Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2008 по делу n А76-23119/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1772/2008

г.Челябинск

25 апреля 2008 г.                                                                 Дело № А76-23119/2007

  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В.,   Малышева М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2008 по делу № А76-23119/2007 (судья Забутырина Л.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» - Марамзина В.Л. (доверенность от 01.09.2007), Зигановой А.М. (доверенность от 01.09.2007), от  администрации г.Челябинска - Шеянова А.А. (доверенность от 19.03.2008 № 05-340), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска – Соколова М.М. (доверенность от 29.12.2007 № 12516), от Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г.Челябинска – Тимошенко Т.В. (доверенность от 31.01.2008 № 633/юр), от закрытого акционерного общества «Заречный колхозный рынок» - Зиганова Д.М. (доверенность от 10.12.2007),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» (далее – ООО «Альфа-Строй», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации г.Челябинска (далее – заинтересованное лицо, администрация) и Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее – КУИЗО, комитет) о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в уклонении от принятия решения о предоставлении заявителю в собственность земельного участка площадью 4 930 кв.м., кадастровый номер 74:36:00 00 00000:0158, расположенного по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе г.Челябинска; о признании незаконным бездействия комитета по уклонению от заключения с ООО «Альфа-Строй» договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка;  об обязании администрации в двухнедельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении заявителю в собственность вышеуказанного земельного участка; об обязании комитета направить в адрес заявителя договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

Определением  суда от 27.11.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г.Челябинска (далее – ГУАГ) и закрытое акционерное общество «Заречный колхозный рынок» (далее – ЗАО «Заречный колхозный рынок») (т. 1, л.д. 90).

 Решением суда первой инстанции от 31.01.2008 в удовлетворении требований заявителя было отказано.

 Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности предоставления заявителю земельного участка в порядке ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ввиду того, что расположенный на участке объект является объектом незавершенного строительства и доказательства возможности его целевого использования отсутствуют; заявитель не представил обоснование площади земельного участка, необходимой для использования расположенного на нем объекта недвижимости, при этом испрашиваемый земельный участок площадью 4390 кв.м. был предоставлен для целей проектирования и строительства объекта, но не для цели его эксплуатации. Также суд отметил, что в испрашиваемый участок входит территория общего пользования. Кроме того, из материалов дела следует, что объект незавершенного строительства, земельный участок под которым испрашивает заявитель, выступает за пределы предоставленного для строительства земельного участка. При этом суд не согласился с доводом администрации о том, что заявитель утратил право на приобретение земельного участка в порядке ст.36 ЗК РФ, так как ранее земельный участок уже был представлен в аренду, ввиду того, что земельный участок был предоставлен в аренду иному юридическому лицу -  ЗАО «Заречный колхозный рынок».  

 ООО «Альфа-Строй» не согласилось с указанным решением и обжаловало его в апелляционном порядке, указав в апелляционной жалобе, что просит решение суда первой инстанции отменить, требования заявителя удовлетворить.

 В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал: вывод суда о том, что  заявитель не является лицом, имеющим право на приобретение в собственность земельного участка, расположенного под объектом незавершенного строительства, необоснован, поскольку право собственности заявителя на данный объект зарегистрировано в установленном порядке. Ограничение возможности приватизации земельного участка под расположенным на нем объектом не согласуется с принципом неразрывности судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Неправомерным заявитель считает бездействие администрации, выразившееся в оставлении без рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в собственность, поскольку предусмотренное п. 6 ст. 36 ЗК РФ решение принято не было. Вывод суда о том, что объект не является «зданием, строением, сооружением», не подтвержден доказательствами, в решении отсутствует нормативное определение указанных правовых понятий. Вместе  с тем, понятие «незавершенный строительством объект» в качестве наименования недвижимого имущества относится к категории «здание, сооружение», как виду недвижимого имущества, что подтверждается также техническим паспортом на объект, в котором объект именуется нежилым зданием (строением). Необоснованным заявитель считает и вывод суда о том, что им нарушен п. 7 ст. 36 ЗК РФ, поскольку спорный земельный участок был сформирован, проведено межевание, участок поставлен на кадастровый учет, выдан кадастровый план № 36/05-02-1097 от 12.08.2005, который был приложен к заявлению о выкупе земельного участка. Кадастровый учет проходит в отношении земельного участка, как объекта гражданских прав, и не зависит от субъекта (правообладателя) земельного участка. Материалами дела, в частности техническим отчетом ПК «ГПИ Челябинскгражданпроект», установлено, что незавершенный строительством объект, принадлежащий заявителю, не выходит за границы земельного участка, ранее предоставленного рынку (кадастровый номер 74:36:00 00 00000:0158, кадастровый план № 36/05-02-1097 от 12.08.2005). Суд нарушил также нормы процессуального права, переложив бремя доказывания на заявителя, а также нарушил требования ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), оставив без надлежащей оценки представленные заявителем  доказательства.

Третье лицо – ЗАО «Заречный колхозный рынок» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что жалобу заявителя поддерживает в полном объеме, поскольку, являясь арендатором спорного земельного участка с 1998 года, поставил данный участок на кадастровый учет, подготовил проектно-сметную документацию на строительство торгово-досугового комплекса, получил разрешение уполномоченных органов на строительство, в период действия которого успел возвести объект, незавершенный строительством, площадью 112, 9 кв.м. Указанный объект впоследствии был передан основному инвестору застройки – ООО «Альфа-Строй». Вывод суда о том, что границы объекта выходят за границы земельного участка, не обоснован, опровергается имеющимися в деле доказательствами. Вывод суда о том, что объект не является зданием, строением, сооружением, и по этой причине к нему не применимы нормы ст. 36 ЗК РФ, противоречит действующему законодательству и имеющимся в материалах дела доказательствам.    

