Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2007 по делу n А76-4438/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-4438/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5366/2007

г. Челябинск

08 октября 2007 г.

Дело № А76-4438/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2007 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2007 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Махровой Н.В., судей Башариной Л.Ф., Бабкиной С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мост» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.06.2007 по делу № А76-4438/2007 (судья И.Ю. Соколова), при участии: от    общества с ограниченной ответственностью «Мост» - Котлецовой Т.И. (доверенность от 07.05.2007), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска -  Соколова М.М. (доверенность от 18.04.2007), Бочаровой Ю.Г.      (доверенность от 27.12.2006),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мост» (далее – ООО «Мост», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – КУИЗО, ответчик), с участием третьего лица – администрации города Челябинска об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 1531 кв.м. по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса – ул. Труда, кадастровый номер 74:36:05 07 002: 0011 сроком на 20 лет.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.06.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Мост» просит решение суда отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на наличие права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, что влечет исключительные права на аренду земельного участка в силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее  - ЗК РФ).

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд неправильно применил нормы материального права: применен закон (ч.1 ст. 621 ГК РФ), не подлежащий применению; не применен закон (ч.1 ст. 36 ЗК РФ), который в данном случае подлежит применению. Считает также, что в разрешении настоящего спора подлежат  применению ч.1 ст. 9 ГК РФ, ч. 4 ст. 445 ГК РФ.

ООО «Мост» полагает, что бездействие органа местного самоуправления в ответ на обращение собственника недвижимости, реализующего свое исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, нельзя квалифицировать иначе как уклонение от заключения указанного договора. Кроме того, в нарушение ст. 47 АПК РФ суд первой инстанции не принял необходимых мер по замене ненадлежащего ответчика.

Представитель КУИЗО пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает, что КУИЗО не имеет полномочий по заключению договора аренды земельного участка без принятия решения Главой г. Челябинска о предоставлении земельного участка в аренду. Указал, что срок аренды  (20 лет) не соответствует установленному порядку предоставления в аренду земельных участков, являющихся землями общего пользования.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы, ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие  третьего лица.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика,  не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2003 по делу №А76-7663/2003  за ООО «Мост» признано право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости – автозаправочную станцию, расположенную на перекрестке ул. Энгельса и ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска (л.д. 54-57).

По договору купли-продажи №00025 от 07.05.2004 ООО «Мост» продало объект Тигунькову А.С. (л.д. 58-59), а по договору купли-продажи от 24.04.2006 вновь приобрело его у Тигунькова А.С. (л.д. 16-17).

Государственная регистрация права собственности ООО «Мост» на автозаправочную станцию произведена Управление Федеральной регистрационной службы  по Челябинской области (далее – УФРС по Челябинской области) 31.08.2006, о чем имеется запись в ЕГРП за №74-74-01/317/2006-66 (свидетельство л.д. 19).

Использование земельного участка площадью 1531 кв.м., занятого автозаправочной станцией, осуществлялось ООО «Мост» в соответствии с договором аренды, заключенным с КУИЗО сроком на два года (л.д. 9-13). Заключение договора произведено на основании Постановления Главы г.Челябинска №394-п от 09.04.2001 «О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду до начала строительства транспортной развязки» (л.д. 8).

Продление срока действия договора и переоформление в связи со сменой собственника АЗС не производилось, то есть в силу ст.ст. 610, 621 ГК РФ  срок действия договора возобновлен и заключен на неопределенный срок. 

Письмом от 30.10. 2006 КУИЗО  известил истца об отказе от договора (л.д. 31).

26.02.2007 истец, посчитав указанный договор расторгнутым, обратился в порядке ст. 36 ЗК РФ к КУИЗО с просьбой о заключении долгосрочного договора аренды земельного участка площадью 1531 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса - ул. Труда.

Поскольку ответа на заявление не поступило, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истец в порядке, предусмотренном  ст.65 АПК РФ, не доказал факт заключения арендодателем нового договора аренды земельного участка с другим лицом; отсутствуют правовые основания для обязания ответчика заключить договор аренды сроком на 20 лет; указанным иском требований к администрации г. Челябинска не заявлено.

