Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2007 по делу n А47-9478/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А47-9478/2006

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-524/2007

г. Челябинск

04 апреля 2007 г.

Дело № А47-9478/2006АК-23

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Дмитриевой Н.Н., Тремасовой-Зиновой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мерзаевым А.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.11.2006 по делу А47-9478/2006АК-23 (судья Л.А. Жарова), при участии: от Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области - Антиповой Т.В. (доверенность от 26.12.2006),

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Промышленно-строительное предприятие «Монолит» (далее по тексту - заявитель, ЗАО «ПСП «Монолит») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к     Управлению  Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее по тексту — заинтересованное лицо, Управление ФРС) о признании недействительным сообщения № 01/09-2810 от 16 мая 2006 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на участок железнодорожного пути № 1, протяженностью 200, 5 метров, расположенный по адресу: г.Оренбург, улица Беляевская, № 46 (далее по тексту - железнодорожный участок пути № 1).

До принятия решения по существу спора от заявителя поступило ходатайство о восстановлении срока на обжалование, которое удовлетворено на основании статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От него же поступили дополнительные пояснения в качестве уточнения правовых оснований требований. Ходатайство об уточнении заявления удовлетворено на основании статей 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Судом первой инстанции привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Старкова Юлия Александровна.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.11.2006 требования ЗАО ПСП «Монолит» г.Оренбург были удовлетворены.

Признано недействительным сообщение № 01/09-2810 от 16 мая 2006 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на участок железнодорожного пути № 1, протяженностью 200, 5 метров, расположенный по адресу: г.Оренбург, улица Беляевская, № 46, как не соответствующее пункту 1 статьи 17 и абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вынесенное Управлением      Федеральной      регистрационной      службы      России      по Оренбургской области   в  отношении   ЗАО  ПСП «Монолит».

В апелляционной жалобе Управление ФРС просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что  заявителем пропущен установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трёхмесячный срок на обращение в суд со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов, и нет оснований для его восстановления, а также, что поскольку спор о законности отказа в регистрации не является спором о правах на недвижимое имущество или спором об установлении факта, а заявителем представлены в суд документы, которые не представлялись в регистрирующий орган, вывод о незаконности отказа суд не может основывать на документах, представленных истцом суду, но не представленных им учреждению юстиции, в данном случае о цене объекта.

Заявитель и третье лицо представили отзыв, согласно которому с решением суда первой инстанции согласны, считают его законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заявителя и третьего лица не явились.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель Управления ФРС поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке в полном объеме.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав объяснения представителя Управления ФРС, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

В силу пункта 2 статьи 28, абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственный регистратор, установив несоответствие регистрируемой сделки требованиям закона, обязан отказать в государственной регистрации прав даже при отсутствии спора между сторонами сделки.

Согласно пункту 1 статьи 18, абзацу 3 пункта 1 статьи 17 названного закона основанием для регистрации сделки могут быть лишь документы, соответствующие действующему законодательству, и сделки, совершенные в соответствии с законодательством.

Как следует из материалов дела 01 июня 2004 года решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-13981/2003-14 ГК закрытое акционерное общество «Промышленно-строительное предприятие «Монолит» признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыто конкурсное производство (т. 1, л.д. 35). Определением арбитражного суда по данному делу от 16 июня 2004 года Шкаликов Петр Николаевич утвержден конкурсным управляющим. Определением Арбитражного суда Оренбургской области 18 июля 2006 года по делу № А47-13981/2003-14 ГК конкурсное производство в отношении ЗАО «ПСП «Монолит» продлено до 1 декабря 2006 года.

Согласно отчету от  15 мая 2005  года №  100-1578/Н-М.Л.А.-05.05 государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» (т. 1, л.д. 133) рыночная стоимость объекта (участок   железнодорожного пути № 1), расположенного по адресу: г.Оренбург, улица Беляевская № 46,  определена в размере 371000 рублей.

25 мая 2005 года решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-895/2005-18-ГК за ЗАО «ПСП «Монолит» признано право собственности, в том числе и на спорный объект (т. 1, л.д. 167-171). Решение суда вступило в законную силу 27 июня 2005 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 56 АА № 215897 от 9 августа 2006 года за заявителем зарегистрировано право собственности (т. 1, л.д. 70).

Собранием кредиторов ЗАО «ПСП «Монолит» 26 июля 2005 года было принято решение о продаже указанного объекта, и утверждена стартовая цена объектов недвижимости, равная цене, определенной государственным унитарным предприятием Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки имущества».

20 августа 2005 года в газете «Оренбуржье» и в тот же день в «Российской газете» опубликовано сообщение о торгах недвижимого имущества заявителя, в том числе и участка железнодорожного пути № 1. При этом цена выставляемого на торги объекта установлена в размере 371000 рублей.

30 сентября 2005 года конкурсным управляющим издан приказ «О создании комиссии для проведения инвентаризации объектов недвижимости «Должника», на основании которого составлен и 4 сентября 2005 года утвержден акт инвентаризации недвижимого имущества «Должника», выставляемого на торги, цена установлена в размере 371000 рублей (т. 1, л.д. 24).

Торги в форме аукциона не состоялись. В связи с чем, 11 октября 2005 года собранием кредиторов единогласно было принято решение о снижении цены на объекты недвижимости, в том числе на участок железнодорожного пути № 1 до 260000 рублей (т. 1, л.д. 125-128).

