Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 по делу n А47-5322/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А47-5322/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6845/2007

г.Челябинск

10 октября 2007 г.                                                         Дело № А47-5322/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Соколовой Т.В., Фотиной О.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.08.2007 по делу № А47-5322/2007 (судья Богомолова Н.И.), при участии от общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Актив» - Дрововозова П.П. (доверенность от 01.07.2007),

У С Т А Н О В И Л:

администрация города Оренбурга (далее по тексту – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью «Трейд-Актив» (далее по тексту – общество,  ответчик) с иском о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 6 666 537 руб. 56 коп. за пользование земельным участком в период с 01.01.2006 по 01.06.2007 и 521 654 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.02.2006 по 10.06.2007, всего 7 188 192 руб. 24 коп.  

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.08.2007 в удовлетворении исковых требований истцу отказано.  

Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции указал, что представленные истцом дополнительные соглашения от 15.07.2003 и от 15.03.2004 об изменении условий договора аренды земельного участка от 23.09.2002 № 652-2422-ю/2 между Комитетом по управлению имуществом г.Оренбурга и ответчиком, являются незаключенными в силу того, что они не прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП). При этом в силу отсутствия возражений со стороны арендодателя ранее заключенный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на определенных в нем условиях. В связи с изложенным в указанный истцом период (с 01.01.2006 по 01.06.2007) ответчик использовал земельный участок на основании действовавшего договора аренды, следовательно, факт неосновательного обогащения отсутствует.     

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Так, по мнению администрации, в силу увеличения дополнительными соглашениями от 15.07.2003 и от 15.03.2004 срока договора аренды на период, превышающий один год, договор подлежал государственной регистрации, однако ввиду того, что государственная регистрация проведена не была, правовые основания использования ответчиком земельного участка отсутствовали. Также податель апелляционной жалобы отметил, что распоряжением главы города Оренбурга от 07.07.2005 № 3820-р «Об утверждении границ и формировании земельного участка для оформления прав по адресу: г.Оренбург, ул.60 лет Октября, 19» названный выше договор аренды предписано расторгнуть.    

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами подателя жалобы не согласился, указав на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель ответчика повторил доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на основании распоряжения главы города Оренбурга от 27.06.2002 № 2422-р между Комитетом по управлению имуществом г.Оренбурга (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.09.2002 № 652-2422-ю/2 (л.д.73-87), по условиям которого арендатору в пользование передается земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 06 001:0006, площадью 1753 кв.м., расположенный по адресу: г.Оренбург, ул.60 лет Октября, 19, для строительства нулевого цикла пристроя боулинг-центра к школе-клубу бильярдного спорта «Соло». Срок действия договора определен до 01.07.2003. Размер арендной платы установлен сторонами в приложении № 3 к договору и составил 1 553 руб. 64 коп. в месяц. Пунктом 2.1 договора определено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих нормативных актов. При этом новый расчет арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды. В соответствии с пунктом 8.1 договора договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, однако в случае заключения договора на срок менее одного года, такой договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.   

Названный договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 15.10.2002, что подтверждено соответствующим регистрационным штампом на экземпляре договора (л.д.87).       

В соответствии с дополнительным соглашением от 15.07.2003 (л.д.29) стороны определили новый срок договора: вместо указания даты окончания срока действия договора 01.07.2003, указана дата 01.02.2004, также изменен размер арендной платы.  

Дополнительным соглашением от 15.03.2004 (л.д.30) стороны вновь определили новый срок договора: вместо указания даты окончания срока действия договора 01.02.2004, указана дата 01.12.2004, также изменен размер арендной платы. Кроме того, арендатору предписано до 01.12.2004 обратиться к арендодателю для решения вопроса о продлении срока действия договора.   

Распоряжением главы города Оренбурга от 07.07.2005 № 3820-р «Об утверждении границ и формировании земельного участка для оформления прав по адресу: г.Оренбург, ул.60 лет Октября, 19» названный выше договор аренды предписано расторгнуть в связи формированием вместо прежнего нового земельного участка по этому же адресу с целью последующего предоставления его бывшему арендатору для эксплуатации вновь возведенного на участке объекта недвижимого имущества.    

