Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2015 по делу n А60-11693/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

арендатора исходя из предмета аренды, поскольку объектом арены является помещение в здании, а не само здание или его конструктивные элементы. Указал, что кровля здания относится к конструктивным элементам здания, а не помещения, соответственно, бремя содержания имущества лежит на собственнике в силу ст. 210 ГК РФ. Суд первой инстанции отметил, что повреждение арендатором имущества, не являющегося объектом аренды, влечет право собственника требовать возмещения причиненных убытков. Помимо указанных выводов, суд первой инстанции указал, что нарушение иных условий договора, как основание к расторжению договора, указанных истцом в письменном дополнении к исковому заявлению, а именно, ненадлежащее обеспечение соблюдения пожарных и санитарно-эпидемиологических правил и норм, не рассматриваются исходя из несоблюдения истцом в указанной части досудебного порядка расторжения договора.

Между тем арбитражный апелляционный суд считает необходимым указать следующее.

Из материалов дела следует, что предметом договора аренды является нежилые помещения под №№30-34 общей площадью 709,8 кв.м., расположенные в здании, находящегося по адресу Свердловская область, Пригородный район, с. Николо-Павловское, ул. Октябрьская, д. 59.

Из акта приема-передачи объекта аренды от 18.08.2012 следует, что в пользование арендатору переданы помещения и крыша, при этом у арендатора не возникло претензий или замечаний к состоянию передаваемых объектов. При использовании объекта аренды таковых замечаний у арендатора также не возникло.

Из акта осмотра, составленного 08.10.2014 при участии, в том числе представителя арендатора, следует, что в результате протечек в нежилые помещения, вызванных повреждениями кровельного покрытия, в помещении №30 имеются недостатки: потолочные плитки подвесного потолка потеряли структуру и частично обрушились, наблюдаются желтые пятна, разводы, на стенах наблюдается отслоение шпатлевки, штукатурного слоя, вздутие, отслоение окрасочного слоя, наблюдается коррозия металла, в результате постоянного намокания; в насосном помещении наблюдается следующие недостатки: в результате намокания гипсокартон деформировался и после высыхания не восстановился, наблюдается вздутие, отслоение окрасочного слоя; в кассе на стенах наблюдается вздутие, отслоение окрасочного слоя; кровельный материал вздулся, наблюдаются неровности, подтекания, выбоины, разрывы рулонного материала, не выполнено примыкание к парапетам, листы профнастила металлического деформированы в результате механического воздействия (л.д. 163-165, т. 1).

При этом в письме от июня 2013 года ответчиком подтверждается, что   повреждение кровельного материала произошло в результате совершенных в мае 2013 года действий работников ответчика, которые устанавливали на крыше здания электрическую вывеску «Монетка» и прокладывали электрический кабель, при этом крепеж кабеля был осуществлен ненадлежащим образом.

 Как указал ответчик в письме, использование ненадлежащих инструментов и способов крепления повлекло совершение неоднократных действий по крепежу уже в новых местах, что, в свою очередь, неблагоприятно отразилось на целостности кровельного материала крыши.

 Протечка происходит в тех частях помещения, которые расположены непосредственно под той частью крыши, поверхность которой занята рулонным материалом, а также непосредственно в местах крепления электрического кабеля. Повреждения кровельного покрытия (разрывы, порывы, порезы, расхождения и другие механические повреждения) носят выборочный характер и вызваны работами по проводке и крепежу наружного электрического кабеля. Кроме того, ответчиком в этом письме признается, что повреждения в крыше требуют незамедлительного устранения путем частичной замены покрытия или установки заплата в рамках проведения текущего ремонта (л.д. 128-129, т. 1).

Таким образом, повреждения имущества истца, выразившиеся в порче кровельного материала и в ухудшении состоянии внутренних помещений, не являются обычным износом имущества истца, на что указал суд первой инстанции, поскольку характер повреждений свидетельствует о том, что повреждения возникли не в связи с естественным использованием ответчиком помещений, а в результате неисполнения арендатором условий договора в части обеспечения нормальной эксплуатации здания и незамедлительного устранения повреждений кровельного материала (пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6).

Кроме того, не подтверждается материалами дела и вывод суда о том, что отсутствуют основания причинения имуществу истца значительного ущерба, поскольку значительность причинения имуществу истца ущерба выразилось в том, что было повреждено не только кровельное покрытие, но и было ухудшено состояние внутренних помещений истца, находящихся в аренде у ответчика, на что не рассчитывал истец при заключении договора аренды.

Выводы суда о том, что работы по ремонту кровли не относятся к обязанностям арендатора исходя из предмета аренды, поскольку объектом арены является помещение в здании, а не само здание или его конструктивные элементы, не соответствуют фактическим обстоятельствам, поскольку в данном случае повреждение кровельного покрытия и, как следствие, ухудшение состояния помещений в результате протекания крыши произошло по вине ответчика, а по условиям п. 2.2.6 договора аренды именно на арендаторе лежит  обязанность устранять за свой счет самостоятельно или путем привлечения третьих лиц повреждения, возникшие по вине арендатора в период действия договора.

При этом действия арендатора невозможно признать добросовестными, поскольку арендатор не обеспечил надлежащую эксплуатацию арендуемых помещений, по своей вине допустил повреждения в крыше, знал и указывал в письмах истцу о том, что повреждения крыши требуют незамедлительного устранения, однако на протяжения двух лет не предпринимал никаких действий  для их устранения, тем самым значительно ухудшив состояние помещений, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле фотографии.

Выводы суда о том, что ремонт кровли является капитальным ремонтом, обязанность по проведению которого возложена на арендодателя, не соответствуют конкретным обстоятельствам дела, так как работы по устранению разрывов, порезов, механических повреждений кровельного материала, которые причинены действиями ответчика, устраняются в рамках текущего ремонта, что и сам признавал ответчик в письме от июня 2013 года.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что у арендодателя имелись законные основания для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды.

При этом истец в претензиях требовал ответчика в связи с нарушением последним пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 договора освободить помещения в связи с расторжением договора с 01.04.2015, однако требования истца до 01.04.2015 ответчиком не были исполнены.

На основании изложенного требования истца о расторжении договора и освобождении помещений являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Обжалуемое решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Из материалов дела следует, что истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 6000 руб. (чек-ордер от 13.03.2015 (л.д. 67, т. 1), при подаче жалобы - 3000 руб. (чек-ордер от 08.06.2015).

С учетом того, что решение суда отменено, иск и жалоба удовлетворены, расходы по госпошлины по иску и по жалобе подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 9000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 мая 2015 года по делу № А60-11693/2015 отменить.

Заявленные требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений № 17-ТМВ от 08.08.2012, заключенный между индивидуальным предпринимателем Казаряном Арменом Джанибековичем и ООО «Элемент-Трейд».

Обязать ООО «Элемент-Трейд» освободить нежилые помещения общей площадью 709,8 кв.м., находящиеся в здании по адресу: Свердловская область, Пригородный район, с. Николо-Павловское, ул. Октябрьская, д. 59 после вступления судебного акта в законную силу.

Взыскать с ООО «Элемент-Трейд» (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179) в пользу индивидуального предпринимателя Казаряна Армена Джанибековича (ОГРНИП 312662319800059, ИНН 664898290921) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 9000 (девять тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В.Борзенкова

Судьи

Е.В.Васильева

Г.Н.Гулякова