Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2015 по делу n А60-56261/2014. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью, встречный удовлетворить частично

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                                                № 17АП-7117/2015-АК

г. Пермь

30 июля 2015 года                                                    Дело № А60-56261/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2015 года

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н.М.,

судей Васильевой Е.В.. Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шабалиной А.В.,

при участии:

от истца по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Седовой Светланы Николаевны (ОГРНИП 309663917600050, ИНН 740701984050) – Шаргородский И.Г., доверенность от 16.12.2014;

от ответчиков по первоначальному иску 1) Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1037700255284, ИНН 7704252261) – Королев К.С., доверенность от 21.01.2015;

2) Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско – Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1086671005838, ИНН 6671257260) – Королев К.С., доверенность от 08.06.2015,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании

первоначальное исковое заявление индивидуального предпринимателя Седовой Светланы Николаевны

к 1) Министерству обороны Российской Федерации, 2) Федеральному государственному казенному учреждению «Приволжско – Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

о понуждении заключения договора аренды;

встречное исковое заявление Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско – Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

к индивидуальному предпринимателю Седовой Светлане Николаевне 

о взыскании задолженности, неустойки,

установил:

Индивидуальный предприниматель Седова Светлана Николаевна (далее – истец по первоначальному иску) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области к Министерству обороны Российской Федерации, Федеральному государственному казенному учреждению «Приволжско-Уральскому территориальному управлению имущественных отношений» Министерства обороны РФ (далее – ответчику по первоначальному иску) о понуждении заключения договора аренды нежилого помещения.

  Федеральное государственное казенное учреждение «Приволжско – Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ обратилась со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Седовой Светлане Николаевне о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 184 878 рублей 65 копеек за период с 09.01.2014г. по 08.12.2014г., договорной неустойки за период с 20.01.2014г. по 01.02.2014г. в сумме 765 112 рублей 32 копеек; а также об обязании индивидуального предпринимателя Седову Светлану Николаевну передать ФГКУ «Приволжско – Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ занимаемые нежилые помещения №2-15, 18-19, общей площадью 279, 8 кв.м. на первом этаже в здании бытового комбината, литер Е, расположенного по адресу: Свердловская область, Белоярский район, пос. Уральский, военный городок №23 по акту приема – передачи.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16 апреля 2015 года в удовлетворении первоначальных исковых требований индивидуального предпринимателя Седовой Светланы Николаевны отказано. Встречные исковые требования Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральского территориального управления имущественных отношений» Министерства обороны удовлетворены полностью.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что в материалах дела отсутствует аудиозапись судебного заседания; переданный объект аренды по своему санитарному и техническому состоянию не может быть использован для организации общественного питания, к эксплуатации объект был подготовлен за счет личных средств предпринимателя; ведомость и составе и характеристике арендованного имущества составлена без выезда на объект; невозможность использования объекта подтверждается актом от 09.01.2014, письменным обращением от 23.01.2014, заключением прокуратуры; добросовестность действий арендатора подтверждается внесением арендной платы с 01.07.2014; отсутствуют доказательства направления встречного иска; 24.01.2014 предприниматель уведомил арендодателя о невозможности использования помещения с просьбой не начислять арендную плату до подготовки объекта к эксплуатации; предприниматель просила о снижении размера неустойки до размера задолженности.

Судом апелляционной установлено, что в материалах дела отсутствует аудиозапись судебного заседания.

Определением от 30.07.2015г. в соответствии со ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела  по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В соответствии с пунктом 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие в деле протокола судебного заседания является безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда.

При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, представитель истца по первоначальному иску просит приобщить к материалам дела переписку прокуратуры и ответчиков.

Представитель ответчика по первоначальному иску против удовлетворения ходатайства возражает.

Судом апелляционной инстанции указанное ходатайство удовлетворено, поскольку указанные доказательства имеют существенное значение для правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора, вынесения законного и обоснованного судебного акта.

Представитель истца по первоначальному иску просит исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований - отказать.

        Представитель ответчиков по первоначальному иску просит в исковых требованиях отказать в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований - удовлетворить.

  Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,   09.01.2014 между Министерством обороны РФ в лице начальника ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО», Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско – Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ (учреждение), ИП Седовой С.Н. (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления № 141/3/4/АИ-9.

