Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2008 по делу n А71-7305/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17 АП – 9351/2007-ГК

г. Пермь

21 января 2008 года                                           Дело № А71- 7305/2007

         Резолютивная часть постановления изготовлена 17 января 2008 года.

         Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего               Г.Л. Паньковой

судей                                              Л.Ф. Виноградовой, В.Ю. Дюкина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситниковой Т.В.,

при участии:

от истца – ЗАО «РТП - АвтоГАЗсервис»: Ахуков Ю.В., доверенность от 16.10.2007.,

от ответчика – ООО «Компания Саваоф»: не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ЗАО «РТП - АвтоГАЗсервис»,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 15 ноября 2007 года

по делу № А71-7305/2007,

принятое судьей О.А. Сидоренко

по иску ЗАО «РТП - АвтоГАЗсервис» к ООО «Компания Саваоф» о расторжении договора купли – продажи недвижимого имущества,

установил:

ЗАО «РТП - АвтоГАЗсервис» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к ООО «Компания Саваоф» о расторжении договора купли – продажи недвижимого имущества (склада запасных частей) от 25.10.2006г., действующего в настоящее время в редакции договора от 25.12.2006г., заключенного между ЗАО «РТП – АвтоГАЗсервис» и ООО «Компания Саваоф», обязав ответчика возвратить истцу переданное по указанному договору недвижимое имущество: здание склада запасных частей, инв. номер 7838, литер А, площадью 368, 3 кв. м., с условным номером объекта 18-18-07/012/2006-290, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, с. Завьялово, ул. Азина, д. 13.

При рассмотрении дела истцом было заявлено ходатайство о распределении судебных издержек на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб. (л.д. 33).

Решением суда от 15 ноября 2007 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме (л.д. 60-65).

Истец, ЗАО «РТП - АвтоГАЗсервис», с решением суда от 15 ноября 2007 года не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд сделал неправильный вывод о  том, что договор от 25.12.2006г. является самостоятельной сделкой, отменившей и прекратившей действие договора от 25.12.2006г. в полном объеме. Отсутствие в названии сделки термина «дополнительное соглашение», как и отсутствие его в тексте договора, не является определяющим условием для вывода о том, что договор от 25.12.2006г. не может рассматриваться как дополнительное соглашение к договору от 25.12.2006г. Абзац 3 п. 3 этого договора прямо указывает на то, что условия этого договора в части порядка и сроков оплаты цены за проданный объект недвижимости определены ранее подписанным сторонами договором от 25.10.2006г. Договор от 25.10.2006г. после подписания договора от 25.12.2006г. не прекратил свое действие, а лишь частично изменился по своему содержанию и условиям в порядке, предусмотренном п. 6.4 договора от 25.10.2006г. и ст. 452 ГК РФ. Договор от 25.12.2006г. является дополнением договора от 25.10.2006г. (дополнительным соглашением к нему).

Предмет у заключенных сторонами договоров от 25.10.2006г. и от 25.12.2006г. одинаковый, а также одинаковым является существенное условие о цене.

Договор от 25.10.2006г. не прекратил свое действие в полном объеме и является действующим в измененном виде, и после заключения договора от 25.12.2006г., что признавали и подтверждали в дальнейшем стороны своими действиями. Условие об оплате в рассрочку проданного ответчику объекта недвижимости не было изменено договором от 25.12.2006г. и действует в первоначальной редакции договора от 25.10.2006г. Суд первой инстанции при разрешении дела должен был применить ст. 489 ГК РФ.

Ответчиком обязательства по оплате за проданный объект недвижимости до настоящего времени не исполнены.

В апелляционной жалобе истец просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал. Просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. В письменных пояснениях, представленных 16.01.2008г., истец доводы апелляционной жалобы поддержал, настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы. Представителем истца заявлено ходатайство о распределении судебных издержек на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб.

Ответчик представителя в судебное заседание не направил, отзыв на апелляционную жалобу - не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.10.2006г. между ЗАО «РТП – АвтоГАЗсервис» (продавцом) и ООО «Компания Саваоф» (покупателем) подписан договор купли – продажи недвижимого имущества (здания склада запасных частей) (л.д. 11-13).

Согласно п. 1.1 и п. 1.2 данного договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (объект) – здание склада запасных частей: одноэтажное, кирпичное здание, площадью 368, 3 кв. м., расположенное по адресу: Удмуртская Республика, с. Завьялово, ул. Азина, 13, инвентарный № 7838, литер А, условный номер объекта 18-18-07/012/2006-290.

Земельный участок площадью 1 532 кв. м., кадастровый номер 18:08:078036:0054 передается в собственность покупателя одновременно с передачей объекта (п. 1.6 договора).

Цена объекта установлена в размере 440 000 руб. 00 коп. Цена договора включает цену права на передаваемый земельный участок, занимаемый объектом. Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на земельный участок (п. 2.1 и п. 2.2 договора).

Пунктом 3 договора стороны установили график платежей по договору.

По акту приема – передачи от 25.10.2006г. (л.д. 14) здание склада запасных частей инвентарный номер 7838, литер А, условный номер объекта 18-18-07/012/2006-290 площадью 368, 3 кв. м. с земельным участком  площадью 1 532 кв. м. кадастровый номер 18:08:078036:0054 были переданы от продавца покупателю.