Согласно п.1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса.

В силу ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с п.3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Для приобретения прав на земельный участок юридическое лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления готовит проект договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (ст. 34 ЗК РФ).  

Поскольку в данном случае истцу, как собственнику объекта недвижимости (л.д. 22) принадлежит право аренды земельного участка, прошедшего кадастровый учет (л.д. 21), на органе местного самоуправления лежит соответствующая обязанность по заключению договора аренды.

Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии со ст. 23 Устава г. Челябинска исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления города Челябинска, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Челябинска, в том числе распоряжения земельным участком в силу п.3 ст. 10 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», федеральными законами и законами Челябинской области, является Администрация г. Челябинска.

К компетенции КУИЗО отнесено заключение в соответствии с утвержденным  порядком договоров аренды земельных участков (пп.9 п.24 «Положения о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска», утв. Постановлением Главы г. Челябинска №1507-п от 26.12.2005).

Временный порядок оформления документов до предоставления земельных участков для эксплуатации, строительства, проектирования и реконструкции объектов на территории г. Челябинска утвержден Решением Челябинской городской Думы №13/13 от 29.05.2006.

Пунктом 6 Временного порядка предусмотрено обращение с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на имя Главы г. Челябинска. К полномочиям КУИЗО отнесено лишь обеспечение подготовки и принятия правового акта о предоставлении земельного участка, а также подготовка договора аренды.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что принятие решения о предоставлении земельного участка отнесено к полномочиям администрации г. Челябинска и является необходимой составляющей для заключения договора аренды земельного участка.

Согласно п.4 постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации №11 от 24.03.2005 в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности  на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании бездействия этих органов незаконным в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Поскольку настоящим иском требований к администрации г. Челябинска не заявлено, а соответствующее обращение к Главе г. Челябинска не направлялось, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Необходимость принятия решения Главой г. Челябинска обусловлена в данном случае также нахождением в его компетенции вопросов регулирования застройки г. Челябинска, что с учетом предоставления земельного участка до проведения реконструкции транспортной развязки может иметь существенное значение.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ, как и п. 3.13 договора предусмотрено преимущественное   право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок. Однако указанная норма права не устанавливает право требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. Арендатор имеет лишь право в случае отказа ему арендодателем в заключении договора на новый срок требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течении года со дня истечения срока действовавшего договора, а также требовать возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Защита прав арендатора в судебном порядке может быть осуществлена в форме предъявления иска о понуждении арендатора заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу (письмо Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 10.09.1993 №С-13/ОП-276).

Поскольку истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ факт заключения арендодателем нового договора аренды земельного участка с другим лицом не доказан, суд первой инстанции законно отказал в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, согласно ст.ст. 125, 608 ГК РФ право определять условия передачи своего имущества в аренду третьим лицам, в том числе срок, на который земельный участок предоставляется в аренду, принадлежит собственнику или лицам, уполномоченным собственником.

Действующее законодательство не содержит обязательного для арендодателя условия о заключении договоров аренды на конкретный срок. Статья 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» содержит предельный срок (49 лет), на который может быть заключен договор аренды, земли с собственником находящегося на нем объекта недвижимости, но не обязывает собственника устанавливать срок действия договора аренды равный предельному. Таким образом, определение срока аренды земельного участка в рамках предельного срока, установленного законодательством, в каждом конкретном случае является правом собственника земельного участка.

С учетом изложенного правовых оснований для обязания ответчика заключить договор сроком на 20 лет не имеется.

Кроме того, недопустимо заключение договора сроком на 20 лет в отношении земельного участка, отнесенного к землям общего пользования.

В соответствии с Постановлением Главы г. Челябинска №740-п от 06.05.2004 земли общего пользования предоставляются в аренду на срок не более 3 лет. Из участка экспликации к договору аренды (л.д. 71) видно, что земельный участок, занимаемый АЗС, большей частью расположен на землях общего пользования