Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2007 по делу n А71-275/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№17АП-4937/2007-ГК

г. Пермь                                                                           Дело № А71-275/2007-Г12

11 сентября 2007 года                                                               

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего        Рубцовой Л.В.,

судей                                       Лихачевой А.Н., Усцова Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии в судебном заседании

от истца (индивидуальный предприниматель Зиннатуллин А.А.): Дудинова Е.А., доверенность от 23 августа 2006 г., паспорт; Стерхов А.В., доверенность от 23 августа 2006 г., паспорт,

от ответчика (Администрация г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений, г. Ижевск): не явились,

от ответчика (МУ «ГЖУ-Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска»): не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Зиннатуллина Альберта Ахнафовича на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 мая 2007 года

по делу № А71-275/2007-Г12,

принятое судьей Гараевым Н.З.

по иску индивидуального предпринимателя Зиннатуллина Альберта Ахнафовича

к Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений, г. Ижевск,

МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска»

о возмещении убытков, понесенных вследствие осуществления капитального ремонта арендуемого нежилого помещения,

 установил:

 Индивидуальный предприниматель Зиннатуллин Альберт Ахнафович обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений, г. Ижевск, МУ «ГЖУ- Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» о взыскании убытков, понесенных вследствие осуществления капитального ремонта арендуемого нежилого помещения.

Решением  Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 мая 2007 года в удовлетворении иска отказано.

Истец (индивидуальный предприниматель Зиннатуллин Альберт Ахнафович) с решением  суда от 15 мая 2007 года не согласился, в связи с чем обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, поскольку полагает, что судом неправильно применены нормы материального права. Истец понес убытки в результате нарушения Администрацией города Ижевска статьи 210 Гражданского кодекса РФ, так как она не несла бремя содержания принадлежащего ей на праве собственности имущества.

Ответчик (МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска») просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, поскольку полагает, что оснований для удовлетворения требований истца о взыскании убытков не имеется, помещение передавалось по актам и принималось истцом без замечаний. Кроме того, из материалов дела не следует, что произведенный истцом капитальный ремонт, вызван неотложной необходимостью (отзыв – вх. № 1318 от 10.09.2007 г.).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьей  266 АПК РФ, установил:

27 февраля 2002 года Комитетом по управлению имуществом города Ижевска, МУ «ГЖУ - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» и ОАО «Торгово-производственная фирма «Иж» заключен договор № 8205 на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, в соответствии с условиями которого арендодатель и балансодержатель передали, а арендатор принял в пользование нежилое помещение, встроенно-пристроенное к жилому дому, этаж 1, Лит. А, Пр, Пр 2,  общей площадью 481, 8 кв.м., расположенное по адресу: Удмуртская Республика, город Ижевск, ул. Сабурова, дом № 57 (л.д. 8-11).

Срок действия договора установлен – с 01.01.2002 г. по 31.12.2004 г. (пункт 1.2 договора).

30 сентября 2003 г. ОАО «Торгово-производственная фирма «Иж» и индивидуальным предпринимателем Зиннатуллиным Альбертом Ахнафовичем заключен договор № 454 на передачу прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения № 8205 от 27 февраля 2002 г. (л.д. 18).

Нежилое помещение, расположенное по адресу г. Ижевск, ул. Сабурова, д. 57 передано индивидуальному предпринимателю Зиннатуллину Альберту Ахнафовичу по акту приема-передачи от 30 сентября 2003 г. (л.д. 19).

Сторонами заключено дополнительное соглашение к договору № 8205 от 27 февраля 2002 г., которым установлено, что арендатором по договору № 8205 от 27 февраля 2002 года является Зиннатуллин Альберт Ахнафович (л.д. 12).

05 ноября 2003 г. составлен акт, подписанный истцом и представителем МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска», из которого следует, что в помещении требовалось произвести ремонт кровли, восстановление полов после вскрытия, текущий ремонт, ремонт отмостки по периметру здания и входной группы, ремонт в техническом подвале помещения (л.д. 20-21).

По окончании действия договора № 8205 от 27 февраля 2002 г. Администрацией города Ижевска в лице Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска (арендодатель), МУ «ГЖУ – Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем Зиннатуллиным Альбертом Ахнафовичем (арендатор), заключен договор № 11647 аренды объекта муниципального нежилого фонда (д.д. 15-16). Срок действия договора аренды - с 09 марта 2005 г. по 08 марта 2013 г. (пункт 1.2 договора).

Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 09 марта 2005 г (л.д. 17).

Из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что договорные отношения между истцом и ответчиками прекращены, поскольку спорное помещение в настоящее время продано с аукциона.

Истец, ссылаясь на то, что в 2003 году им произведен ремонт арендуемого помещения на сумму 318 734 руб. 08 коп., затраты на ремонт арендуемого помещения понесены по вине ответчиков, поскольку собственник несет бремя содержания своего имущества, а обязанность по проведению капитального ремонта по условиям договоров аренды возложена на балансодержателя, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 318 734 руб. 08 коп. убытков.

