Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 по делу n А60-54594/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 01 июля 2013 года (ФЗ от 02 июля 2013 года № 144-ФЗ);

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 3 статьи 9 ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ  при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 названной статьи).

В подтверждение факта отнесения ООО «БЕРЕЗКА» к субъектам малого и среднего предпринимательства им в заявлении о выкупе, направленном в департамент     по управлению муниципальным    имуществом, указано на то, что данное общество не имеет долей участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде), долей участия, принадлежащих одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства; средняя численность работников за предшествующий календарный год составила 1 человек; выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год составила 2 495 603 руб. (л. д. 25-26 т. 1).

Однако доказательства в подтверждение указанных обстоятельств заявителем  в материалы настоящего дела не представлены (статья 65 АПК РФ).

ООО «БЕРЕЗКА» владеет спорным нежилым помещением с 01 апреля 2007 года на основании договора аренды № 69000118 и дополнительных соглашений к нему (л. д. 14-24 т. 1), что лицами, участвующими в деле, не оспаривается (статья 65 АПК РФ).

31 декабря 2012 года ООО «БЕРЕЗКА» с согласия департамента     по управлению муниципальным    имуществом заключен договор субаренды арендуемых им помещений общей площадью 187,1 кв. м., номера помещений 1-14 (л. д. 33-35). Данное обстоятельство повлекло применение при расчете арендной платы коэффициента 1,25 в период с 31 декабря 2012 года  по 30 сентября 2014 года (до расторжения договора субаренды).

В период с декабря 2012 по апрель 2013 ответчиком вносились арендные платежи с учетом коэффициента 1,25. Тем самым ООО «БЕРЕЗКА» признавало свою обязанность по внесению арендной платы именно с учетом коэффициента 1,25.

Указанные обстоятельства установлены судом при рассмотрении  дела № А60-12041/2015, поэтому в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 июля 2015 года (с учетом определения об исправлении арифметических ошибок от 11 июля 2015 года) по делу № А60-12041/2015 по иску департамента     по управлению муниципальным    имуществом к ООО «БЕРЕЗКА», третье лицо: ООО Компания «Афина», о взыскании задолженности по договору аренды от 01 апреля 2007 года № 69000118, с ООО «БЕРЕЗКА» в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате за период с 31 декабря 2012 года по 30 сентября 2014 года с применением коэффициента 1,25 в сумме 228 182,93 руб., а также неустойка в сумме 4 634,22 руб.

Данное решение лицами, участвующими в деле, в установленный срок не обжаловано и вступило в законную силу (часть 1 статьи 259 АПК РФ).

Таким образом, на момент обращения 20 мая 2014 года с заявлением о приватизации арендуемого объекта у ООО «БЕРЕЗКА» имелась задолженность по арендной плате, о которой ему было известно.

Доказательства того, что заявителем по требованиям департамента о погашении задолженности от  12 ноября 2014 года и от 25 декабря 2014 года  (после подачи заявления, но до принятия решения об отказе в реализации преимущественного права на выкуп помещения) (л. д. 36-42 т. 2), задолженность погашена, в материалы дела не представлены (статья 65 АПК РФ).

Вместе с тем, основанием для отказа департаментом заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения послужило решение филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области об отказе в осуществлении кадастрового учета спорного  помещения в соответствии с частью 7 статьи 27 ФЗ от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в связи с тем, что помещение (1 этаж - № 1-14) не изолировано и (или) не обособлено от других помещений, расположенных в здании по ул. Ломоносова, 25 (л. д. 69 т. 1).

Из материалов дела следует, что право муниципальной собственности зарегистрировано на встроенное помещение с подвалом площадью 267,4 кв. м. (л. д. 51 т. 1).

Согласно кадастровому паспорту помещения и техническому плану помещения его площадь составляет 269,1 кв. м. (л. д. 71-78 т. 1).

По данным БТИ по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ломоносова, 25, заинвентаризированы помещения подвала № 16-17 и 1 этажа № 1-14 общей площадью 269,1 кв. м. (л. д. 79 т. 1).

Спор между лицами, участвующими в деле, относительно параметров данного помещения и входящих в его состав помещений при незначительности расхождений в площади по Свидетельству о государственной  регистрации права от 05 января 2003 года, кадастровому и техническому паспортам и данным БТИ, связанных с  применением различных методик измерения, отсутствует (статья 65 АПК РФ).

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что в состав данного объекта недвижимости входят помещения подвала площадью 82 кв. м. и помещения 1 этажа площадью 187,1 кв. м. (л. д. 52-56, 71-78, 89-97 т. 1).

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу указанного Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части могут быть обособлены.

Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна быть подтверждена возможность сформировать нежилое помещение  как обособленный объект.

Решением от 02 октября 2014 года ФГБУ «ФКП Росреестра» отказано в осуществлении государственного кадастрового учета спорного нежилого помещения  в связи с тем, что помещение не изолировано и (или) не обособлено от других помещений, расположенных в здании (л. д. 50 т. 1).

