Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2007 по делу n А47-7215/2006. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А47-7215/2006

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 18АП-5341/2007

г. Челябинск                   

25 сентября 2007 г.                      Дело № А47-7215/2006

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Ермолаевой Л.П., Серковой З.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.05.2007 по делу № А47-7215/2006 (судья Вишнякова А.А.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Вымпел» – Семенова С.В. (доверенность от 16.07.2007),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Вымпел» (далее – ООО «Вымпел») обратилось с иском к администрации г. Оренбурга о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с обязанием ответчика обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Геоид» (далее – ООО «Геоид»), Оренбургское областное отделение общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» (далее - ВОА), Комитет по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга, Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга, Правительство Оренбургской области, открытое акционерное общество «Финансово-строительный концерн» (далее – ОАО «ФСК»).

Решением суда от 30.05.2007 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация г. Оренбурга просит решение отменить, в иске отказать, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя апелляционной жалобы, поскольку землеустроительные мероприятия истцом не выполнены, межевание земельного участка не проведено, земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, следовательно, не может быть определен предмет договора купли-продажи. Учитывая то обстоятельство, что земельный участок передавался в аренду без права выкупа, истец не вправе требовать заключения договора купли-продажи. Кроме того, продажа земельного участка невозможна в силу того, что он подлежит застройке жилыми домами в соответствии с генеральным планом г. Оренбурга, а также ввиду обременения его правами третьих лиц – ОАО «ФСК», обратившегося за согласованием размещения проекта застройки ранее подачи заявления о выкупе ООО «Вымпел»; автостоянка ООО «Вымпел», размещенная на спорном земельном участке, не является капитальным строением. Администрация г. Оренбурга полагает также, что истцом неверно избран способ защиты права, по ее мнению, спор должен быть рассмотрен по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

ВОА в отзыве поддержало доводы апелляционной жалобы, указывая на то, что суд не применил подлежащие применению положения ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и принял решение о заключении договора купли-продажи, предмет которого на момент разрешения спора не определен, поскольку земельный участок не поставлен на кадастровый учет. Полагает, что при обращении с иском на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен сам определить предмет договора и его существенные условия, направив проект договора ответчику. Суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о преюдициальности решения арбитражного суда по делу № А47-16676/2004 и неправильно применил ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (о переходе права пользования земельным участком), поскольку отношения сторон возникли ранее введения указанной нормы  в действие.

ООО «Вымпел» просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, находя судебный акт законным и обоснованным, указывая на то, что согласование границ земельного участка было фактически произведено уполномоченным органом,  но отменено  впоследствии. Поскольку ООО «Вымпел» является собственником расположенной на земельном участке автостоянки – объекта недвижимого имущества, оно обладает правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и вправе приобрести его в собственность.   

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В судебное заседание не явились представители администрации г. Оренбурга, ООО «Геоид», ВОА, Комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга, Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга, Правительства Оренбургской области, ОАО «ФСК».

С учетом мнения представителя истца, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом  апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения истца, оснований для отмены решения не находит.

Как следует из материалов дела, 24.08.1987 исполнительным комитетом Оренбургского городского совета народных депутатов принято решение о предоставлении ВОА земельного участка для строительства временной открытой платной автостоянки по ул. Просторной в г. Оренбурге (т. 2, л.д. 64), а впоследствии решением от 14.11.1988 № 506 орган исполнительной власти согласовал отведение земельного участка под ее расширение (т.1, л.д. 9-11).

29.08.1990 ВОА (арендодатель) и совместное предприятие «Интерметод», правопреемником которого является ООО «Вымпел» (арендатор), заключили договор аренды автостоянки по ул. Просторной (т. 1, л.д. 74-76), по условиям которого арендатор принял на себя обязательство по строительству части стоянки за счет собственных средств, с приобретением на нее права собственности. Срок действия договора установлен с 01.11.1990 по 01.11.1995.

Строительство автостоянки завершено в 1991 г., объект принят в эксплуатацию на основании решения государственной приемочной комиссии (т. 1, л.д. 77-82).

Определением Центрального районного суда г. Оренбурга от 02.03.1994 утверждено мировое соглашение между ВОА и СП «Интерметод», согласно которому за каждым участником спора признано право собственности  на вышеназванную автостоянку в размере ? ее части (т. 1, л.д. 12-14).

25.04.1994 администрация г. Оренбурга и ВОА заключили договор аренды земельного участка под автостоянкой, площадью 2,8155 га, расположенного по ул. Просторной в г. Оренбурге сроком на пять лет, а впоследствии продлили срок его действия до 25.04.2002, подписав дополнительное соглашение сторон (т. 2, л.д. 32-36, 150).