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены доказательства перечисления арендных платежей в период с 01.01.2006 по 01.07.2007 (то есть, включая период, указанный в исковом заявлении администрации как период неосновательного обогащения) в размере 5 353 руб. в месяц.    

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика,  оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 названного Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Из изложенного следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо возникновение совокупности следующих обстоятельств: 1) обогащение приобретателя; 2) указанное обогащение должно произойти за счет потерпевшего; 3) указанное обогащение должно произойти без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой.

Наличие указанных обстоятельств в совокупности должно доказать лицо, обратившееся с соответствующими исковыми требованиями.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом не доказан факт неосновательного обогащения со стороны ответчика.

Так, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Из системного толкования норм статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации) следует, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, когда на это имеется прямое указание в нормах действующего законодательства.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в случаях, когда относительно какой-либо сделки указанное требование нормативно не установлено, стороны не могут установить обязательность государственной регистрации сделки по своему обоюдному соглашению (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Кроме того, Гражданский кодекс Российской Федерации разграничивает государственную регистрацию сделок и их форму, регулируя их самостоятельными нормами и не распространяя действие норм о форме сделок на порядок их государственной регистрации.  

В связи с изложенным суд первой инстанции необоснованно в оспоренном решении сослался на норму абзаца второго пункта 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Данная норма не применима при определении порядка государственной регистрации сделок.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации.

В силу изложенного выше договор аренды земельного участка от 23.09.2002 № 652-2422-ю/2, заключенный на срок менее года, являлся заключенным с момента его подписания сторонами независимо от проведенной государственной регистрации сделки.

В пункте 9 названного выше Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 разъяснено, что на соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Следовательно, если сам договор аренды в силу норм действующего законодательства не подлежит государственной регистрации, то и соглашения о внесении в него изменений государственной регистрации не подлежат.

При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что дополнительные соглашения, изменившие договор аренды в части срока его действия (сначала на семь месяцев (дополнительное соглашение от 15.07.2003), потом на десять месяцев (соглашение от 15.03.2004)), по своей сути являются новыми договорами, которые, распространяя в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации свое действие на прежние отношения, изменили отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Соответственно, заключив данные дополнительные соглашения, стороны фактически заключали новые договоры аренды земельного участка на срок с 01.07.2003 по 01.02.2004 и с 01.02.2004 до 01.12.2004, условия которых идентичны условиям первоначального договора аренды.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 8 и 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, названные дополнительные соглашения, продлевавшие срок действия договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года, не подлежали государственной регистрации, так как сроки продления (сроки аренды земельного участка по новым договорам) были менее одного года.

В силу изложенного названные дополнительные соглашения являлись заключенными при отсутствии их государственной регистрации, в связи с чем соответствующий довод подателя апелляционной жалобы является необоснованным.

В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды если ни одна из сторон не заявила о продлении договора, договор считается расторгнутым.

В силу изложенного выше данное условие продолжало действовать и после внесения в договор аренды изменений.

Стороны не представили в материалы дела доказательства продления договора аренды после 01.12.2004.

В то же время пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Из материалов дела следует, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком после 01.12.2004.

При этом администрация не представила доказательства направления  возражений на этот счет в адрес арендатора.

Таким доказательством, по мнению суда апелляционной инстанции, не является и названное выше распоряжение главы города Оренбурга от 07.07.2005 № 3820-р «Об утверждении границ и формировании земельного участка для оформления прав по адресу: г.Оренбург, ул.60 лет Октября, 19».

Так, данным распоряжением предписано путем подписания соглашения расторгнуть договор аренды в связи формированием вместо прежнего нового земельного участка по этому же адресу, включающего ранее существовавший участок, с целью последующего предоставления его бывшему же арендатору (ответчику по настоящему делу) для эксплуатации вновь возведенного на земельном участке объекта недвижимого имущества. При этом обществу указано на необходимость совершения действий по установлению границ вновь формируемого земельного участка, а также по оформлению своих прав на данный земельный участок.    

Исходя из смысла данного распоряжения, администрация не