Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2008 по делу n А71-1286/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

на момент сдачи спорных помещений в аренду в материалах дела не имеется. Указанное обстоятельство ответчиками не оспорено, и иное суду не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В обоснование статуса управляющей организации МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» обязано представить  договор  управления многоквартирным домом,  заключенный  по правилам ст.ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ. Статьей 422 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и правовым актам, действующим на момент его заключения.

Представленные ответчиками в дело договор аренды № 23/06/6504А от 29.12.2007г. между МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска»  и индивидуальным предпринимателем Мальцевой С.М. (л.д. 39-40) и Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,  расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192 от 23.11.2007г. (л.д. 36-37) являются недействительными,  ничтожными и не влекут правовых последствий.

        В соответствии с ч. 2  ст. 161, ч. 1 ст. 162  Жилищного кодекса Российской Федерации, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

         Протокол собрания собственников помещений… от 23.11.2007г., является недействительным, так как  по форме и содержанию не соответствуют требованиям статей 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, вследствие чего не может быть признан волеизъявлением собственников жилых помещений, оформленным в установленном законом порядке.

         В соответствии с ч. 2, ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации, принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем в многоквартирном доме.

               В материалы дела  отсутствуют соответствующие решения собственников, а также доказательства вручения собственникам нежилых помещений приглашения на участие в заочном голосовании. Отсутствие доказательства прав собственности (свидетельства о регистрации права),  отсутствие указания на лиц, участвующих в общем собрании собственников помещений, отсутствие выписки из  реестра собственности, не позволяет считать доказанным в соответствии со ст. 65 АПК РФ факт перехода, в установленном законом порядке, к истцу прав управления  жилым многоквартирным домом.

         Кроме того, в отсутствие надлежаще оформленных правоустанавливающих документов о правах собственности на жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, позволяющие сделать вывод о праве собственности на многоквартирный дом в целом, соответственно не может быть признано правомерным указание в протоколах сведений  о количестве голосов принимающих участие в собрании и голосовании.

Таким образом у ответчика, МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г.Ижевска», отсутствовал статус управляющей компании и соответственно  право, предусмотренное договором управления имуществом на заключение договора  аренды № 23/06/6504А от 29.12.2007г. с ответчиком ИП Мальцевой С.М., в том числе  на нежилое подвальное помещение, находящееся в пользовании у истца.

Из сопоставления содержания договоров: №23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г. и  № 23/06/6504А от 29.12.2007г.  не усматривается, что  предметом указанных договоров являются одни и те же помещения. В договоре  аренды от 22.09.2003г. указано подвальное помещение, расположенное по адресу ул. Пушкинская 192, общей площадью 57,9 кв. м., а в договоре № 23/06/6504А от 29.12.2007г. указано подвальное помещение, расположенное по адресу ул. Пушкинская 192,  общей площадью 117, 0 кв. м.

Из Приказа Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска Удмуртской Республики от 30.11.2007г. № 1786у следует, что всё помещение в подвале жилого дома в многоквартирном доме по ул. Пушкинская, 192, являющееся общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений составляет - площадь 447 кв.м, в том числе: подвальные помещения площадью 57,9 кв.м.; 44 кв.м.;  124,4 кв. м.;  68, 9 кв. м.; и 93,7 кв.м.

Помещения указанного ответчиками в договоре  общей площадью 117 кв. м. в Приказе Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска Удмуртской Республики от 30.11.2007г. № 1786у не  содержится.

Истцом, в порядке, установленном ст. 65 АПК РФ,  не доказано, что арендуемое им помещение входит в состав помещения общей площадью - 117 кв.м.

Таким образом, в деле отсутствуют документы удостоверяющие факт нарушения ответчиками прав истца на пользование  арендованным помещением и факт чинения ими препятствий.

 На основании изложенного, исковые требования  о выселении второго ответчика ИП Мальцевой С.В. из подвального помещения площадью 57, 9 кв.м., удовлетворению не подлежат, по изложенным выше основаниям. Кроме того судом первой инстанции правомерно указано, что указанное право принадлежит собственнику недвижимого имущества (ст.301,ст. 304 ГК РФ)

 Ссылки истца в обоснование исковых требований в судебном заседании апелляционной инстанции,  что решение арбитражного суда первой инстанции полежит отмене, в связи с тем, что  в силу пунктов 5.1., 5.2 №23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г.  истец  имеет преимущественное право на заключение договора аренды перед ответчицей Мальцевой С.М., апелляционный арбитражный суд отклоняет по следующим основаниям. 

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

 Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

  Заявленное истцом требование о выселении ответчика не соответствует способу защиты права, установленному законом для добросовестного арендатора.

  На основании изложенного, ни одно из заявленных  исковых требований удовлетворению не подлежит.

   Вместе с тем следует признать что судом первой инстанции сделаны  следующие неправильные выводы и суждения, основанные на неправильном толковании закона, которые апелляционным арбитражным судом исключаются  из мотивировочной части решения:

-          о заключении договора аренды спорного нежилого помещения с ИП Мальцевой С.М. на основании волеизъявления собственников многоквартирного дома 192 по ул. Пушкинской, согласно протоколу общего собрания собственников помещений от 23.11.2007г.;

-                    о принятии общим собранием собственников многоквартирного дома 192,  по ул. Пушкинской, решения о заключении договора аренды на спорное помещение в соответствии с требованиями ЖК РФ;

-                    о расторжении договора №23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г.;

-                    об отсутствии правовых оснований у истца на права владения,  пользования подвальным помещением, расположенным по адресу ул. Пушкинская, 192, общей площадью 57, 9 кв. м.

            Однако, по результатам заявленных исковых требований, не подлежащих удовлетворению, решение арбитражного суда первой инстанции изменению или отмене не подлежит.

   С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

   На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на истца.

  Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

         Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21 мая 2008 года по делу № А71-1286/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух     месяцев     со     дня     его     принятия     через     Арбитражный суд Удмуртской Республики.

         Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н. Г. Шварц

Судьи

А.А. Снегур

В.А. Романов