В период с 26.10.2006г. по 09.08.2007г. ООО «Компания Саваоф» была оплачена платежными поручениями сумма по договору б/н от 25.10.2006г. в размере 171 350 руб. (л.д. 18-23).

25.12.2006г. между ЗАО «РТП – АвтоГАЗсервис» (продавцом) и ООО «Компания Саваоф» (покупателем) подписан договор (л.д. 15-16).

По условиям данного договора продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилое здание склада запчастей по адресу: село Завьялово, Удмуртская Республика, ул. Азина, д. 13, площадью 368, 3 кв. м. (п. 1 и п. 2 договора).

Согласно п. 3 данного договора указанное нежилое здание склада запчастей продано покупателю за 440 000 руб., порядок и сроки оплаты оговорены покупателем и продавцом согласно подписанного ранее договора от 25.10.2006г.

Нежилое здание склада запчастей до подписания сторонами настоящего договора осмотрено, передача продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательства продавца передать нежилое здание склада запчастей покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта. С момента передачи нежилого здания склада запчастей, к покупателю переходит бремя его содержания и риск случайной гибели (п. 8 договора).

25.12.2006г. ЗАО «РТП – АвтоГАЗсервис» (продавец) и ООО «Компания Саваоф» (покупатель) подписали акт передачи нежилого здания склада по адресу: с. Завьялово, Удмуртская Республика, ул. Азина, д. 13 (л.д. 17). В п. 4 данного акта указано о том, что денежный расчет по договору производится в соответствии с п. 3 договора от 25.10.2006г.

23.01.2007г. произведена государственная регистрация права собственности ООО «Компания Саваоф» (л.д. 16).

23.01.2007г. ООО «Компания Саваоф» на основании договора от 25.12.2006г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание склада запчастей, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей -0), общая площадь 368, 30 кв. м., инв. № 7838, лит. А, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, с. Завьялово, ул. Азина, 13, кадастровый (или условный) номер: 18-18-07/012/2006-290 (л.д. 53).

06.06.2007г., 31.07.2007г., 26.09.2007г. истцом в адрес ответчика направлялись письма с предложением расторгнуть договоры купли – продажи недвижимого имущества от 25.10.2006г. и от 25.12.2006г. в связи с невыполнением ответчиком графика платежей, с требованием вернуть переданное здание склад запчастей (л.д. 24, 25, 54).

24.09.2007г., 22.10.2007г. ответчиком в адрес истца направлены письма с предложением оплатить оставшуюся часть задолженности по договорам (л.д. 30, 51).

В связи с невыполнением ответчиком требования ЗАО «РТП – АвтоГАЗсервис», истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

По договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что договор купли – продажи от 25.12.2006г. является самостоятельным договором, а не дополнительным соглашением к договору от 25.10.2006г. В договоре от 25.12.2006г. не содержится условий о том, что данный договор является дополнением к договору от 25.10.2006г.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, в договоре от 25.12.2006г. назван иной предмет договора, отличный от предмета договора от 25.10.2006г. Так в договоре от 25.10.2006г. вместе с передачей недвижимого имущества в собственность покупателя передается одновременно земельный участок площадью 1 532 кв. м. (п. 1.6 договора от 25.10.2006г.). В договоре от 25.12.2006г. отсутствует указание о передаче с объектом недвижимого имущества земельного участка.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ).

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 2 ст. 554 ГК РФ).

Также в вышеуказанных договорах указана различная цена объекта недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Цена отчуждаемого объекта в договоре от 25.10.2006г. за здание склада запасных частей с земельным участком определена сторонами в размере 440 000 руб. и включает в себя цену права на передаваемый земельный участок (п. 2.1 и п. 2.2 договора). В п. 3 договора от 25.12.2006г. предусмотрено, что нежилое здание склада запчастей продано покупателю за 440 000 руб.

При таких обстоятельствах не может быть принят во внимание довод истца о том, что условие об оплате в рассрочку проданного ответчику объекта недвижимости не было изменено договором от 25.12.2006г. и действует в первоначальной редакции договора от 25.10.2006г.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кроме того, пунктом 7 договора от 25.12.2006г. предусмотрено, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и заявления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь – то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что подписанный 25.10.2006г. между сторонами договор купли – продажи прекратил свое действие, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения договора от 25.10.2006г. в соответствии со ст. 489 ГК РФ.

Довод истца о том, что ответчиком обязательства по оплате за проданный объект недвижимости до настоящего времени не исполнены, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку ответчик не отказывался от исполнения договора в части оплаты, о чем свидетельствуют письма ответчика в адрес истца с предложением оплатить сумму задолженности (л.д. 30, 51).

Основания для расторжения договора в одностороннем порядке на основании ст. 450 ГК РФ отсутствуют.

Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права (л.д. 53) ответчик является собственником спорного здания.

Абзацем 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При таких обстоятельствах не состоятельна ссылка истца на п. 2 ст. 489 ГК РФ как на основание возврата спорного здания.

Ходатайство истца о распределении судебных издержек по оплате услуг представителя в сумме 15 000 руб. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

   В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.