Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2008 по делу n А50-1180/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5377/2008-АК

г. Пермь

18 августа 2008 года                                                                   Дело № А50-1180/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14.08.2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18.08.2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сафоновой С.Н.

судей Богдановой Р.А., Борзенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Якимовой Е.В.

при участии:

представителя ответчика Негосударственного образовательного учреждения «Луч» Михайлюка Р.В. - по доверенности от 03.03.2008г., паспорт 5704 169678

в отсутствие представителя истца

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Негосударственного образовательного учреждения «Луч»

на решение Арбитражного суда Пермского края от 23 апреля 2008 года

по делу № А50-1180/2008,

принятое судьей Теслевой Н.В.

по иску Департамента имущественных отношений администрации г. Перми

к Негосударственному образовательному учреждению «Луч»

о взыскании 80190 руб. 34 коп.,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о взыскании с Негосударственного образовательного учреждения «Луч» (далее НОУ «Луч») задолженности по арендной плате в сумме 63708,48 руб., пени в сумме 13582,30 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2899,56 руб.

Негосударственное образовательное учреждение «Луч» обратилось со встречным исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми об обязании произвести зачет предъявленной арендной платы в размере 63708,48 руб. в счет оплаты произведенного капитального ремонта арендуемого помещения и взыскании неосновательного обогащения в размере 6319,79 руб.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.04.2008 года в удовлетворении встречного искового требования НОУ «Луч» отказано, требования Департамента имущественных отношений администрации г. Перми удовлетворены частично. С НОУ «Луч» взыскано 63708 руб. 48 коп долга по арендной плате, 2000 руб. пени за несвоевременное исполнение обязательств и 2899,56 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска о взыскании пени за несвоевременное исполнение обязательств отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, НОУ «Луч» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, удовлетворить встречные исковые требования. Указывает, что необходимость проведения капитального ремонта подтверждается актом обследования, стоимость выполненных строительных работ и подрядная организация были согласованы с арендодателем, факт принятия истцом расходов на ремонт подтверждается подписанием дополнительного соглашения к договору аренды № 1229003И от 24.03.2005г., а именно: п. 5.5 договора. Применение судом норм бюджетного законодательства неправомерно, поскольку арендные отношения регулируются гражданским законодательством.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2008 года апелляционная жалоба принята к производству судьей Григорьевой Н.П.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) произведена замена судьи Григорьевой Н.П. на судью Сафонову С.Н.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил суду, что необходимость проведения ремонта была вызвана невозможностью использования учреждением арендуемых помещений в полном объеме, возможность зачета арендной платы в счет ремонта предусмотрена договором.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в судебное заседание не направил, что в порядке ч.3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Истец представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда ставить без изменения, указывает, что п. 3.3.17. договора аренды №1229-03И от 26.12.2003г. обязанность по проведению ремонта переданного в аренду имущества возложена на балансодержателя, капитальные улучшения, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности, проводятся арендатором по согласованию с арендодателем и балансодержателем за свой счет.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.12.2003г. между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель), МУ «Жилищная служба Индустриального района г. Перми» (балансодержатель) и НОУ «Луч» (арендатор) был заключен договор аренды № 1229-03И объекта муниципального нежилого фонда, а именно: встроенные нежилые помещения на 1-м этаже пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу ул. Комбайнеров, 26, общей площадью 78.30 кв.м.

В соответствии с п. 4.3. договора арендная плата включает в себя плату за долю земельного участка, согласно расчета к договору аренды.

Пунктом 2.2.3.договора предусмотрено право арендатора вносить предложения арендодателю и балансодержателю о проведении зачета затрат на капитальный ремонт и другие улучшения объекта.  

Пунктом 4.4. договора установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за объект ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала.

Пунктом 5.5. раздела «Дополнительные условия» договора предусмотрено, что стоимость работ, относящихся к капительному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия настоящего договора по предварительному согласованию с арендодателем засчитываются в счет арендной платы в порядке, утвержденном постановлением главы города.

Срок аренды объекта установлен с 01.12.2003г. по 01.12.2008г. (л.д. 9-16).   

В соответствии с актом приема-передачи от 01.12.2003г. имущество передано арендатору (том 1 л.д.23-24).

09.06.2004г. в договор аренды внесены изменения в части площади арендованного имущества (67.50 в.м.) (том 1 л.д.25-26).

Письмом № 19-26-29248 от 20.01.2004г. Департамент имущественных отношений администрации г. Перми согласовал проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества при условии соблюдения арендатором порядка проведения капитального ремонта нежилых помещений в счет арендной платы, утвержденного постановлением Главы города от 11.11.2002г. № 3141 (том 1 л.д.97). 

24.03.2005г. сторонами подписаны изменения к договору аренды от 01.12.2003г., в соответствии с которыми, пунктом 5.5. раздела 5 «Дополнительные условия» предусмотрено, что арендодатель имеет право в порядке, установленном решением Пермской городской Думы от 28.05.2002г. № 61 «Об утверждении «Положения об аренде муниципального имущества», «Методики определения размере арендной платы за недвижимое муниципальное имущество» и «Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности» возместить арендатору путем снижения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту, и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия настоящего договора по предварительному согласованию с арендодателем (том 1 л.д.157-159).

