Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2007 по делу n А60-34827/2006. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДП О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного суда апелляционной инстанции

№ 17АП-2693/2007-ГК

г. Пермь                                                                               Дело № А60-34827/2006-C3

07 мая 2007 года                                                                  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Булкиной А.Н.,

судей Крымджановой М.С., Хаснуллиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Герасимовой Н.Е.,

при участии в судебном заседании

от истца: Букин Н.В., доверенность от 20 ноября 2006 года;

от ответчика: Камышан Н.В., Крылосов А.В., доверенности от 20 апреля 2007 года; Копелева В.А., ордер от 07 мая 2007 года № 30061; Горелик В.Н., ордер от 07 мая 2007 года № 30062;

от третьего лица: не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика,

индивидуального предпринимателя Беленького Михаила Борисовича, и

третьего лица, ООО «Гермес-Плаза-Сервис»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 марта 2007 года

по делу № А60-34827/2006-С3,

принятое судьей Усовой М.Г.,

по иску ООО «Грин’з» к индивидуальному предпринимателю Беленькому Михаилу Борисовичу о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным

и установил:

ООО «Грин’з» (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Беленькому Михаилу Борисовичу (ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года помещения № 41, площадью 192, 9 кв. метров, расположенного на первом этаже отдельно стоящего здания, литер А, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 62; применении последствий недействительности сделки: обязании ответчика передать истцу указанный объект недвижимости и обязании ООО «Грин’з» возвратить индивидуальному предпринимателю Беленькому М.Б.  уплаченные денежные средства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Гермес-Плаза-Сервис».

Истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменен предмет иска. ООО «Грин’з» просит признать вышеназванный договор незаключенным (л.д. 26, 79). Изменение предмета иска принято судом первой инстанции.

Решением арбитражного суда от 12 марта 2007 года (судья Усова М.Г.) иск удовлетворен. Судом признан незаключенным договор купли-продажи объекта недвижимости от 20 сентября 2005 года, сторонами в котором значатся ООО «Грин’з», индивидуальный предприниматель Беленький М.Б. и ООО «Гермес-Плаза-Сервис».

Ответчик с решением суда от 12 марта 2007 года не согласен, просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы считает решение суда от 12 марта 2007 года незаконным, принятым с нарушением материального и процессуального права. По мнению заявителя, сторонами согласован предмет договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года в пункте 5.3 договора, отсылающем к положениям пункта 4.1.1. Из буквального толкования положений пунктов 4.1.1 и 5.3 договора купли-продажи следует, что покупатель, индивидуальный предприниматель Беленький М.Б., обязался одновременно с заключением названного договора заключить с управляющей компанией, ООО «Гермес-Плаза-Сервис», договор о возмещении расходов (несению бремени содержания) в отношении мест общего пользования и технических площадей пропорционально площади торговых помещений покупателя к торговой площади здания. Такой договор заключен между покупателем и управляющей компанией 20 сентября 2005 года. Суд первой инстанции при вынесении решения необоснованно исходил из буквального толкования только пункта 4.1.1 договора без учета положений пункта 5.3, поскольку условия данных пунктов договора взаимосвязаны. Кроме того, как указано в апелляционной жалобе, объект недвижимости находится в залоге по договору от 27 декабря 2005 года № ЕКФ/0842-2891/З-1, заключенному между ЗАО «Банк кредитования малого бизнеса» и индивидуальным предпринимателем Беленьким М.Б. Следовательно, обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле залогодержателя, ЗАО «Банк кредитования малого бизнеса», что является безусловным основанием к отмене решения в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражным судом также, по мнению заявителя апелляционной жалобы, не учтено, что со стороны покупателя договор купли-продажи заключен не индивидуальным предпринимателем, а физическим лицом.

Третье лицо в своей апелляционной жалобе просит изменить решение суда от 12 марта 2007 года в мотивировочной части. Указанный заявитель апелляционной жалобы считает, что арбитражным судом в нарушение пункта 1 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не отражено обстоятельство, на которое ссылался истец в ходатайстве об изменении предмета иска. В названном ходатайстве ООО «Грин’з» указано, что при подписании договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года стороны имели в виду заключение договора об определении порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Также судом первой инстанции в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана надлежащая оценка обстоятельству, на которое ссылался истец, а именно тому, что договор на оказание коммунальных услуг, по его мнению, является незаключенным, так как он подписан от имени управляющей компании неуполномоченным лицом – Зеленниковой О.В.

Истец с доводами апелляционных жалоб не согласен, просит решение суда от 12 марта 2007 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует.

20 сентября 2005 года ООО «Грин’з» (продавец), Беленьким М.Б. (покупатель) и ООО «Гермес-Плаза-Сервис» (управляющая компания) подписан договор купли-продажи, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить нежилое помещение № 41, площадью 192, 9 кв. метров, расположенное на первом этаже в отдельно стоящем здании, литер А, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 62 (л.д. 9).

Подпунктом 4.1.1 названного договора предусмотрено, что покупатель обязуется заключить договор с управляющей компанией – арендатором мест общего пользования и технических площадей здания торгового центра «Гермес-Плаза», осуществляющим обслуживание, эксплуатацию, обеспечение функционирования и развития здания торгового центра «Гермес-Плаза», – одновременно с заключением настоящего договора.