В качестве правового обоснования своих требований истец ссылается на  статьи 15, 210, 616 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Материалами дела подтверждается, что индивидуальному предпринимателю Зиннатуллину А.А. передавались во временное пользование помещения, имеющие Литер А, Пр, Пр2, расположенные на первом этаже здания.

Помещения передавались истцу по актам приема-передачи, претензий относительно переданного в аренду нежилого помещения истец не предъявлял. Согласно акту приема-передачи от 30 сентября 2003 г. помещение передано в удовлетворительном состоянии, претензий к состоянию передаваемого помещения индивидуальный предприниматель Зиннатуллин А.А. не имеет, согласно акту приема-передачи помещения от 09 марта 2005 г. технические конструкции помещения находятся в удовлетворительном состоянии. В техническом подвале арендатора требуется ремонт систем канализации, восстановить инженерные коммуникации к существующим техническим оборудованиям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором, то в разумный срок. При этом арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Пунктом 2.3.6 договора аренды № 8205 от 27 февраля 2002 г., пунктом 2.3.6 договора № 11647 предусмотрено, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и реконструкции арендуемого помещения, вызванных потребностями арендатора, без письменного разрешения арендатора и балансодержателя.

Однако, истцом произведен ремонт без письменного разрешения арендатора и балансодержателя.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что 12 апреля 2004 года балансодержателем и индивидуальным предпринимателем Зиннатуллиным А.А. заключен договор № 27 на технический надзор за проведением работ по капитальному ремонту кровли и помещений магазина, расположенного в жилом доме № 57 по ул. Сабурова, подтверждающий, что балансодержатель знал о проведении капитального ремонта, осуществлял надзор, не принимается судом во внимание.

Как следует из пояснений ответчика (МУ «ГЖУ – Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска») специалисты ответчика проверяли объемы выполненных работ  для подтверждения арендатором выполненного ремонта в Администрации города Ижевска в лице Управления имущественных отношений в целях продления договора аренды.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие получение письменного разрешения на проведение ремонтных работ.

Следует отметить, что арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту помещения – на основании пункта 6.9 договора аренды № 11647 арендатор обязуется провести капитальный ремонт входной группы и фасада арендуемого нежилого помещения в соответствии с технической документацией, согласованной в установленном порядке за счет собственных средств, не требуя возмещения затрат.

Согласно Приложению № 1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденного приказом Госкомархитектуры от 23 ноября  1988 г. № 312, под капитальным ремонтом здания понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей, текущий ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что истцом не представлены доказательства того, что все выполненные работы, указанные в акте приема-передачи от 09 марта 2005 г. относятся к капитальному ремонту, обязанность проведения текущего ремонта возложена на арендатора.

В частности ремонт направляемой кровли, сантехнические работы относятся к текущему ремонту.

Приложение № 7 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденного приказом Госкомархитектуры от 23 ноября  1988 г. № 312 содержит перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов, в который включается ремонт рулонных и безрулонных кровель.

Кроме того, кровля и технический подвал дома № 57 по ул. Сабурова являются общей долевой собственностью жильцов дома (статья 36 Жилищного кодекса РФ), которые несут расходы по содержанию такого имущества.

Как следует из материалов дела, площади, находящиеся в техническом подвале жилого дома в аренду индивидуальному предпринимателю Зиннатуллину А.А. на передавались, передавались во временное пользование помещения, имеющие Литер А, Пр, Пр2, расположенные на первом этаже здания.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать: факт причинения убытков, виновное поведение стороны (неисполнение обязательства), причинную связь между причиненными убытками и виновным поведением лица, с которого взыскиваются убытки, а также размер причиненных убытков.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не доказал вины арендодателя и причинно-следственную связь между действиями (бездействиями) ответчика и причиненными убытками.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик как собственник нежилого помещения несет бремя содержания своего имущества в соответствии со статьей 210 ГК РФ, в связи с чем обязан возместить истцу убытки, возникшие в результате капитального ремонта помещения, а также ссылка на статью 616 ГК РФ отклоняются.

В статье 616 ГК РФ указывается, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором. Однако, договором предусмотрено иное.

Пунктом 2.2.2 договоров № 8205, № 11647 закреплена обязанность балансодержателя производить капитальный ремонт объекта нежилого фонда, используемого арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом здания.

Как следует из пояснений ответчика, не оспоренных истцом, жилой дом, в котором расположено нежилое помещение сдан в эксплуатацию в 1977 году, у ГЖУ отсутствовали какие-либо данные о необходимости проведения капитального ремонта вышеуказанного жилого дома, в бюджете города Ижевска  в 2002-2006 г.г. денежные средства на капитальный ремонт данного дома отсутствовали. Доказательства неотложности проведенного капитального ремонта кровли истцом не представлены.

Доказательства того, что на момент проведения ремонта срок планового капитального