Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2015 по делу n А60-3376/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 настоящего Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения; выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований.

Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении (п. 3 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).

Таким образом, Жилищный кодекс РФ предоставляет Управлению Государственной жилищной инспекции Свердловской области, как органу государственного жилищного надзора, полномочия по проведению проверок в порядке Закона № 294-ФЗ на предмет соответствия порядка заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом, а также на предмет правомерности утверждения условий этого договора. При этом в случае выявления нарушений требований законодательства в части порядка заключения договора управления жилищная инспекция вправе выдать предписание об устранении выявленных нарушений, а случае неисполнения в установленный срок предписания инспекция вправе обратиться в суд с заявлением о признании такого договора управления многоквартирным домом недействительным.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, апелляционный суд приходит к выводу, что проверка заявителя была организована и проведена Управлением при наличии основания, указанного в п. 1 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», и без нарушений, которые бы могли повлечь недействительность ее результатов.

По результатам проверки, в ходе которой выявлено неисполнение ранее выданного предписания от 18.07.2014, обществу с указанием новых сроков исполнения вновь предписано:

1) уведомить собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 34, о необходимости проведения общего собрания собственников помещений указанного дома по вопросу утверждения условий договора управления многоквартирным домом в соответствии с действующим жилищным законодательством (пункты 2, 4 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской федерации) – со сроком исполнения до 26.01.2015;

2) привести договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 34, в соответствии с положениями действующего законодательства со сроком исполнения до 26.03.2015.

В ст. 5 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (ч. 2);

Порядок заключения, исполнения, изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом, содержание условий договора регламентируется ст. 162 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Приведенная норма является императивной и предусматривает существенные условия договора управления многоквартирным домом.

Поскольку указанные условия договора установлены в законодательном порядке, они должны содержаться во всех договорах управления многоквартирным домами, заключаемых на территории Российской Федерации между собственниками многоквартирным домов и управляющими компаниями.

В частности, договор управления должен содержать перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) и  порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ)

Как установлено инспекций, договор, заключенный между ЗАО «УК «РЭМП Железнодорожного района» и собственниками помещений в многоквартирном доме, не содержит существенных условий, предусмотренных законом, что приводит к невозможности осуществления надлежащего управления многоквартирным домом, нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и подлежит приведению в соответствие с действующим жилищным законодательством.

Таким образом, обществу правомерно на основании п. 2, 3 ч. 5 ст. 20, ч. 3 ст. 162 ЖК РФ выдан пункт 2 предписания, в котором обществу предписано привести договор управления многоквартирным домом в соответствие с положениями действующего законодательства.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, изменение в договор управления многоквартирным домом должны вноситься в том же порядке, что и его заключение, то есть на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем апелляционный суд отмечает, что содержание пунктов 1 и 2 предписания взаимосвязано, а именно, чтобы включить в договор управления существенные условия, указанные в ст. 162 ЖК РФ (п. 2), необходимо сначала уведомить собственников помещений дома о необходимости проведения общего собрания собственников по вопросу утверждения условий договора (п. 1).

По сути, пункт 2 предписания конкретизирует пункт 1 предписания, основанный на нормах пунктов 2, 4 части 3 ст. 162 Кодекса, и предусматривает более длительный срок исполнения (по сравнению с пунктом 1) для достижения соглашения сторонами договора управления.

По мнению апелляционного суда, отмена пункта 2 предписания судом первой инстанции и оставление в силе пункта 1 не приведет к соблюдению сторонами договора управления требований закона о заключении договора в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, а также не будет достигнут окончательный результат надзорных мероприятий - внесение изменений в договор управления в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.

При приведении договора управления в соответствие с положениями действующего законодательства будут участвовать обе стороны договора – собственники помещений и общество, как управляющая компания, однако инициатива по утверждению существенных условий договора должна исходить от стороны, занимающейся деятельность по управлению домами профессионально.

В связи с чем управляющей компанией необходимо разработать новый проект договора управления, включить в него все обязательные и существенные условия в соответствии с требованиями ЖК РФ и предложить его на согласование с собственниками помещений, инициируя проведение общего собрания собственников по данному вопросу. Согласование предложенных обществом условий договора и будет являться проявлением волеизъявления другой стороны договора – собственников помещений многоквартирного дома.

Судом первой инстанции указано, что жилищная инспекция не вправе была разрешать спорный вопрос путем принятия мер административного характера – вынесения ненормативного правового акта, направленного только управляющей организации, одной из сторон договора.

Апелляционный суд считает указанную позицию суда первой инстанции ошибочной, поскольку выбранный инспекцией метод реагирования отвечает предмету проверки управляющей компании и соотносится с нормами ст. 20 Жилищного кодекса, которые устанавливают, что в рамках надзорных мероприятий, в том числе, по вопросу утверждения условий договора управления, предписание выдается проверяемому лицу (управляющей организации).

Исследовав содержание предписания Управления, апелляционный суд приходит к выводам о соответствии оспариваемого пункта 2 предписания от 26.12.2014 закону и наличии у заинтересованного лица правовых и фактических оснований для его выдачи.

Вынося оспариваемое предписание, Управление действовало в соответствии с представленными ему ч. 4.2 ст. 20, п. 2, 3 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ полномочиями.

Издание ненормативного правового акта, основанного на законе, не может нарушать прав и законных интересов общества.

Таким образом, совокупность предусмотренных ст. 201 АПК РФ оснований для признания пункта 2 предписания недействительным материалами дела и его обстоятельствами не подтвердилась.

Доводы апелляционной жалобы о законности пункта 2 оспариваемого предписания приняты апелляционным судом и признаны обоснованными.

В силу ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Одним из оснований для отмены решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 2 ст. 270 АПК РФ является неправильное применение норм материального права.

Поскольку выводы суда первой инстанции основаны на неверном применении норм материального права (ст. 450, 451 ГК РФ, ст. 20, 162 ЖК РФ), решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части, апелляционная жалоба Управления – удовлетворению.

В удовлетворении заявленных требований следует отказать полностью.

Поскольку в удовлетворении требований общества отказано, то есть результат по делу принят апелляционным судом в пользу административного органа, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ взысканию с Управления в пользу заявителя не подлежат.

В связи с чем пункт 4 резолютивной части решения о взыскании с Управления Государственной жилищной инспекции Свердловской области в пользу Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "РЭМП Железнодорожного района" государственной пошлины также подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

                                           ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 мая 2015 года по делу № А60-3376/2015 в обжалуемой части, а также в части взыскания с  Управления Государственной жилищной инспекции Свердловской области государственной пошлины, отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.Ю.Муравьева

Судьи

Е.Е.Васева

О.Г.Грибиниченко