Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2007 по делу n А76-1087/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А76-1087/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5882/2007

г. Челябинск

10 сентября 2007 г.

Дело № А76-1087/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2007 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2007 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Махровой Н.В., судей Логиновских Л.Л., Рачкова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СТЭКК» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2007 по делу № А76-1087/2007 (судья Валиев В.Р.), при участии: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – Богданова С.С. (доверенность от 27.12.2006), от общества с ограниченной ответственностью «СТЭКК» - Мелиховой И.А. (доверенность от 26.02.2007), СтадченкоА.В. (доверенность от 09.01.2007),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СТЭКК» (далее – ООО «СТЭКК», ответчик) о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемого им помещения, взыскании 411 780 руб. задолженности по арендной плате, 290 476 руб. 56 коп. неустойки за просрочку платежа.

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об увеличении исковых требований до 573 980 руб. 68 коп. долга и 486 947 руб. 54 коп. неустойки.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.07.2007 исковые требования Комитета удовлетворены частично: в его пользу с ООО «СТЭКК» взыскано 573 980 руб. 68 коп. долга и 68 276 руб. 58 коп. неустойки, ООО «СТЭКК» выселено из нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 22а. В иске  о расторжении договора аренды отказано.

В апелляционной жалобе ООО «СТЭКК» просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что начиная с 2002 года договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 22а, заключался каждый раз на новый срок, договоры аренды на 2006, 2007 г.г. отсутствуют, расчеты арендной платы не подписаны сторонами, цена договора не согласована. Кроме того, фактическое пользование помещением было невозможно в связи с ветхо-аварийным состоянием сданного в аренду имущества.

В уточнении к апелляционной жалобе  ответчик указал на то, что при отсутствии государственной регистрации права муниципальной собственности на переданный объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 22а, Комитет не вправе сдавать его в аренду. В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, как в данном случае.

Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. Также ответчик в отзыве пояснил, что доводы ответчика о том, что договор аренды №4-6410 от 04.02.2005 прекратился 30.12.2005, являются несостоятельными, так как в соответствии с п.6.4 договора установлено, что при прекращении действия договора арендатор обязан в трехдневный срок после прекращения договора оплатить долг по арендной плате, неустойку и сдать помещение по акту приема-передачи Комитету. После истечения срока действия договора арендатор имущество по акту приема-передачи не сдал, продолжал пользоваться помещением, Комитет против продления срока действия договора не возражал. Таким образом, договор аренды в соответствии с ч.2 ст. 621 ГК РФ продлился на неопределенный срок на тех же условиях.

Расчет арендной платы на 2006 и 2007 г.г. не является доказательством того, что стороны не согласовали существенное условие договора, так как в соответствии с п. 5.2. перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, считает, что решение суда следует отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и ЗАО «СТЭКК» (правопредшественником ответчика) заключен договор от 22.04.2002 № 4-6410 аренды нежилого помещения суммарной площадью 98,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, 22-а, сроком действия с 01.05.2002 по 15.04.2003 (т.1, л.д.97-98).

Нежилые помещения по вышеуказанному адресу переданы ответчику по акту от 01.05.2002 (т.1, л.д.12).

24.01.2003 указанный договор аренды был перезаключен на срок с 01.01.2003 по 30.12.2003 (т.1, л.д.99-100).

06.01.2004 тот же договор аренды был перезаключен на срок с 01.01.2004 по 30.12.2004 (т.1, л.д.101-102).

04.02.2005 договор аренды № 4-6410 был перезаключен на срок с 01.01.2005 по 30.12.2005 (т.1, л.д.103-104).

Согласно п. 5.1 договоров № 4-6410 арендатор обязан вносить арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца с данными требованиями в суд.

Удовлетворяя  исковые требования о взыскании 573 980 руб. 68 коп. задолженности  по арендной плате за период с 01.01.2006 по 22.06.2007, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст. 614 ГК РФ, п. 4.2.3 договора).

Поскольку доказательств оплаты стоимости аренды помещения ответчиком не представлено, то задолженность в размере 573 980 руб. 68 коп. за период с 01.01.2006 по 22.06.2007 взыскана с ООО «СТЭКК» правомерно

Правильным является и взыскание с ответчика неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 68 276 руб. 58 коп. за период с 10.01.2003 по 10.06.2006, на основании ст. 330 ГК РФ, п. 6.6 договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Арендатор продолжал пользоваться спорными помещениями и после 30.12.2005, поэтому договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст. 610 ГК РФ).

