Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2007 по делу n А76-36465/2005. Отменить решение полностью и принять новый с/а

договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе. В договоре же от 14 апреля 2004г. № 1194 отсутствуют сведения о назначении продаваемого имущества, площади, в том числе жилой, а также о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества, базы отдыха «Лесная», в данном случае. В нарушение ст. 554 ГК РФ, в договоре купли-продажи указано, что продаваемое имущество находится на земельном участке размером 10 400 кв.м., хотя в соответствии со свидетельством о праве аренды земельного участка от 06.07.2001г. № 74-АА № 068664, земельный участок имеет площадь 11 645,3 кв.м. Данные, определяющие расположение объектов на соответствующем земельном участке, в договоре отсутствуют. Представленный ответчиком –ОАО «ЧТЗ» - технический паспорт объекта (инвентарный номер 1910) также не позволяет сопоставить содержащиеся в нем данные с предметом договора купли-продажи от 14.04.04г. № 1194. Чебаркульским бюро технической инвентаризации составлен паспорт объекта, расположенного в Чебаркульском районе на юге озера Большой Кисегач, а по договору передается нежилое одноэтажное здание на озере Большой Кисегач без указания стороны света. Кроме того, технический паспорт имеет неоговоренные исправления, а документы послужившие основанием для внесения исправительной надписи не представлены. Технический же паспорт дома сторожа с тем же инвентарным номером 1910, предоставленный ЧП Исламовой Э.Р., вышеперечисленных исправлений не имеет. В ст. 554 ГК РФ сформулированы требования к определению предмета договора продажи недвижимости. Поскольку предметом этого договора может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, в отсутствие такой определенности договор считается незаключенным. Если договор от 14.04.04г. № 1194 не заключен, то не подлежат удовлетворению требования истца о признании отсутствующей сделки недействительной. Поскольку отказано в иске ЧП Исламовой Э.А. о признании договоров №№ 1194, 1195 недействительными, то не могут быть удовлетворены требования истца о применении последствий недействительности сделок» (т. 2, л. д. 8 –).

Одновременно суд первой инстанции установил факт согласования ИП Исламовой Э.А. и ОАО «ЧТЗ» стоимости имущества, подлежащего выкупу на основании договора аренды имущества от 11.03.1997 № 781 и соглашению от 10.03.2004 о выкупе арендованного имущества, в том числе нежилого одноэтажного здания (литера Е) –домик для отдыха (домик сторожа) площадью 87,6 кв.м. (т. 2, л. д. 11, 15).

ИП Исламова Э.А. обратилась в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, обозначенный, как «жилое здание –дом сторожа, общая площадь 87.6 кв.м. находящийся по адресу: 456400, Челябинская обл., г. Чебаркуль, база отдыха «Лесная» на озере Большой Кисегач… условный номер: 74-74-38/017/2005-063 на основании: решение от 12 ноября 2004 года Арбитражного суда Челябинской области, вступило в законную силу 08.02.2005г.» (т. 2, л. д. 2).

Регистрирующий орган обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о разъяснении порядка исполнения указанного судебного акта –на предмет того, является ли решение от 30.11.2004 по делу № А76-22391/04-3-479 правоустанавливающим документом для государственной регистрации права собственности Исламовой Э.А. (т. 2, л. д. 21).

Определением Арбитражного суда от 06.04.2005 по делу № А76-22391/04-3-479 в удовлетворении заявления о разъяснении порядка исполнения решения отказано (т. 2, л. д. 22), одновременно, суд первой инстанции указал, что «решением суда от 30.11.2004г. установлено, что выкупная стоимость имущества по договору долгосрочной аренды с правом выкупа от 11.03.1997г. уплачена истцом в полном объеме, что является основанием для перехода права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору, в установленном законом порядке. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Приведенные заявителем доводы свидетельствуют не о неясности решения, а о разъяснении порядка исполнения, в связи с чем данное заявление суд не может расценивать как заявление о разъяснении решения в контексте ст. 179 АПК РФ».

Право собственности Исламовой Э.А. на объект недвижимости, обозначенный как «дом сторожа, общая площадь 87,6 кв.м., по адресу: 456400, Челябинская обл., Чебаркульский район, база отдыха «Лесная» на озере Большой Кисегач условный номер 74-74-38/017/2005-063 зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.04.2005 (запись в ЕГРП № 74-74-38/017/2005-063). В качестве документа-основания регистрации права указано решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.11.2004, вступившее в законную силу 08.02.2005 (т. 2, л. д. 35).