На основании изменений № 3 от 24.03.2005г. в договор аренды от 01.12.2003г. включен пункт 5.15, в соответствии с которым арендатору предоставлена скидка в размере 99% от арендной платы на период с 01.01.2004г. по 31.12.2005г. (том 1 л.д.45-47).

В соответствии с разрешением арендодателя, арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого помещения, в соответствии с актом о приемке выполненных работ, подписанных арендатором и балансодержателем, стоимость ремонта составила 165056 руб. (том 1 л.д.173-177).

Письмом № 19-19-3104 от 12.04.2007г. Департамент имущественных отношений администрации г. Перми сообщил ответчику о том, что затраты на капитальный ремонт в сумме 95027,85 руб. компенсированы арендатору путем снижения размера арендной платы, остаток на 01.01.2007г. некомпенсированной суммы составил 70028,15 руб.

Департамент также указал в письме, что в связи с отменой 24.05.2006г. пп. 1 п. 5.11 раздела 5 «Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество», утвержденной решением Пермской городской Думы от 28.05.2002г. № 61, компенсация остальной части суммы затрат путем снижения размера арендной платы невозможна (том 1 л.д.171).

Соглашением от 19.06.2007г. стороны расторгли договор аренды от 01.12.2003г. № 1229-03И (л.д.126).

На основании акт приема-передачи от 01.06.2007г. имущество передано арендодателю (том 1 л.д.178-179).

Поскольку за период с 01.01.2007г. по 31.05.2007г. арендатор не исполнял обязанности по уплате арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно представленного с исковым заявлением расчета взыскиваемой суммы, арендная плата за пользование помещением с 01.01.2007г. составила 20279 руб., за долю земельного участка – 627 руб., задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007г. по 31.05.2007г. составила 63708 руб. 48 коп. (л.д.6).

Полагая, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, должна быть зачтена в полном объеме в счет арендной платы, ответчик обратился со встречным исковым заявлением к арендодателю об обязании произвести зачет предъявленной арендной платы в размере 63708,48 руб. в счет оплаты произведенного капитального ремонта арендуемого помещения и взыскании неосновательного обогащения в размере 6319,67 руб.

Удовлетворяя заявленные требования Департамента имущественных отношений администрации г. Перми, суд первой инстанции установил, что заявителем доказано наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007г. по 31.05.2007г. в сумме 63708,48 руб., обоснованность предъявления пени в сумме 13582,30 руб. подтверждена условиями договора аренды, вместе с тем, учитывая явную несоразмерность начисленной неустойки, суд уменьшил размер пени до 2000 руб., требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2899,56 руб. соответствуют положениям ст. 395 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления учреждения, суд первой инстанции установил, что учреждением не доказана неотложная необходимость проведения капитального ремонта, договором аренды обязанность проведения капитального ремонта возложена на балансодержателя, раздел 5 Решения Пермской городской думы от 28.05.2002г. № 61, устанавливающий право арендодателя на возмещение арендатору стоимости выполненных им работ путем снижения арендной платы, отменен как несоответствующий действующему федеральному законодательству.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статей 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что предметом договора аренды № 1229-03И от 01.12.2003г. является муниципальное имущество.

Решением Пермской городской думы № 61 от 28.05.2002г. было утверждено «Положение об аренде муниципального имущества», пп.1 п. 5.11 которого была предусмотрена возможность снижения арендной платы за объекты муниципальной собственности, находящиеся в состоянии непригодном для использования и требующие значительных средств для проведения ремонта или реконструкции, в случаях, если ремонт производится за счет средств арендатора.

В связи с протестом от 21.02.2006г. и предостережением от 14.03.2006г. прокуратуры Пермского края пп.1 п.5.11 решения Пермской городской думы № 61 от 28.05.2002г. был отменен решением Пермской городской думы № 96 от 24.05.2006г.

С учетом изложенного, положения пп.1 п.5.11 решения Пермской городской думы № 61 от 28.05.2002г. не могут быть применены при разрешении данного спора.

Исходя из анализа ч. 1 ст. 616 ГК РФ следует, что право требовать от арендодателя возмещения затрат на капитальный ремонт возникает у арендатора в случае когда такой ремонт обусловлен договором аренды или вызван неотложной необходимостью.

Из положений п. 3.2.2. договора аренды от 01.12.2003г. следует, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на балансодержателя.

При передаче имущества арендатору 01.12.2003г. состояние помещений было удовлетворительное, о чем свидетельствуют акты приема передачи имущества от 01.12.2003г. и 01.04.2004г.

Доказательств наличия неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендатором судам не представлено.

Указание в 5.5. раздела 5 дополнительного соглашения от 24.03.2005г. к договору аренды на возможность снижения размера арендной платы не свидетельствует о наличии его обязанности на зачет арендной платы в счет стоимости капитального ремонта, и отказ арендодателя на совершение указанных действий не является изменением условий договора, в силу наличия права, но не обязанности.

Кроме того, как правильно установлено судом первой инстанции, арендодатель выполнил условия, предусмотренные п. 5.5 договора аренды от 01.12.2003г., о чем свидетельствует предоставленная арендатору скидка по арендной плате на 99% на период проведения ремонта.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления НОУ «Луч» основаны на материалах дела и действующем