Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2007 по делу n А07-44105/2005. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5945/2007

г. Челябинск

20 сентября 2007 г.

Дело № А07-44105/2005

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Серковой З.Н., судей Арямова А.А., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2007 по делу № А07-44105/2005 (судья Шарафуллина Э.Т.), при участии от общества с ограниченной ответственностью «Ремстрой» - Султанкулова Р.К. (паспорт), Султанова В.А. (доверенность от 05.02.2007),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы (далее – КУС МИО РБ по Туймазинскому району и городу Туймазы, истец, истец по первоначальному иску) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ремстрой» (далее – ООО «Ремстрой», ответчик, истец по встречному иску) о взыскании 255 569 руб. 88 коп. основного долга и 109 383 руб. 91 коп. пени по договору аренды № 7 от 05.01.2005, расторжении договора аренды № 7 от 05.01.2005, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 628,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Туймазы, улица Чапаева, 18.

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований: истец просит взыскать с ответчика 100 691 руб. 47 коп. основного долга и 25 419 руб.      89 коп. пени по договору аренды № 448 от 15.09.2004, 255 569 руб. 88 коп. основного долга и 109 383 руб. 91 коп. пени по договору аренды № 7 от 05.01.2005, расторгнуть договор аренды № 7 от 05.01.2005, выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 628,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Туймазы, улица Чапаева, 18.

ООО «Ремстрой» в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлен и арбитражным судом принят встречный иск о зачете с 26.02.2005 стоимости произведенного капитального ремонта на сумму 1 676 442 руб. 97 коп. в счет арендных платежей по договору аренды № 448 от 15.09.2004.

Решением суда первой инстанции от 01.08.2006 (т. 2, л.д. 64-69) в удовлетворении первоначального иска отказано в полном объеме. Встречный иск удовлетворен частично: в счет арендной платы по договору № 448 от 15.09.2004 произведен зачет 1 623 000 руб. – суммы затрат, понесенных ООО «Ремстрой» в связи с проведением капитального ремонта нежилого помещения общей площадью 628,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Туймазы, улица Чапаева, 18. В остальной части встречного иска судом отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 28.11.2006 (т. 2, л.д. 80-82) решение суда первой инстанции от 01.08.2006 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

До принятия судом первой инстанции при новом рассмотрении дела решения по существу спора истцом по первоначальному иску заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований: истец просит взыскать с ответчика 812 194 руб. 26 коп. арендной платы, 1 670 751 руб. 56 коп. пени за просрочку платежа по договору аренды № 448 от 15.09.2004, расторгнуть договор аренды № 448 от 15.09.2004, обязать ответчика возвратить истцу нежилое помещение, переданное по акту от 15.09.2004, выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 628,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Туймазы, улица Чапаева, 18.

Истцом по встречному иску также заявлено ходатайство об уточнении исковых требований: ООО «Ремстрой» просит обязать ответчика по встречному иску зачесть затраты по капитальному ремонту (часть стоимости) в размере 677 288 руб. 34 коп. в счет арендных платежей за период с 26.02.2005 по 31.12.2006. Разницу заявленных истцом платежей в размере 134 905 руб. 92 коп. зачесть в счет арендных платежей за последующие четыре месяца 2007 года.

Определением арбитражного суда от 07.05.2007 удовлетворено ходатайство истца по первоначальному иску о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением суда первой инстанции от 03.07.2007 исковые требования КУС МИО РБ по Туймазинскому району и городу Туймазы удовлетворены частично: с ответчика взыскано 812 194 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате по договору № 448 от 15.09.2004 за период с сентября 2004 года (16 дней) по декабрь 2006 года включительно. В удовлетворении остальной части основного иска отказано. Встречный иск ООО «Ремстрой» удовлетворен путем зачета части стоимости произведенного ответчиком капитального ремонта в размере 812 194 руб. 26 коп. в счет арендной платы по договору № 448 от 15.09.2004 за период с сентября 2004 года (16 дней) по декабрь 2006 года включительно.

В апелляционной жалобе КУС МИО РБ по Туймазинскому району и городу Туймазы просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований по первоначальному иску.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. При заключении договора аренды ответчик знал о недостатках подлежащего передаче помещения. Инициатива проведения ремонта исходила от арендатора (ответчика), письменного согласия арендодателя (истца) на последующее проведение зачета стоимости ремонта в счет арендных платежей не было. В соответствии с действовавшим на начало проведения ремонтных работ градостроительным законодательством на проведение капитального ремонта требовалось составление проектной документации, которая являлась основанием для выдачи разрешения на строительство. Указанное разрешение ООО «Ремстрой» получено не было. Акт приемки выполненных работ не был представлен на согласование ни балансодержателю, ни арендодателю. Неоднократные требования истца о погашении задолженности по арендной плате и уплате пени по договору № 448 от 15.09.2004 ответчиком не выполнены. Заявлений о зачете стоимости ремонта в погашение арендной платы от ответчика в адрес истца не поступало. Из договора аренды № 448 следует, что невнесение более двух раз подряд арендных платежей является основанием для его досрочного расторжения, и стоимость капитального и текущего ремонтов, неотделимых улучшений не возмещается арендатору.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что считает доводы апелляционной жалобы обоснованными. В соответствии с условиями договора аренды № 448 обязанность по проведению текущего и капитального ремонта возлагается на арендатора исключительно с согласия балансодержателя. Арендодателем и балансодержателем были даны разрешения на проведение арендатором капитального ремонта при условии согласования проекта органами архитектуры. Однако, ответчик приступил к осуществлению ремонтных работ, не получив указанного согласования. В связи с тем, что предусмотренные в локальной смете ремонтные работы до настоящего времени не сданы арендодателю и балансодержателю, арендная плата в течение длительного времени не уплачивалась, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, заявлены обоснованно.