Между Исламовой Э.А. и Вишняковой Викторией Владимировной 19.04.2005 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе жилого здания – домика сторожа (т. 2, л. д. 33, 34).

Право собственности Вишняковой В.В. на дом сторожа площадью 87,6 кв.м. по адресу: Челябинская обл., Чебаркульский район, база отдыха «Лесная» на озере Большой Кисегач условный номер 74-74-38/017/2005-063 зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 11.05.2005 (запись в ЕГРП № 74-74-38/019/2005-152). В качестве документа-основания регистрации права указан договор купли-продажи от 19.04.2005, зарегистрированный 11.05.2005 за номером 74-74-38/019/2005-150 (т. 2, л. д. 51).

В свою очередь, Вишнякова В.В. 12.05.2005 заключила договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с Логиновым Сергеем Александровичем (т. 3, л. д. 36).

Право собственности Логинова С.А. на дом сторожа общей площадью 87,6 кв.м. по адресу: Челябинская обл., Чебаркульский район, база отдыха «Лесная» на озере Большой Кисегач, условный номер 74-74-38/017/2005-063 зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 09.09.2005 (запись в ЕГРП № 74-74-38/023/2005-129). В качестве документа-основания регистрации права указан договор купли-продажи от 12.05.2005, зарегистрированный 09.06.2005 за номером 74-74-38/023/2005-127 (т. 3, л. д. 35).

Между тем, постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2005 по делу № Ф09-1256/05-С3 (т. 1, л. д. 33 –) были отменены решение суда первой инстанции от 30.11.2004 и постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-22391/04-3-479; дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.09.2005 по делу № А76-22391/04-3-479/11-616 (т. 2, л. д. 75- 78) ИП Исламовой Э.А. отказано в иске о признании недействительными сделок, совершенных между ОАО «ЧТЗ» и ООО «РТИ» (в том числе и договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.05.2004 № 1194), равно как установлено, что условия договора от 11.03.1997 № 781 между ОАО «ЧТЗ» и ИП Исламовой Э.А. в части права Исламовой Э.А. на выкуп арендованного имущества, не согласованы.

Постановлением суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2005 по этому же делу решение суда первой инстанции от 26.09.2005 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП Исламовой Э.А. –без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.02.2006 по делу № Ф09-996/06-С3 указанные судебные акты оставлены без изменения, кассационная жалоба ИП Исламовой Э.А. –без удовлетворения.

В свою очередь, Логинов С.А., являясь добросовестным приобретателем (покуда обратного не установлено вступившим в законную силу судебным актом), пользуясь правами, предоставленными ему п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, полностью демонтировал дом сторожа (литера Е).

Данный факт в свою очередь подтвержден экспертным заключением от 16.08.2006 № 1085/50 государственного учреждения Челябинская лаборатория судебной экспертизы Минюста России (т. 3, л. д. 90 –) на основании определения суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2006 по настоящему делу (т. 3, л. д. 79).

В силу условий п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах –если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21.03.2003 № 6-П указано, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 –), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 –). Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301), Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть отказано. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное толкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Учитывая изложенное, по состоянию на момент судебного разбирательства, помимо того, что право ИП Исламовой Э.А. на спорный объект недвижимого имущества, прекращено, и самого спорного объекта недвижимого имущества в реальности не существует.

Кроме того, уточненные исковые требования ООО «РТИ», по своей сути не отличаются от первоначально заявленных требований и заключаются в признании недействительным «зарегистрированного права собственности… выраженного в виде регистрационной записи в ЕГРП» (при этом в качестве ответчиков также значатся УФРС по Челябинской области и ИП Исламова Э.А.), равно как прежними остались основания заявленных требований (т. 1, л. д. 2 –).

Между тем, исходя из условий п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в судебном порядке может быть оспорено только само зарегистрированное право, а не запись в реестре о государственной регистрации права.

С учетом изложенного, поскольку истцом способ защиты нарушенного права избран неверно, требования ООО «РТИ» удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья   М.Б. Малышев

Судьи:       Е.В. Бояршинова

О.П. Митичев