Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2008 по делу n А50-483/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-4994/2008-ГК

г. Пермь

08 августа 2008 года                                                                    Дело № А50-483/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Крымджановой М.С., Хаснуллиной Т.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Булдаковой А.В.

при участии:

от истца – ООО «Компания Легат»:  Сорк Д.М. по доверенности от 12.02.2008 г., Рудаков А.В. по доверенности от 01.08.2008 г., Касьянов О.А. по доверенности от 19.12.2007 г.,

от ответчика - ООО «Премьер»: Соломатина О.В. по доверенности от            06.02.2008 г.,

от третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю: не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу   ответчика -

ООО «Премьер»,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 06 июня 2008 года

по делу № А50-483/2008,

принятое судьей  Удовихиной В.В.

по иску ООО «Компания Легат»

к ООО «Премьер»,

третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю

о признании договора долевого участия в строительстве действующим (не расторгнутым), признании исполненными обязательств по нему и возложении обязанности исполнить обязательство в натуре,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Легат» (далее – общество «Компания «Легат», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Премьер» (далее – общество «Премьер», ответчик) о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу г. Пермь, ул. Мильчакова, 28а, заключенного между сторонами 14.05.2007 г. с изменениями, внесенными дополнительным соглашением № 1 от 14.05.2007 г. действующим (не расторгнутым); о признании исполненным обязательства по оплате объекта долевого строительства – трехкомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже указанного дома, общей площадью 91,57 кв. м; о возложении на ответчика обязанности выдать справку об исполнении обязательств по договору в части оплаты названного объекта долевого строительства.

Этим объектом долевого строительства, как следует из уточнения предмета иска, является квартира № 35.

Определением от 29.04.2008 г. принято встречное исковое заявление общества «Премьер» к обществу «Компания «Легат» о признании законным и обоснованным отказа от исполнения договора от 14.05.2007 г. в части неисполненных обязательств, о признании  договора от 14.05.2007 г. расторгнутым с 06.12.2007 г. (т. 2 л.д. 99-102, 108-109).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (т. 2 л.д. 23-24).

Решением от  06.06.2008 г. первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Требования истца о признании договора участия в долевом строительстве действующим удовлетворены судом первой инстанции, исходя из того, что отказ ответчика от исполнения договора в части неисполненных обязательств не основан на законе; истец, оплатив долг по договору, устранил обстоятельство, заявленное ответчиком в качестве основания для расторжения договора;  ответчик нарушил процедуру расторжения договора, не уведомив третьих лиц, которым были уступлены права требования в отношении части объектов долевого строительства. Данные обстоятельства явились основанием для отказа в удовлетворении требований по встречному иску.

Суд первой инстанции установил то, что истец исполнил обязательство по оплате определенного им объекта долевого строительства – указанной в предмете иска квартиры; выдача ответчиком справки в отношении иного объекта признана судом не соответствующей условиям договора, что повлекло удовлетворение требования о возложении на ответчика обязанности выдать указанную справку.

Ответчик – общество «Премьер», с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, удовлетворить встречный иск, в удовлетворении первоначального иска - отказать.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на обстоятельства, свидетельствующие о допущенной истцом просрочке исполнения обязательства по оплате в связи с нарушением установленного договором графика финансирования, при этом ответчик полагает, что договором предусмотрено досрочное исполнение обязательства по оплате цены договора в целом. Неоднократная просрочка оплаты явилась основанием для одностороннего отказа от исполнения договора. По мнению ответчика, возможность отказа от исполнения договора в части неисполненных обязательств предусмотрена ст. 450 ГК РФ, обязанность направить уведомления о расторжении договора лицам, получившим права требования на конкретные квартиры и исполнившим свои обязательства по их оплате, не основана на законе.

Как следует из доводов апелляционной жалобы, обязательства по оплате квартиры № 35 истцом не исполнялись, поэтому у ответчика не возникло обязательство по выдаче интересующей истца справки.

Указывая на то, что стороны не заявляли требований о пересмотре цены договора, стоимости одного квадратного метра, ответчик полагает, что суд, разрешив соответствующие вопросы, вышел за пределы исковых требований.

Истец – общество «Компания «Легат», с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к нему, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  Приведенные истцом доводы соответствуют выводам суда первой инстанции.

Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, участвующее в деле в качестве третьего лица, в отзыве на апелляционную жалобу указало на обстоятельства, связанные с рассмотрением им заявления ответчика о регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве.

От управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции и не оспаривается, 14.05.2007 г. сторонами подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу г. Пермь, ул. Мильчакова, 28а (т. 1 л.д. 10-16) и дополнительное соглашение № 1 к нему (т. 1 л.д. 17-20). Согласно условиям договора ответчик  (застройщик) обязался в предусмотренный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность истца объекты долевого строительства, перечисленные в приложении № 1 к договору, а истец  (участник долевого строительства) - уплатить обусловленную цену, соответствующую сумме общих площадей квартир – 3 383, 31 кв.м и более, и принять объекты долевого строительства.