ООО «Ремстрой» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. Учитывая, что необходимость проведения капитального ремонта и понесенные ответчиком затраты на его проведение подтверждены материалами дела, проведение капитального ремонта согласовано с истцом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возможности проведения зачета части произведенных затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители КУС МИО РБ по Туймазинскому району и городу Туймазы и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии их представителей.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей КУС МИО РБ по Туймазинскому району и городу Туймазы и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителя ответчика, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 15.09.2004 между КУС МИО по Туймазинскому району и городу Туймазы (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием «Управление жилищно-коммунального хозяйства» (балансодержатель) и ООО «Ремстрой» (арендатор) заключен договор № 448 (т. 1, л.д. 69-71), в соответствии с которым истец обязался передать ответчику в аренду сроком с 15.09.2004 до 31.12.2004 нежилое помещение общей площадью 628,3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Туймазы, улица Чапаева, 18.

В материалы дела истцом и ответчиком представлены две разные редакции договора аренды № 448 от 15.09.2004.

Согласно редакции договора, представленной истцом (т. 1, л.д. 38-40), производство текущего и капитального ремонта арендуемых помещений производится силами и за счет арендатора в соответствии с письменным разрешением арендодателя (п. 2.2.6 договора).

Пунктом 2.2.2 редакции договора, представленной ответчиком (т. 1, л.д. 69-71), обязанность по производству капитального ремонта переданных в аренду помещений возложена на балансодержателя.

При рассмотрении дела установлено, что договор № 448 в редакции, представленной истцом, был подписан не директором ООО «Ремстрой» Султанкуловым Р.К., а его бывшей женой, которая на дату подписания договора не являлась лицом, уполномоченным на совершение данной сделки. Указанный факт истцом не оспаривался. Кроме того, подпись Султанкулова Р.К. на данном договоре явно не соответствует образцам подписи того же лица, выполненным на иных документах, представленных в материалы дела.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поскольку договор № 448 от 15.09.2004 в редакции, представленной истцом, подписан лицом, не имеющим полномочий на совершение данной сделки, данный договор не был принят судом в качестве доказательства по делу, и спор рассматривался исходя из оценки условий договора аренды № 448 от 15.09.2004, представленного ответчиком.

Представленный ответчиком в материалы дела договор № 448 подписан представителями арендодателя, балансодержателя и арендатора.

Имущество было передано арендатору по акту приема-передачи 15.09.2004, подписанному балансодержателем и арендатором.

После истечения срока, установленного договором аренды № 448 от 15.09.2004, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений истца, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) влечет признание договора аренды № 448 заключенным на неопределенный срок.

21.01.2005 КУС МИО РБ по Туймазинскому району и городу Туймазы направил в адрес ответчика письмо № 98 (т. 1, л.д. 35) с требованием в срок до 01.02.2005 погасить задолженность по арендной плате в сумме 80 553 руб. 43 коп.

Ответа на указанное письмо в адрес истца не поступило, денежные средства перечислены не были.

22.11.2006 истцом направлено ответчику письмо № 2241 (т. 2, л.д. 97) с требованием в срок до 01.12.2006 освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Туймазы, улица Чапаева, 18, и сдать его по акту приема-передачи арендодателю.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы и возврату истцу арендованного имущества ООО «Ремстрой» надлежащим образом не исполнены, КУС МИО РБ по Туймазинскому району и городу Туймазы обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 812 194 руб. 26 коп. арендной платы, 1 670 751 руб. 56 коп. пени за просрочку платежа по договору аренды № 448 от 15.09.2004, расторжении договора аренды № 448 от 15.09.2004, обязании ответчика возвратить истцу нежилое помещение, переданное по акту от 15.09.2004, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 628,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Туймазы, улица Чапаева, 18.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО «Ремстрой» заявлен встречный иск об обязании ответчика по встречному иску зачесть затраты по капитальному ремонту (часть стоимости) в размере 677 288 руб. 34 коп. в счет арендных платежей за период с 26.02.2005 по 31.12.2006. Разницу заявленных истцом платежей в размере 134 905 руб. 92 коп. ООО «Ремстрой» просит зачесть в счет арендных платежей за последующие четыре месяца 2007 года.

При заявлении встречного иска ООО «Ремстрой» сослалось на следующие обстоятельства.

В июле 2004 года (до заключения договора аренды № 448) ответчиком в адрес истца было направлено письмо (т. 1, л.д. 131) с просьбой разрешить произвести капитальный ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Туймазы, улица Чапаева, 18, для дальнейшей эксплуатации под торговую площадь. Согласно визе председателя КУС МИО РБ по Туймазинскому району и городу Туймазы, проставленной на письме ответчика, такое согласие истцом было дано.

Актом технического