Письмом от 13.02.2006 № 1006 (т.1, л.д.78) Комитет отказался от продления договора, поэтому с 13.05.2006 договор прекратил свое действие в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ, и его расторжения в судебном порядке не требуется.

Однако данный вывод суда является ошибочным, поскольку истец не заявлял требований о выселении ответчика из занимаемого им помещения в связи с прекращением договора аренды.

В качестве правового основания иска Комитет ссылался на ст. ст. 450, 614, 619,621 ГК РФ и просил расторгнуть договор аренды от 04.02.2005 № 4-6410 в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд, что является существенным нарушением условий договора, и выселить ответчика из нежилого помещения площадью 98,6 кв.м.,  расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, 22-а (т.1, л.д.2).

Следовательно, истец выбрал способ защиты путем предъявления требования о досрочном расторжении договора аренды и возврате помещения в связи с систематическим (два и более раза) нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы, наличием задолженности по арендной плате в размере более двухмесячной арендной платы на основании п. 6.5.7, ст. 450, 619, 622 ГК РФ, что не противоречит ст. 9, 610 ГК РФ.

Исходя из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (п. 5 информационного письма № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»), договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, при условии соблюдения истцом требований части 3 ст. 619 ГК РФ и пункта 2 ст. 452 ГК РФ.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензией от 29.09.2006 № 9258 (т.1, л.д.7) истец предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате в пятнадцатидневный срок с момента отправки настоящего уведомления и направить письменный ответ Комитету, одновременно истец известил ответчика о намерении предъявить требования о взыскании задолженности, применения мер ответственности, расторжении договора аренды и принудительном выселении в случае невыполнения обязательств в указанный срок.

Т.е. в данной претензии истец высказал волеизъявление на расторжение договора в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности по арендной плате в указанный в предложении (претензии) срок.

В соответствии с п. 6.5.7 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ допускает установление договором иных оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно расчету истца  ответчик имеет задолженность по арендной плате за период с 01.01.2006 по 22.06.2007 (17 месяцев 22 дня) в сумме 573 980 руб. 68 коп.

Следовательно, истцом доказано наличие обстоятельств, предусмотренных п. 6.5.7 договора, предоставляющих арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, требование истца о расторжении договора аренды от 04.02.2005 № 4-6410 подлежит удовлетворению на основании п.п. 2 п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ.

В силу положений ст. 622 ГК РФ расторжение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности возвратить арендодателю арендованное имущество.

Доказательства исполнения ответчиком предусмотренной п. 6.4 договора обязанности передать арендованное помещение истцу по акту в деле отсутствуют, вследствие чего требование истца об обязании ответчика возвратить помещение, арендованное по договору от 04.02.2005 № 4-6410, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии договора на 2006-2007 г.г. опровергаются положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому в спорный период между сторонами продолжались арендные отношения на условиях договора от 04.02.2005 № 4-6410.

Что касается отсутствия согласования размера арендной платы на 2006-2007 г.г., то на 2005 год сторонами был подписан расчет арендной платы (т.1, л.д.15 оборот). Дальнейший порядок  перерасчета величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке по правилам п. 5.2 договора, что не противоречит ст. 614 ГК РФ.

Подлежат отклонению доводы заявителя апелляционной жалобы о невозможности пользования сданным в аренду помещением. Нежилое помещение, являющееся объектом договора аренды, было принято от  истца ответчиком по акту приема-передачи от 01.05.2002. При этом, как следует из содержания акта,  претензий по техническому состоянию заявлено не было, здание передавалось в том состоянии, в котором оно находилось на день передачи, это состояние арендатору было известно.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах довод заявителя о том, что истец не должен платить арендную плату, так как в связи с ветхо-аварийным состоянием имущества не мог использовать помещение по целевому назначению, подлежит отклонению как необоснованный (ст.ст.65,66 АПК РФ) и не соответствующий требованиям закона (ст.612 ГК РФ).

Представленные ответчиком фотографии (т.2, л.д.21-21) не могут служить доказательством аварийного состояния  сданного в аренду имущества, поскольку на них не указан