Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2008 по делу n А71-1286/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

                                                        № 17АП-4733/2008-ГК

   г. Пермь

22 августа 2008 года                                                                Дело № А71-1286/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                                          Шварц Н.Г.

судей                                              Романова В.А., Снегура А.А.                                                         

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савельевой А.В.,

при участии:

от истца, Местной религиозной организации «Еврейская община «Магендавид»: Тотоев В.И. - доверенность от 05.02.2008г. (до перерыва), после перерыва не явился;

от ответчика, ИП Мальцевой С.М.: Мальцева С.М. – паспорт, Зыкин А.Л. – по доверенности от 20.08.2008г. (после перерыва);

от ответчика, МУ «Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» - не явились извещены надлежащим образом,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

Местной религиозной организации «Еврейская община «Магендавид», на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 21 мая 2008 года по делу № А71-1286/2008,

принятое судьёй Волковой О.Н.

по иску Местной религиозной организации «Еврейская община «Магендавид»

к ответчикам:   1.      МУ «Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска»,

                          2.      Индивидуальному предпринимателю Мальцевой Светлане Михайловне

о признании права пользования подвальным помещением, устранении препятствий к пользованию, выселении,

         установил:

Местная религиозная организация «Еврейская община «Магендавид» обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к МУ «Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» и ИП Мальцевой С.М. о признании за истцом право владения и пользования арендуемым подвальным помещением, площадью 57, 9 кв.м. по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192, а также об обязании ответчиков не чинить препятствия в пользовании подвальным помещением, площадью 57, 9 кв.м. по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192, и выселении второго ответчика из подвального помещения площадью 57, 9 кв.м. по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192, на основании ст.ст. 301-305 и ст. 611 Гражданского кодекса РФ (л.д. 7-8).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.05.2008г. в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 72-74).

Истец, Местная религиозная организация «Еврейская община «Магендавид», обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции  отменить  и удовлетворить исковые требования в полном объёме. Указывает, что подвальное помещение является автономным и не имеет сообщения с иными нежилыми помещениями (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). На момент заключения договора с истцом спорное помещение находилось в муниципальной собственности. Заявитель указывает, что в отношении спорного имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о переходе права собственности на спорный объект, помещение продолжает находиться в муниципальной собственности.

Ответчик, МУ «Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска», в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами истца не согласился. Поясняет, что договор  аренды №23/06/1712а от 22.09.2003г. заключенный согласно Постановления Администрации г.Ижевска № 485 от 17.11.1999г. между ответчиком и истцом, сроком был продлен на неопределенный срок. Указывает, что  воспользовался своим правом,  установленным ст. 610 ГК РФ, и отказался от договора аренды в связи с тем, что произошла перемена собственника, и на аренду подвального помещения в многоквартирном доме необходимо получить согласие собственников помещений многоквартирного дома. Ответчик указывает, что такое согласие получено индивидуальным предпринимателем Мальцевой С.М., с которой и был заключен договор аренды № 23/06/6504А от 29.12.2007г.

Ответчик, индивидуальный предприниматель Мальцева С.М., решение арбитражного суда просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что подвальное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома и на  получение его в аренду истец не имел согласия и соответствующего решения собственников общего имущества, в то время как ИП Мальцева С.М. такое согласие получила и заключила договор аренды на спорное помещение в установленном порядке.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Как следует из материалов дела (л.д. 17-18) между Муниципальным учреждением «Городское жилищное управление - управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» (арендодатель) и Местной религиозной организацией «Еврейская община «Магендавид» (арендатор) заключен договор №23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г.

Согласно пунктам 1.1, 1.2, договора  №23/06/1712А, арендодатель передал,  а арендатор принял во временное пользование место общего пользования жилого дома подвальное помещение, расположенное по адресу: ул. Пушкинская 192, общей площадью 57, 9 кв. м. для использования под офис общественной организации сроком с 01.10.2003г. по 23.09.2004г.

01 октября 2003 года на основании договора №23/06/1712А  по акту приема- передачи арендодатель передал, а арендатор принял в пользование подвальное помещение, расположенное по адресу ул. Пушкинская 192, общей площадью 57,9 кв. м. (л.д. 31).

Из отзыва ответчика на апелляционную жалобу следует, что указанное недвижимое имущество Муниципальным учреждением «Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» сдано в аренду истцу на основании Постановления Администрации г. Ижевска № 485 от 17.11.1999г.

 Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается пролонгированным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Из материалов дела также усматривается, и не оспаривается сторонами, что в период действия договора аренды №23/06/1712А от 22.09.2003г., в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»  от 29.2004г. № 189 ФЗ изменился собственник арендуемого истцом нежилого помещения.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

 Письмом от 08.11.2005г. № 6233/23-07 (л.д. 32) МУ «Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» поставила арендатора в известность, что с марта 2005 года, в связи с вступлением в действие Жилищного кодекса РФ к договору аренды следует представить решение собственников помещений многоквартирного дома.

В дело представлено письмо Правового управления  Администрации города Ижевска (входящий № 18 от 17.09.2007г.) из которого следует, что нежилое  помещение, арендуемое Местной религиозной организацией «Еврейская община «Магендавид», не включено в реестр муниципальной собственности (л.д. 21-22).

По  запросу апелляционного арбитражного суда в дело также представлен Приказ Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска Удмуртской Республики от 30.11.2007г. № 1786у, из которого следует, что в пункт 35 акта передачи в оперативное управление основных средств (нежилых помещений) Горжилуправлению  внесены изменения  согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Из оперативного управления МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» изъято нежилое подвальное помещение площадью 447 кв. м по ул. Пушкинской, 192.  Из Реестра объектов муниципальной собственности  г. Ижевска исключены нежилые подвальные помещения площадью 57,9 кв.м.; 44 кв.м.;  124,4 кв. м.;  68, 9 кв. м.; и 93,7 кв.м.

  Согласно пункту 4 Приказа Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска Удмуртской Республики от 30.11.2007г. № 1786у следует, помещение в подвале жилого дома площадью 447 кв.м. является общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по ул. Пушкинская, 192.

 В соответствии с ч.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу,  не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 С учетом изложенного, следует признать, что по договору аренды между Муниципальным учреждением «Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска» и Местной религиозной организацией «Еврейская община «Магендавид» №23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г. на подвальное помещение, расположенное по адресу ул. Пушкинская 192, общей площадью 57,9 кв. м.-  изменился собственник, однако, в силу положений части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, это обстоятельство не повлекло прекращения договора №23/06/1712А аренды мест общего пользования жилого дома от 22.09.2003г.

 Вместе с тем письмом от 08.08.2007г. №579/23-07 МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» направило  арендатору уведомление о расторжении договора. Однако доказательства наличия на 08.08.2007года у МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» прав либо надлежащих полномочий собственника  на расторжение договора аренды с истцом  и истребования от арендатора арендуемого имущества,  а также правоустанавливающих документов на нежилое помещение, ответчиком  в дело не представлено.

 В связи с наличием у истца не расторгнутого и не прекращенного, в установленном законом порядке, договора аренды №23/06/1712А на право владения и пользования арендуемым подвальным помещением, площадью 57, 9 кв.м. по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192,   апелляционный арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о признании за истцом указанного права, путем вынесения об этом соответствующего решения.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права  и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В силу положений части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, право аренды  у истца установленное способом предусмотренным законом (договором)  не требует вторичного его установления посредством судебного решения.

Апелляционный арбитражный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы истца  что на арендуемое им помещение,  ответчиками МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска»  и индивидуальным предпринимателем Мальцевой С.М. заключен новый договор аренды № 23/06/6504А от 29.12.2007г. и указанным договором ответчики чинят препятствия истцу в пользовании арендуемым помещением. 

В силу п.п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По смыслу п. 1, подп. 4 п. 2 ст. 44, п.п. 2, 3 ст. 161, ст. 164 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в жилом доме является органом его управления в случае, если собственниками не избран иной способ управления. Одним из таких способов является товарищество собственников жилья.

В деле отсутствуют доказательства того, какой способ управления избран собственниками многоквартирного дома по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192.

В качестве подтверждения наличия согласия собственников на заключение МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска»  и индивидуальным предпринимателем Мальцевой С.М. договора аренды № 23/06/6504А от 29.12.2007г. (л.д. 39-40), ответчиками в дело представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,  расположенном по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 192,   от 23.11.2007г.(л.д. 36-37).

Представленный в дело протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме  от 23.11.2007г. судом апелляционной инстанции исследован в порядке статьи 71 АПК РФ и не может быть признан надлежащим доказательством распоряжения собственниками принадлежащим им имуществом на праве общей  собственности.

В справке № 138 от 13.11.2007г. (л.д. 38) указано, что общая площадь квартир находящаяся  в собственности составляет 1 797, 80 кв. м.,  из них муниципальных квартир 11, площадью 514, 30 кв. м.

Однако, документов, удостоверяющих наличие согласия собственников приватизированных квартир (решения общего собрания)