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, указав, что по смыслу ст. 36 ЗК РФ и ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ,  наличие у общества зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства не влечет возникновения у общества исключительного права на приватизацию испрашиваемого земельного участка, поскольку оно не является покупателем государственного (муниципального) имущества – объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Порядок предоставления земельных участков для строительства регулируется ст.ст. 30-32 ЗК РФ, которыми не предусмотрено исключительное право собственника объекта незавершенного строительства на выкуп земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Необоснован довод жалобы о том, что администрацией не было дано ответа на заявление общества о выкупе земельного участка, так как письмом от 31.08.2007 № 7968 заявитель был проинформирован о том, что вопрос о выкупе земельного участка отложен до очередного заседания комиссии. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что объект недвижимости, принадлежащий ООО «Альфа-Строй», представляет собой объект незавершенного строительства. В материалы дела не представлено доказательств того, что общество обращалось в порядке ч. 7 ст. 36 ЗК РФ с заявлением об изготовлении кадастрового плана земельного участка с утверждением проекта его границ с учетом границ смежных земельных участков. Судом установлено, что незавершенный строительством объект выступает за пределы границ отведенного земельного участка, что подтвердилось при проведении повторной исполнительной съемки.

ГУАГ и КУИЗО письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзывах на нее. 

Представители ГУАГ и КУИЗО в судебно заседании поддержали доводы администрации. При этом представитель ГУАГ обратил внимание суда на то, что разрешительная документация на строительство объекта в настоящий момент утратила силу.  

        Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл.34 АПК РФ.

        Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено, что 31.12.2004 постановлением главы г.Челябинска № 2543-п ЗАО «Заречный колхозный рынок» в связи с истечением срока действия постановления главы г.Челябинска от 25.07.2001 № 932-п в аренду для проек­тирования и строительства торгово-досугового комплекса (1-ая очередь) был предоставлен земельный участок из земель поселений (общественно-деловая зона) пло­щадью 0,4930 га, в том числе 0,1119 га - земли общего пользования, по ул.Братьев Кашириных в Калининском районе г.Челябинска сроком на два года                       (т. 1, л.д. 14).

Пунктом 2 указанного постановления арендатору разрешено использовать земельный уча­сток и земель поселений площадью 0, 1195 га сроком до начала капитального строительства торгово-досугового комплекса для эксплуатации временной некапитальной ярмарки.

Пунктом 5 указанного постановления арендатор был предупрежден о том, что на застраиваемый земельный участок действуют градостроительные регла­менты в установленном порядке,  в том числе на землях общего пользования -запрет на выкуп земельного участка.

На основании указанного постановления между комитетом и ЗАО «Заречный колхозный рынок» 12.01.2005 сроком на два года для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса, эксплуатации временной некапитальной ярмарки до начала капитального строительства был заключен договор аренды земли УЗ № 006379-К-2004 (т. 1, л.д. 9-13).

Договор аренды указанного земельного участка с кадастровым номером 74:36:00 00000:0158 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись 14.12.2005 (т. 1, л.д. 13, оборот).

На указанном земельном участке ЗАО «Заречный колхозный рынок» возве­ден незавершенный строительством объект - здание торгово-досугового ком­плекса площадью застройки 112, 9 кв.м.

05.03.2007 между ЗАО «Заречный колхозный рынок» (продавец) и ООО «АльфаСтрой» (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в праве на незавершенный строительством объект, в соответствии с условиями которо­го продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество, состоящее из 1/100 доли в праве на незавершенный строительством объект площадью 112, 9 кв.м, расположенный по адресу: г.Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных (т. 1, л.д. 48).

В соответствии с п. 4 договора одновременно с передачей недвижимого имущества была передана проект­ная документация, необходимая для завершения строительства (рабочий проект, шифр - 1.169-01).

На основании договора аренды земли от 12.01.2005 УЗ № 006379-К-2004, договора инвестирования от 04.09.2006, акта приема-передачи от 12.12.2006, постановления главы г.Челябинска от 31.12.2004 № 2543, договора купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства от 05.03.2007 Управ­лением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объ­ект площадью 112, 9 кв.м., расположенный по адресу: г.Челябинск, Калининский район, ул.Братьев Кашириных, за ООО «Альфа-Строй», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сдела­на запись регистрации № 74-74-01/120/2007-375, что подтверждается свидетель­ством о государственной регистрации права серии 74-АА № 110341, выданным 09.04.2007 (т. 1, л.д. 8).

В связи с регистрацией права собственности на объект недвижимости (неза­вершенный строительством объект - здание торгового-досугового комплекса (1 очередь), расположенный на земельном участке площадью 4 930 кв.м., предос­тавленном ЗАО «Заречный колхозный рынок», заявитель в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, 16-17 апреля 2007 г. обратился в администрацию  и комитет (т. 1, л.д. 6) с заявлением о выкупе данного земельного участка.

14.08.2007 общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о выкупе вышеуказанного земельного участка (т. 1, л.д. 7).

Письмом от 31.08.2007 № 7968 в ответ на заявление о выкупе комитет проинформи­ровал заявителя о том, что вопрос о выкупе земельного участка отложен до оче­редного заседания комиссии до окончания судебных разбирательств по вопросу продажи земельных участков под незавершенным строительством объектом (т. 1, л.д. 15).

  В материалы дела представлен протокол заседания указанной комиссии от 13.07.2007 № 51 (т.1, л.д.109-112). При этом из представленной комитетом справки от 21.04.2008 № 3641 следует, что вопрос о предоставлении земельного участка заявителю на иных заседаниях комиссии не обсуждался.   

  Не получив ответа от органа местного самоуправления в установленный  ч. 6 ст. 36 ЗК РФ двухнедельный срок, полагая, что оспариваемое бездействие