Согласно пункту 1.1 названного договора учреждение обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (в аренду): нежилые помещения № 2-15,18-19 общей площадью 279,8 кв.м., расположенные на первом этаже в здании бытового комбината (лит. Е, инвентарный номер 13065/209/01), расположенные по  адресу: Свердловская область, Белоярский район, пос. Уральский, военный городок № 23, для использования в качестве организации общественного питания, осуществления торговой деятельности.

В соответствии с пунктом 2.1 договора он заключается сроком на 11 месяцев и действует до 08.12.2014г. включительно.

Согласно пункту 3.2.2 договора арендатор обязуется в пятидневный срок после вступления в силу настоящего договора принять от учреждения объект по акту приема – передачи.

Акт приема – передачи арендованного имущества подписан только со стороны арендодателя.

Согласно представленной в материалы дела  ведомости о составе и характеристике, передаваемого в аренду федерального недвижимого имущества, подписанной 09.01.2014, указанные арендуемые помещения находится в технически исправном и пригодном для эксплуатации состоянии.

Как указывает истец, в связи с предстоящим истечением срока действия договора, а именно 01.10.2014г., истец – ИП Седова С.Н. обратилась в адрес ФГКУ  «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ с письмом  о заключении договора аренды с предпринимателем без проведения конкурса на три года в порядке, предусмотренном ч. 9 ст. 71.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Истец  получил от ответчика письмо исх. № 12276 от 04.12.2014 об отказе в заключении договора на новый срок с указанием на наличии у предпринимателя задолженности по договору по арендной плате и пени в общем размере 891 633 руб. 99 коп.(в том числе, пени в размере 513 621 руб. 02 коп.), и содержащее требование об освобождении занимаемых помещений с подписанием акта приема – передачи.

Истец, полагая, что отказ в заключение договора аренды без проведения конкурса на новый срок сроком на три года, является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование требований по встречному иску ответчик приводит доводы о подписании, заключении вышеназванного договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления № 141/3/4/АИ-9 от 09.01.2014.

О передаче и фактическом использовании предпринимателем объекта аренды именно с 09.01.2014г. и ненадлежащем выполнении арендатором (истцом) расчётных обязательств по внесению арендной платы, поскольку арендную плату истец начал вносить только с 16.07.2014.

В связи с чем, у предпринимателя сложился долг по арендной плате в размере 184 878 руб. 65 коп. за период с 09.01.2014г. по 08.12.2014г.

В связи с наличием долга, на основании пункта 6.2.1 договора ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ начислена неустойка в размере 765 112 руб. 32 коп. за период с 20.01.2014 по 01.02.2015.

При разрешении настоящего спора суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.        

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Аналогичное статье 612 ГК РФ правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как указывает истец по первоначальному иску, арендная плата предпринимателем не вносилась в период с 09.01.2014 по 16.07.2014, поскольку нежилые помещения находились в непригодном для эксплуатации состоянии.

Между тем, истец не отрицает, что получил доступ в помещение и фактическими владел спорными помещениями с 09.01.2014г.

Согласно пункту 5.7. договора аренды сторонами предполагалось, что капитальный ремонт спорного помещения будет проводить ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО»; а арендатор обязуется не препятствовать проведению капитального ремонта и оплачивать арендную плату в период проведения капитального ремонта, устанавливаемую дополнительным соглашением (пункт 3.2.12 договора аренды).

В соответствии с пунктами 3.2.10 – 3.2.13 арендатор обязуется не производить переустройства и (или) перепланировок арендуемого объекта, неотделимых улучшений, не производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью без предварительного письменного разрешения Арендодателей.

Однако, индивидуальный предприниматель приступила к проведению ремонта, не получив разрешение на проведение работ.

Представленные истцом чеки и иные платежные документы, суд не может соотнести с проведением ремонтных работ именно в спорных помещениях.

Имеющийся в материалах дела акт №1 от 01.07.2014г., составлен индивидуальным предпринимателем Седовой С.Н. в одностороннем порядке, в связи с чем, не является надлежащим доказательством.

Истцом в материалы  дела представлено Приложение № 1 к договору – Ведомость о составе и характеристике передаваемого в аренду федерального недвижимого имущества, которое содержит подробное описание объекта, передаваемого в аренду аренды. Названная ведомость подписана со стороны Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско – Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ и индивидуальным предпринимателем Седовой С.Н. лично без замечаний, скреплено печатями арендодателя и индивидуального предпринимателя.

 Актом приема-передачи нежилых помещений