Распоряжением Комитета по управлению имуществом администрации г. Оренбурга от 13.11.1995 № 1501 принято решение узаконить домовладение по ул. Просторной/Джангильдина (автостоянка) и поручено государственному предприятию «Техническая инвентаризация» провести правовую регистрацию права собственности на данное имущество: в размере ? доли - за ВОА, ? доли - за ООО «Вымпел» (т. 1, л.д. 15). Исходя из названного распоряжения, доли были выделены собственникам в натуре, при этом ООО «Вымпел» принадлежала часть асфальтированной площадки (5 382,85 кв.м.), расположенная ближе к ул. Джангильдина, на которой находились строения лит. Б, Е.  

Право собственности ООО «Вымпел» на ? доли автостоянки удостоверено ГУП «Техническая инвентаризация», о чем 17.11.1995 выдана справка (т. 1, л.д. 118).

18.02.2000 глава г. Оренбурга подписал распоряжение № 467-р о предоставлении ООО «Вымпел» земельного участка общей площадью 9 966 кв.м., в том числе 5 382,8 кв.м. асфальтового покрытия, под автостоянку по ул. Джангильдина в аренду сроком на один год, для чего ООО «Вымпел» должно было заключить договор аренды с администрацией города (т. 1, л.д. 99).

Поскольку договор аренды не был заключен, ООО «Вымпел» 03.08.2005 обратилось в администрацию г. Оренбурга с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка под автостоянкой, принадлежащей истцу (т. 1, л.д. 16).

Администрация г. Оренбурга письмом от 05.09.2005 № 24/1-7088 в выкупе земельного участка отказала, сославшись на то, что долевая собственность предполагает оформление земельного участка на одном праве при условии совместного обращения всех собственников расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества; действующим законодательством не предусмотрена передача в собственность отдельной доли земельного участка (т. 1, л.д. 17).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.06.2006 по делу № А47-3900/2006 письмо администрации признано недействительным как ненормативный правовой акт распорядительного характера (т. 1, л.д. 21-22).

Между тем, 01.09.2006 Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга и ВОА подписали соглашение № 600-А о расторжении договора аренды земельного участка от 25.04.1994 № 107 в связи с передачей земельного участка ОАО «ФСК» для строительства жилых домов (т. 3, л.д. 14).

Полагая, что уклонение администрации г. Оренбурга от заключения договора купли-продажи земельного участка нарушает его права и законные интересы, истец, руководствуясь ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в суд с данным иском. Кроме того, учитывая необоснованный отказ администрации г. Оренбурга от согласования границ земельного участка, что влечет невозможность составления кадастровой карты (плана) земельного участка, истец просил обязать ответчика обеспечить ее изготовление.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО «Вымпел» является законным пользователем спорного земельного участка в силу принадлежности ему на праве собственности расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Истец реализовал право на выкуп земельного участка путем подачи заявления в орган исполнительной власти и поскольку ответчик не доказал наличие оснований для его изъятия, в том числе включение в генеральный план застройки города, суд признал требования ООО «Вымпел» обоснованными.  

Данные выводы суда являются верными, соответствующими материалам дела и закону.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Из смысла данной нормы следует, что ее положения применяются только в тех случаях, когда для одной из сторон заключение договора является обязательным в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, установленных Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что собственник объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельном участке, относящимся к государственной или муниципальной собственности, обязан либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости.

В данном случае, как правильно установлено судом первой инстанции, право собственности ООО «Вымпел» на часть автостоянки, расположенной по ул. Просторной/Джангильдина в г. Оренбурге, возникло в результате возведения истцом данного объекта недвижимого имущества собственными силами, за счет собственных средств, на отведенном для этого земельном участке.

Право собственности ООО «Вымпел» зарегистрировано в установленном законом порядке – органом осуществляющим техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, о чем выдано удостоверение от 17.11.1995.

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 – 270 Кодекса), на котором расположено это недвижимое имущество (в редакции закона, действовавшей на момент принятия решения).

Документов, свидетельствующих о временном характере предоставления земельного участка, в материалы дела не представлено, в связи с чем следует признать верным вывод суда первой инстанции о наличии у истца права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в размере ? доли, выделенной распоряжением Комитета по управлению имуществом администрации г. Оренбурга от 13.11.1995 № 1501, что составило 5 382,85 кв.м.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка, заключение которого предполагалось в соответствии с распоряжением главы г. Оренбурга от 18.02.2000 № 467-р, сторонами подписан не был, что свидетельствует о наличии права ООО «Вымпел» приобрести данный земельный участок в собственность.

Отказ администрации от заключения договора купли-продажи, мотивированный тем, что долевая собственность предполагает оформление земельного участка