Из технических планов помещения на 01 и 04 сентября 2014 года, кадастрового паспорта помещения от 26 сентября 2014 года, технического паспорта помещения по состоянию на 24 февраля 2015 года следует, что из подвальных помещений № 16 и № 17 нет иного выхода, кроме выхода по лестнице в помещения 1 этажа  (л. д. 52-56, 71-78, 89-97 т. 1).

По данным БТИ доступ в помещения подвала № 16-17 также осуществляется через помещения 1 этажа (л. д. 79 т. 1).

Из акта проверки использования нежилого помещения от 16 июня 2014 года следует, что вход в подвальное помещение возможен только с 1 этажа. Указанный на плане подвала вход со стороны улицы замурован (л. д. 24-25 т. 2).

Проверка проводилась в присутствии директора ООО «БЕРЕЗКА», который согласился с фактами, изложенными в указанном акте, о чем имеется его подпись в акте.

Согласно акту проверки эффективности использования нежилого помещения от 10 марта 2015 года вход в подвальные помещения № 16, 17 возможен  из помещений 1 этажа, арендуемых ООО «БЕРЕЗКА». На момент проверки вход зашит на уровне подвала листами ЦСП. Вход в подвальное помещение возможен также с улицы через пристроенный лаз (л. д. 26-31).

Данная проверка также проводилась в присутствии директора ООО «БЕРЕЗКА», который указал, что считает вход с улицы в повальное помещение № 16, 17 полноценным (а не пристроенный лаз) и возможным.

ООО «БЕРЕЗКА» в материалы дела представлены заключения специалиста о наличии технической возможности формирования самостоятельных объектов в виде нежилых помещений  № 1-15 общей площадью 186,3 кв. м.  на 1 этаже и в виде нежилых помещений № 16-17 общей площадью 79,6 кв. м. в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ломоносова, 25 (л. д. 85-87 т. 1).

Из заключения эксперта следует, что нежилые помещения 1 этажа № 1-14 общей площадью 187,1 кв. м., расположенные в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ломоносова, 25, изолированы и обособлены от других помещений, расположенных в этом здании, в том числе от помещений подвала № 16, 17 (л. д. 127-137 т. 2).

В силу части 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является лишь одним из доказательств по делу наравне с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 АПК РФ).

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ каждое в отдельности, их достаточность и взаимную связь в их совокупности, арбитражный суд приходит к выводу о том, что вход в помещения подвала осуществляется через помещения 1 этажа, что подтверждается данными технических планов помещений, кадастровых и технических паспортов помещений, данными БТИ, актами проверок, составленным с участием заявителя.

Заключение эксперта данный вывод не опровергает, поскольку свидетельствует лишь об изолированности и обособленности спорных помещений площадью 187,1 кв. м. от других помещений в данном здании, в том числе от помещений подвала, но не свидетельствует о возможности выделения с соблюдением всех необходимых условий помещений подвала площадью 82 кв. м., также являющихся составной частью помещения площадью 267,4 кв. м.

Заключения специалиста, согласно которым вход как в помещения 1 этажа, так и в помещения подвала осуществляется через помещение тамбура, указанный вывод также не опровергают (статья 71 АПК РФ).

Имеющийся на момент проверки 10 марта 2015 года со стороны улицы пристроенный лаз, исходя из его размеров и положения по фотографиям, приложенным к акту проверки, не может рассматриваться в качестве пригодного для полноценного использования в качестве входа (выхода) людей из помещений подвала.

При таких обстоятельствах суду не представляется возможным сделать вывод о том, что спорные помещения площадью 187,1 кв. м., арендуемые ООО «БЕРЕЗКА», являются изолированными и обособленными (статья 71 АПК РФ), месторасположение которых позволит сформировать обособленный объект, являющийся имуществом, в отношении которого может быть осуществлен государственный кадастровый учет в установленном ФЗ порядке.

Между тем данное обстоятельство является значимым при рассмотрении судом заявления ООО «БЕРЕЗКА» о признании незаконным отказа  в выкупе данного помещения, поскольку основанием для него явилось решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета указанного помещения.

При изложенных обстоятельствах основания для признания незаконным отказа департамента     по управлению муниципальным    имуществом в реализации заявителем преимущественного права на приватизацию арендуемых им помещений у суда отсутствуют.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 июля 2015 года об отказе в удовлетворении заявленных  ООО «БЕРЕЗКА» требований является законным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом  апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при вынесении решения судом не учтено, что отрицательное решение ФГБУ «ФКП Росреестра» получено по вине департамента по управлению  муниципальным имуществом, представившего  ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области недостоверную информацию об объекте, как и довод о том, что проведенной по настоящему делу судебной экспертизой выводы ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что спорное помещение не изолировано и не обособлено от других помещений,  опровергнуты, подлежит отклонению судом в силу вышеизложенного.

Ссылка ООО «БЕРЕЗКА» о неправильном применении судом первой инстанции пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 несостоятельна, так как основана на неверном толковании заявителем данной нормы.

Вывод суда о необходимости  наличия воли собственника на выделение  части нежилого помещения для формирования обособленного объекта, в отношении которого