Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2007 по делу n А07-44105/2005. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

обследования от 06.07.2004, подписанным в том числе представителями истца, ответчика и муниципального унитарного предприятия «Управление жилищно-коммунального хозяйства» (балансодержатель), было установлено, что состояние нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Туймазы, улица Чапаева, 18, неудовлетворительное и требуется капитальный ремонт (т. 1, л.д. 91).

Постановлением № 240 администрации Туймазинского района и города Туймазы от 18.02.2005 (т. 1, л.д. 101) ответчику разрешено проведение реконструкции данного нежилого помещения под магазин.

15.07.2004 ответчиком заключен договор на выполнение строительных работ с обществом с ограниченной ответственностью «Вега» (т. 1, л.д. 141). Стоимость работ согласно условиям договора составила 1 676 442 руб. 97 коп. и была определена локальным сметным расчетом (т. 1, л.д. 64-68), утвержденным арендодателем и балансодержателем.

Доказательства уплаты ответчиком денежных средств (суммы договора от 15.07.2004) обществу с ограниченной ответственностью «Вега» представлены в материалы дела.

Полагая, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, ООО «Ремстрой» заявило встречный иск о проведении зачета затрат по капитальному ремонту (часть стоимости) в размере 677 288 руб. 34 коп. в счет арендных платежей за период с 26.02.2005 по 31.12.2006. Разницу заявленных истцом платежей в размере 134 905 руб. 92 коп. ООО «Ремстрой» просит зачесть в счет арендных платежей за последующие четыре месяца 2007 года.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания с ответчика 812 194 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате по договору № 448 от 15.09.2004 за период с сентября 2004 года (16 дней) по декабрь 2006 года включительно и удовлетворяя встречный иск ООО «Ремстрой» путем зачета части стоимости произведенного ответчиком капитального ремонта в размере 812 194 руб. 26 коп. в счет арендной платы по договору № 448 от 15.09.2004 за период с сентября 2004 года (16 дней) по декабрь 2006 года включительно, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Поскольку ответчик обязательств по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, с него подлежит взысканию задолженность в сумме 812 194 руб. 26 коп. за период с сентября 2004 года (16 дней) по декабрь 2006 года включительно. Требования истца о расторжении договора аренды по причине невнесения ответчиком арендных платежей удовлетворению не подлежат, поскольку затраты арендатора по капитальному ремонту должны засчитываться арендодателем в счет погашения арендной платы (при отсутствии иных соглашений сторон). Учитывая установленные договором аренды № 448 начало срока внесения арендных платежей и размер арендной платы, истец не вправе требовать от ответчика уплаты пени по договору аренды, поскольку сумма произведенных ответчиком затрат на капитальный ремонт значительно превышает сумму арендных платежей. Доводы истца о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды № 448 не подтверждены материалами дела, следовательно, оснований для расторжения договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения не имеется. Необходимость проведения капитального ремонта доказана материалами дела, затраты на проведение ремонта ответчиком документально подтверждены, проведение ремонта согласовано с истцом, возможно проведение зачета части произведенных ответчиком затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы, взыскиваемой за период с сентября 2004 года (16 дней) по декабрь 2006 года включительно, на сумму 812 194 руб. 26 коп.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют материалам дела и законодательству.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с утвержденным истцом расчетом годовой арендной платы по договору № 448 от 15.09.2004 (т. 1, л.д. 72 (оборотная сторона) – 73 (оборотная сторона) размер годовой арендной платы с учетом налогов составил 403 527 руб. 08 коп.

Пунктом 3.4 указанного договора установлено, что оплата арендной платы и налога на добавленную стоимость осуществляется за каждый месяц вперед с оплатой до 20 числа текущего месяца.

Поскольку в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств погашения задолженности по арендной плате за период с 15.09.2004 по 31.12.2006 в сумме 812 194 руб. 26 коп. по договору № 448 от 15.09.2004 ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований КУС МИО РБ по Туймазинскому району и городу Туймазы о взыскании с ответчика указанной задолженности.

Заявляя требования о расторжении договора аренды № 448 от 15.09.2004 на основании статей 614, 619 ГК РФ, возврате помещения арендодателю и выселении ответчика из занимаемого помещения, истец в обоснование заявленных требований сослался на существенное нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в невнесении арендной платы с сентября 2004 года и проведении капитального ремонта арендуемых помещений без согласования с арендодателем (истцом).

Суд первой инстанции установил документальное подтверждение материалами дела необходимости и факта проведения капитального ремонта, его стоимость, а также согласие истца на его проведение.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что стоимость капитального ремонта погашает размер арендных платежей за периоды, которые были указаны истцом при предъявлении требований, и на основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ признал за ответчиком право зачесть стоимость проведенного капитального ремонта в счет арендной платы, взыскиваемой за период с сентября 2004 года (16 дней) по декабрь 2006 года включительно, на сумму 812 194 руб. 26 коп., тем самым сделав вывод об отсутствии нарушений условий договора аренды относительно внесения арендной платы, в том числе существенных, и в этой связи не усмотрел оснований для расторжения договора по основаниям, установленным статьями 614, 616, 619 ГК РФ, возврата истцу арендованного имущества и выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Пунктом 4.2.1 договора аренды № 448 от 15.09.2004 предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку сумма понесенных ООО «Ремстрой» затрат на проведение капитального ремонта значительно превышает сумму арендных платежей, и проведение капитального ремонта было согласовано с истцом (арендодателем), основания для взыскания с ответчика 1 670 751 руб. 56 коп. пени за просрочку платежа по договору аренды             № 448 от 15.09.2004  отсутствуют.

Доводы подателя жалобы об отсутствии у ответчика разрешения на строительство судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Иные доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения судом первой инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2007 по делу № А07-44105/2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья                                                             З.Н.Серкова

Судьи:                                                                                                  А.А. Арямов

Л.П. Ермолаева