Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2007 по делу n А07-842/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А07-842/2006

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5675/2007г. Челябинск31 августа 2007 г.Дело № А07-842/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2007 г. Полный текст постановления изготовлен   31 августа 2007 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Махровой Н.В., судей Башариной Л.Ф., Рачкова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Зианчура» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2007г. по делу № А07-842/2006 (судья Акопян Л.Л.),  при  участии:   от общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Зианчура» - Хашимова С.М. (доверенность от 12.03.2007),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа  (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Зианчура» (далее – ООО «ТД «Зианчура», ответчик)  о расторжении договора аренды №9347 от 10.11.2003; выселении арендатора из нежилого помещения площадью 291,2 кв.м. по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева,1; взыскании 1 470 553 руб. 89 коп., в том числе  847 109 руб. 40 коп. основного долга, 623 444 руб. 49 коп. пени.

Определением от 13.02.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено муниципальное унитарное предприятие ЖРЭУ-8 Кировского района.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.06.2007  исковые требования удовлетворены частично: с ООО «ТД «Зианчура» в пользу Комитета взыскана сумма основного долга 847 109 руб. 40 коп., пеня в размере 100 000 руб.  Договор аренды №9347 от 10.11.2003 расторгнут и удовлетворено требование о выселении ООО «ТД «Зианчура»  из нежилого помещения площадью 291,2 кв.м. по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева,1.

В апелляционной жалобе ООО «ТД «Зианчура» просит решение суда отменить, в части требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени принять новый судебный акт, а в части требования о расторжении договора аренды №9347 от 10.11.2003 и выселении ответчика из занимаемого помещения - оставить исковое заявление без рассмотрения.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что истцом не соблюден досудебный  порядок урегулирования спора, поскольку  ответчик не был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора, следовательно,   в силу п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации исковые требования  о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения. Зачет стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений на основании постановления президиума Уфимского городского совета ХХIV созыва №64/5 от 01.12.2005 в размере 380 885 руб.  является незаконным, поскольку  данное постановление принято муниципальным органом, не имеющим отношения к истцу и договору аренды,  из его содержания не возможно установить почему, к зачету определена именно эта сумма, кроме того, оно утратило силу. По мнению заявителя, истец не должен начислять арендную плату, так как ответчик не мог  использовать помещение по целевому назначению в связи с проведением  в нем ремонтных работ.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей ответчика, считает, что решение суда первой инстанции следует отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды и выселении.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком  10.11.2003 был заключен  договор аренды №9347, согласно условиям которого арендодателем (Комитет)  арендатору (ООО «ТД «Зианчура») было передано нежилое помещение площадью 291,2 кв.м. по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева,1, для административной деятельности, торговли (л.д.10-12).

Согласно п.2.1 договора  договор аренды действует с 30.09.2003 по 30.09.2006.

Пунктом 3.3 договора определено, что арендная плата вносится за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления платежных требований.

Согласно акту приема-передачи от 30.09.2003 нежилое помещение площадью 291,2 кв.м. по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева,1, передано в аренду ООО «ТД «Зианчура» (л.д.14).

Постановлением президиума Уфимского городского совета ХХIV созыва №64/5 от 01.12.2005 затраты неотделимых улучшений произведенных в арендуемом нежилом помещении в сумме 380 885 руб. были направлены в счет внесения арендных платежей по договору аренды № 9347 от 10.11.2003 (л.д.53).

Поскольку ответчик в период с 1.06.2005 по 19.12.2006 по расчету истца  не внесарбитражный суд с требованием о взыскании арендной платы в размере 847 109 руб. и пени в размере 623 444 руб. 49 коп за период с 01.06.2005 по 19.12.2006, начисленной на основании  п. 3.5 договора (л.д.10-12).

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования во  взыскании арендной платы и пени,  исходил из доказанности истцом наличия задолженности ответчика по договору аренды.

Данные выводы суда являются законными и обоснованными.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Заключая договор аренды № 9347 от 10.11.2003 , стороны согласовали порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Нежилое помещение, являющееся объектом договора аренды, было принято от  истца ответчиком по акту приема-передачи от 30.09.2003. При этом, как следует из содержания акта,  претензий по техническому состоянию заявлено не было.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах довод заявителя о том, что истец не должен вносить арендную плату, так как в связи с проведением ремонтных работ не мог использовать помещение по целевому назначению, подлежит отклонению как необоснованный (ст.ст.65,66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не соответствующий требованиям закона (ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом этого суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика перед истцом задолженности по договору аренды нежилого помещения.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что  при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от общей суммы за каждый день просрочки, поэтому судом правомерно взыскана неустойка за период с 01.06.2005 по 19.12.2006 с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя на незаконность зачета стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений на основании постановления президиума Уфимского городского совета ХХIV созыва №64/5 от 01.12.2005 в размере 380 885 руб., так как оно не имеет отношения к истцу и договору аренды, несостоятельна, поскольку   пунктом 1.7 договора предусмотрено, что все существенные условия договора определяются Уфимским городским Советом.

Удовлетворяя заявленное требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что уведомлением от 06.09.2006 (л.д.6-9) арендодатель уведомил арендатора об имеющемся долге и просил погасить долг и пени в течение 14 дней с момента получения настоящего уведомления, а в случае невыполнения обязательств арендодатель сообщал о намерении обратиться в арбитражный суд для расторжения договора аренды и выселения из занимаемого нежилого помещения.

Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.06.2005 по 31.12.2006 или более 2-х раз подряд послужило основанием для расторжения договора в силу п.2 ст. 452 ГК РФ, п.п. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Однако выводы  суда в этой части  являются ошибочными.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды № 9347 от 10.11.2003, заключенного между истцом и ответчиком, в соответствии с  п. 5.3.5 договора № 9347 от 10.11.2003 и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что ответчик более одного раза в течение установленного договором срока не вносил арендную плату за пользование имуществом по спорному договору.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Так, в силу пп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Положениями п. 5.3.5 договора № 9347 от 10.11.2003 также закреплена возможность досрочного расторжения договора в случае невнесения арендатором арендной платы по договору  более одного раза в течении установленного договором срока платежа, а также неуплата начисленных платежей.

Поскольку п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из изложенного следует, что в соответствии с нормами действующего законодательства в случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимость совокупного применения норм ст. 452 и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для разрешения споров, содержащих требования о расторжении договора аренды, подтверждена судебной практикой, закрепленной, в частности, в п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 от 11.01.2002.

В качестве доказательства соблюдения норм Гражданского кодекса Российской Федерации в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя истцом в материалы дела представлены уведомления № 3639 от 06.09.2006, № 3786 от 21.09.2006 о расторжении договора, адресованные ответчику, содержащие требования об устранении задолженности по арендной плате в сумме 835 322  руб. 48 коп. и необходимости уплаты ответчиком пеней в размере 698 678 руб. 07 коп., а также о расторжении договора аренды №9347 от 10.11.2003  (л.д.6,8).

Вместе с тем судом не могут быть приняты данные уведомления № 3639 от 06.09.2006, № 3786 от 21.09.2006 в качестве надлежащего доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора по следующим причинам.

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 30 информационного письма «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 от 11.01.2002, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

По смыслу п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

В пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 указано на то, что письменное предупреждение арендодателя о досрочном расторжении договора может быть вручено арендатору под расписку, направлено заказным письмом или с уведомлением о вручении.

В соответствии с ч. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В обоснование доводов о получении уведомления о расторжении договора аренды № 9347 от 10.11.2003 ответчиком истец ссылается на  вернувшиеся   почтовые уведомления № 6647 от 09.09.2006, №1612 от 26.09.2006,