22 октября 2005 года в «Российской газете» опубликовано сообщение о том, что торги, назначенные на 29 сентября 2005 года, не состоялись. Повторные торги назначены на 21 ноября 2005 года. Предмет и условия торгов опубликованы в этой же  газете 28 августа 2005 года, при этом цена выставляемого на торги объекта указана прежняя - 371000 рублей (т. 1, л.д. 23).

18 ноября 2005 года между заявителем и Ю.А.Старковой заключено соглашение о задатке (т. 1, л.д. 28), а 21 ноября 2005 года были объявлены результаты торгов, победителем которых стала Старкова Юлия Александровна.

25 ноября 2005 года между заявителем и победителем конкурса заключен договор    №    01     купли-продажи    недвижимого    имущества    -    участка железнодорожного пути № 1 (далее по тексту - договор купли-продажи, т. 1, л.д. 117-119).

Конкурсный управляющий ЗАО «ПСП «Монолит» Шкаликов Петр Николаевич 21 декабря 2005 года направил в Управление Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области сообщение о согласии на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, исходя из стоимости 273000 рублей , с Ю.А.Старковой (т. 1, л.д. 130).

23 декабря 2005 года стороны по договору обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на участок железнодорожного пути № 1 протяженностью 200,5 метров, расположенный по адресу: г.Оренбург, улица Беляевская, № 46.

23 января 2006 года ответчиком в адрес заявителя направлено Уведомление об истребовании дополнительных сведений и приостановлении государственной регистрации № 01/163/2005-038 (т. 1, л.д. 107-108).

07 февраля 2006 года Управление ФРС запросило у сторон сделки  дополнительные документы и приостановило государственную регистрацию, государственным органом предложено сторонам представить пояснения в отношении снижения стартовой цены (т. 1, л.д. 86).

16 февраля 2006 года по заявлению сторон по договору купли-продажи на основании уведомления о возобновлении и приостановлении государственной регистрации № 01/163/2005-038 от 16 февраля 2006 года регистрация была приостановлена на срок до 3 месяцев (т. 1, л.д. 82).

Сторонами договора купли-продажи было заключено три дополнительных соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества №01 от 25.11.2005: 16 января 200 6 года (т. 1, л.д. 116), 26 января 2006 года (т. 1, л.д. 104) и 22 марта 2006 года (т. 1, л.д. 80-81).

Дополнительным соглашением от 22.03.2006 стороны договора купли-продажи недвижимого имущества №01 от 25.11.2005 изменили цену продажи железнодорожного пути №1, установив ее в размере «389550 рублей, т.е. установленная по результатам аукциона». Вместе с тем протокол об итогах проведения торгов, которым была установлена данная цена продажи железнодорожного пути №1, на государственную регистрацию сторонами сделки не представлялся.

Государственная регистрация 15 мая 2006 года была возобновлена на основании уведомления (т. 1, л.д. 79).

16 мая 2006 года в адрес ЗАО «ПСП «Монолит» и Ю.А.Старковой Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации № 01/09-2810 (№01/163/2005-039) (т. 1, л.д. 11-12).

25 мая 2006 года конкурсным управляющим П.Н. Шкаликовым в адрес Ю.А.Старковой направлено письмо о признании недействительным дополнительного соглашения от 22 марта 2006 года к договору № 01 от 25 ноября 2005 года (т. 2, л.д. 70).

Возражений на данное письмо не поступило.

Однако Управлением  Федеральной регистрационной службой по Оренбургской области согласно сообщению № 01/09-2810 от 16 мая 2006 года сторонам сделки отказано в государственной регистрации перехода права собственности на участок железнодорожного пути № 1, протяженностью 200, 5 метров, расположенный по адресу: г.Оренбург, улица Беляевская, № 46.

Основания для признания данного вывода регистрирующего органа недействительным отсутствуют.

С учетом статей 65, 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для вынесения оспариваемого акта, возлагается на заинтересованное лицо.

При наличии существенных противоречий представленных сторонами на регистрацию документов в части установления сделки купли-продажи регистрация перехода права собственности незаконна.

В силу статей 432, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации  цена является существенным условием договора продажи недвижимости, а согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При наличии в материалах Управления ФРС при проведении правовой экспертизы договора купли-продажи недвижимого имущества №01 от 25.11.2005 и представленных документов указанных противоречий в описании цены продажи участка железнодорожного пути №1 регистрация перехода соответствующего права не должна была производиться в силу  пункта 3 статьи 9, пункта 1 статьи 13, пункта 1 статьи 17, пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также пункта 6 статьи 110, пунктов 4, 5 статьи 139 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – Закон о банкротстве).

В качестве правового основания отказа в государственной регистрации  Управлением ФРС также правомерно указано на нарушение требований пункта 7 статьи 110 Закона о банкротстве.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не принимается довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно восстановил срок на обжалование ненормативного акта, поскольку в силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации восстановление указанного срока – право суда, при этом суд основывает свои выводы на личном убеждении и переоценке указанные выводы не подлежат.

Также апелляционным судом не принимается довод подателя апелляционной жалобы о том, что письмо от 25.05.2006 конкурсного управляющего, адресованного Старковой Ю.А., не является относимым и допустимым доказательством в рамках рассмотрения настоящего заявления  о признании недействительным сообщения № 01/09-2810 от 16 мая 2006 года об отказе в государственной