Пунктом 3 договора определена стоимость одного квадратного метра общей площади квартир – объектов долевого строительства, - 27 000 руб., цена договора – 103 634 370 руб.

12.07.2007 г.  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 59-59-20/045/2007-187 о регистрации указанного договора.

Согласно п. 4 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 к нему,  участник долевого строительства обязался финансировать строительство объектов долевого строительства путем перечисления на расчетный счет застройщика ежемесячно равными платежами по 5 000 000 руб.

06.11.2007 г. ответчик направил претензию исх. № 219-Ю, в которой уведомил истца о трехкратном нарушении сроков поступления платежей в период до 01.06.2007 г., с 01.07.2007 по 01.08.2007 г., с 01.10.2007 г. по 01.11.2007 г., и обратился к истцу с требованием оплатить долг в сумме 5 460 730 руб. 81 коп. и неустойку за просрочку исполнения обязательства по оплате в сумме 8 333 руб.  33 коп., кроме того, ответчик предупредил истца о возможности расторжения договора в одностороннем порядке в случае просрочки исполнения обязательств (т. 1 л.д. 107-108).

В ноябре 2007 г. истец перечислил ответчику денежные средства в сумме 11 995 637 руб. 01 коп. (т. 2 л.д. 66-70), что ответчиком не оспаривается.

06.12.2007 г. ответчик направил в адрес истца уведомление (исх. № 247-Ю), свидетельствующее об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору от 14.05.2007 г. с зачетом исполненных сторонами обязательств. В качестве таковых ответчиком в уведомлении указано на то, что  истец инвестировал денежные средства в размере 58 519 956 руб. 01 коп., а он – ответчик, передал  права требования на квартиры №№ 10, 23-28, 36-39, 49-52, 59, 61-63, 73-76, 94, общей площадью 1 902,9 кв. м (т. 1 л.д. 26-28). 

Полагая, что действия ответчика противоречат положениям Федерального закона «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон) и нарушают права и законные интересы истца, общество «Компания «Легат» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ). 

Правоотношения сторон регулируются положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

В соответствии с ч. 5 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.

Согласно п. 3 ст. 9 Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования, при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Требование, заявленное ответчиком в письме  исх. № 219-Ю от 06.11.2007 г. об оплате долга в сумме 5 460 730 руб. 81 коп. и неустойки в сумме 8 333 руб. 33 коп., было выполнено истцом, что подтверждается объективно (платежные поручения № 567 от 09.11.2007 г., № 572 от 12.11.2007 г., № 574 от 12.11.2007 г., № 588 от 20.11.2007 г., № 596 от 27.11.2007 г. на общую сумму 11 995 637 руб. 01 коп. (т. 2 л.д. 66-70)) и не оспаривается.

Таким образом, правовые основания для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора у ответчика отсутствовали (п. 3 ст. 9 Закона). Суд первой инстанции правомерно признал незаконным односторонний отказ ответчика от исполнения договора от 14.05.2007 г. Удовлетворение первоначального искового требования о признании  договора от 14.05.2007 г. действующим (не расторгнутым) и отказ в удовлетворении встречных исковых требований является обоснованным.

Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы об объемах финансирования в рамках договора от 14.05.2007 г., о допущенной истцом просрочке исполнения обязательств, о стоимости одного квадратного метра и расчете такой стоимости, иной вывод не влекут.

Согласно п. 17 договора участник долевого строительства в одностороннем порядке определяет, какой конкретно объект долевого строительства им оплачен, об этом извещает застройщика.

Застройщик в течение 5 дней с момента получения извещения обязан выдать участнику долевого строительства справку об отсутствии претензий со стороны застройщика в отношении объекта долевого строительства.

Ответчиком признан факт исполнения истцом в ноябре 2007 г. обязательства по уплате 11 995 637 руб. 01 коп. С этим фактом, как следует из доводов ответчика, связана выдача истцу справок на квартиры №№ 73, 74, 59, 52. Признанная ответчиком излишне уплаченной денежная сумма -  225 177 руб. 74 коп., возращена истцу.

Выдача ответчиком истцу справки в отношении квартиры № 52 имела место 06.12.2007 г. Ответчиком признано то, что истец не извещал его о том, что квартира № 52 определена им – истцом, в качестве оплаченного объекта долевого строительства  (т. 1 л.д. 26-28, т. 2 л.д. 159).

Письмом исх. № 207/пр от 21.11.2007 г. истец, известив ответчика о том, что  им перечислены денежные средства за квартиру № 35, обратился с просьбой выдать справку об отсутствии у ответчика претензий в отношении оплаты этого объекта (т. 1 л.д. 24).

Обе квартиры – и № 35, и № 52, значатся в перечне объектов долевого строительства, являющемся Приложением № 1 к договору.

При доказанности факта оплаты истцом квартиры № 35 и выражении им соответствующего намерения в отношении именно этого объекта долевого строительства, возникло обязательство ответчика по оформлению и выдаче соответствующей справки, указанной в предмете рассматриваемого иска (ст. ст. 307, 309 ГК РФ).

С учетом приведенного положения договора (п. 17) факт выдачи ответчиком