В пункте 5.3 договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года указано, что в соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 настоящего договора на собственников торговых помещений возлагается бремя содержания торговых помещений, мест общего пользования и технических площадей (расходы покупателя, предусмотренные договором с управляющей компанией, указанным в подпункте 4.1.1 настоящего договора) пропорционально площади торговых помещений, передающихся в собственность покупателям, к торговой площади здания, составляющей 6 683, 5 кв. метров. Доля покупателя в оплате указанных расходов составляет 2, 89%.

Согласно пункту 5.4 договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года, условия предусмотренные пунктом 4.1.1 и пунктом 5.3, являются существенными условиями договора.

В тот же день, 20 сентября 2005 года, между ООО «Гермес-Плаза-Сервис» (управляющая компания) и Беленьким М.Б. (оператор) заключен договор, в соответствии с разделом 1, подпунктами 2.1.1, 2.1.2 и 4.2.6 которого управляющая компания обязалась организовывать деятельность по эксплуатации, обслуживанию, обеспечению функционирования и развитию торгового центра «Гермес-Плаза», предоставлять оператору комплекс работ и услуг, в том числе по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту, содержанию придомовых территорий, охране торгового центра «Гермес-Плаза», а также коммунальному обслуживанию, а оператор обязался – производить оплату услуг по текущему обслуживанию и содержанию помещения, находящегося в собственности оператора, и торгового центра «Гермес-Плаза» в соответствии с пунктом 6.1 и приложением № 2 к настоящему договору (л.д. 67).

Пунктом 6.1 названного договора установлено, что оператор несет бремя содержания торговых площадей, мест общего пользования и технических площадей здания торгового центра «Гермес-Плаза» пропорционально площади помещения, находящегося в собственности оператора, к торговой площади здания торгового центра «Гермес-Плаза».

12 октября 2005 года на основании договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года произведена государственная регистрация права собственности Беленького М.Б. на нежилые помещения, расположенные в строении литер А, общей площадью 192, 9 кв. метров, номер на плане: первый этаж – помещение № 41, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 62, о чем выдано свидетельство серии 66 АВ № 007441 (л.д. 78).

30 октября 2006 года взамен вышеуказанного свидетельства выдано свидетельство серии 66 АВ № 438348 о государственной регистрации права собственности Беленького М.Б. на встроенное нежилое помещение (литер А), номер на плане: первый этаж - помещения № 41, 69-70, площадью 190, 8 кв. метров, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 62 (л.д. 77).

Истец, ссылаясь на то, что при анализе пункта 4.1.1 договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года невозможно установить, заключение какого именно договора между ООО «Гермес-Плаза-Сервис» и Беленьким М.Б. согласовали стороны договора купли-продажи, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального значения существенных условий договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года, предусмотренных пунктами 4.1.1 и 5.3 договора, сторонами названного договора согласовано заключение договора между ООО «Гермес-Плаза-Сервис» и Беленьким М.Б. о содержании последним торговых помещений, мест общего пользования и технических площадей здания торгового центра «Гермес-Плаза» пропорционально площади торговых помещений, переданных в собственность ответчику, к торговой площади указанного здания.

О достижении сторонами данного соглашения также свидетельствуют их последующие действия, направленные на исполнение условий пунктов 4.1.1 и 5.3 договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года, а именно одновременное заключение с договором купли-продажи договора между ООО «Гермес-Плаза-Сервис» и Беленьким М.Б., предусматривающего, в том числе, несение ответчиком согласно пункту 6.1 договора бремени содержания торговых площадей, мест общего пользования и технических площадей здания торгового центра «Гермес-Плаза» пропорционально площади помещений, находящихся в собственности Беленького М.Б., к торговой площади здания.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, основания для признания договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года незаключенным отсутствуют, поскольку его сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора, предусмотренным пунктами 4.1.1 и 5.3.

Судом первой инстанции неправильно применена статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно при толковании оспариваемого договора им не сопоставлены условие пункта 4.1.1 договора купли-продажи от 20 сентября 2005 года с условием, содержащимся в пункте 5.3 названного договора, а также не выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

На основании пункта 4 части 1, пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда от 12 марта 2007 года подлежит отмене.

В удовлетворении иска следует отказать.

Ссылка истца в заявлении об изменении предмета иска на то, что договор, подписанный ответчиком и третьи лицом, также является незаключенным, поскольку подписан от имени ООО «Гермес-Плаза-Сервис» неуполномоченным лицом – Зеленниковой О.В., судом апелляционной инстанции отклоняется. В силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос, связанный с полномочиями Зеленниковой О.В., подписавшей договор, не подлежит разрешению в настоящем деле. Требование о признании данного договора незаключенным не заявлялось. Указанная сделка также не признана в судебном порядке недействительной. Кроме того, из материалов дела усматривается, что подписание указанного договора Зеленниковой О.В. осуществлялось одновременно со спорным договором купли-продажи объекта недвижимости от 20 сентября 2005 года, заключенного от ООО «Гермес-Плаза-Сервис» в лице Зеленниковой О.В.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на договор залога от 27 декабря 2005 года № ЕКФ/0842-2891/З-1, заключенный между ЗАО «Банк кредитования малого бизнеса» и индивидуальным предпринимателем Беленьким М.Б., несостоятельна, поскольку суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам. Указанный договор в материалах дела отсутствует. В установленном частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке договор от 27 декабря 2005 года № ЕКФ/0842-2891/З-1 в суд апелляционной инстанции не представлен. В связи с изложенным довод заявителя апелляционной жалобы, индивидуального предпринимателя Беленького М.Б., о том, что решение суда от 12 марта 2007 года подлежит отмене в силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской