптовой и мелкооптовой торговли. Расположение участка: г. Челябинск, Центральный район, ул. Покровская (кадастровый паспорт от 11.11.2013 – т. 1, л.д. 38-40).

На основании договора от 21.07.2010 серии УЗ № 001145-К-2010 (т. 1, л.д. 22-30) по акту приёма-передачи от 21.07.2010 (т. 1, л.д. 35) земельный участок с кадастровым номером 74:36:0502018:36 передан Комитетом (арендодатель) в аренду обществу «Рента» (арендатор) для строительства комплекса оптовой и мелкооптовой торговли без проведения торгов. Срок действия договора – до 26.05.2012 (пункт 1.5). В приложении по форме № 2 сторонами согласован подробный расчёт размера арендной платы, указаны нормативные правовые акты (Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7), значения ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчёта размера денежного обязательства арендатора (т. 1, л.д. 29-30).

Договор аренды от 21.07.2010 № 001145-К-2010 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 01.09.2010 (т. 1, л.д. 36, 91).

По договору уступки от 13.09.2010 общество «Рента» передало права и обязанности арендатора из договора № 001145-К-2010 индивидуальному предпринимателю Иванову Андрею Васильевичу. Сделка по передаче прав и обязанностей зарегистрирована в ЕГРП 23.09.2010 (т. 1, л.д. 91).

С согласия Комитета на основании договора уступки от 05.03.2011 индивидуальный предприниматель Иванов передал права и обязанности арендатора из договора № 001145-К-2010 обществу «Телекомстрой» (т. 1, л.д. 78-80). Данная сделка зарегистрирована в ЕГРП 29.03.2011 (т. 1, л.д. 41, 91).

После этого Комитетом и обществом «Телекомстрой» подписано два новых расчёта размера арендной платы: один – за период аренды с 01.01.2011 по 25.05.2012 (т. 1, л.д. 31-32), второй – за период аренды с 26.05.2012 по 31.12.2013 (т. 1, л.д. 33-34).

Кроме того, 31.07.2013 Комитетом и обществом «Телекомстрой» подписано дополнительное соглашение № 1, согласно которому стороны продлили срок действия договора № 001145-К-2010 до 26.05.2014 (т. 1, л.д. 37).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, на неисполнение ответчиками обязательств по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском (о взыскании основного долга и договорной неустойки).

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды земельного участка, возникновения на стороне ответчиков денежных обязательств в пользу истца, а также из отсутствия доказательств погашения задолженности. Отказывая в удовлетворении части требований, суд пришёл к выводу о наличии ошибок в представленных истцом расчётах. Помимо прочего суд рассмотрел и отклонил возражения общества «Телекомстрой» о наличии препятствий в пользовании земельным участком.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Договор аренды от 21.07.2010 серии УЗ № 001145-К-2010 соответствует требованиям статей 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ. Сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учёт земельный участок, согласованы методика расчёта и итоговый размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В рамках настоящего дела Комитет заявил о взыскании с общества «Телекомстрой» основного долга в размере 1 349 759 руб., рассчитанного за период с 29.03.2011 по 30.09.2013, а также неустойки в размере 1 443 421 руб., предусмотренной пунктом 6.3 договора аренды (0,3 % от суммы долга за каждый день просрочки).

При определении размера денежного обязательства ответчика-3 истец правомерно и обоснованно применил Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО и решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7.

Расчёт исковых требований (основного долга) также соответствует приложениям к договору аренды – добровольно согласованным сторонами расчётам платы за аренду земли №№ 2, 3 (т. 1, л.д. 18, 31-34).

Общая сумма задолженности составила 1 349 759 руб. (арендная плата).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ООО «Телекомстрой» доказательств внесения арендной платы за спорный период не представило, расчёт основного долга не оспорило (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Комитет потребовал от общества «Телекомстрой» уплаты договорной неустойки в размере 1 443 421 руб.

Суд первой инстанции на основании заявления ответчика-3 (т. 1, л.д. 75-77, 109-110) применил норму статьи 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшил суммы пени до 557 080 руб. 67 коп.

Таким образом, суд взыскал с общества «Телекомстрой» в пользу КУИиЗО г. Челябинска 1 349 759 руб. задолженности по арендной плате и 557 080 руб. 67 коп. договорной неустойки.

В апелляционной жалобе общество «Телекомстрой» возражает против исковых требований Комитета, ссылаясь на наличие препятствий в пользовании земельным участком (т. 1, л.д. 130).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).

По общим правилам доказывания в арбитражном процессе (ст. 9, 65, 66 АПК РФ) обязанность подтвердить наличие обстоятельств, препятствовавших фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером 74:36:0502018:36 по назначению (для строительства, размещения комплекса оптовой и мелкооптовой