Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по делу n А60-17379/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№17АП-10189/2014-АК

г. Пермь                                                                      Дело №А60-17379/2014

03 июля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июля 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Васевой Е.Е.

судей Гуляковой Г.Н., Голубцова В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шабалиной А.В.

при участии:

от истца – общества с ограниченной ответственностью «Компания «АМБЕР» (ИНН 6664069071, ОГРН 1026605770949): Харащо В.Г. по доверенности от 02.03.2015

от ответчика – индивидуального предпринимателя Сысоевой Марины  Владимировны (ИНН 667100090397, ОГРН 313667114700022): Сысоева М.В. предъявлен паспорт

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Компания «АМБЕР»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 31 марта 2015 года

по делу № А60-17379/2014

принятое судьей Пшеничниковой И.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания «АМБЕР» к индивидуальному предпринимателю Сысоевой Марине  Владимировне

о взыскании задолженности по арендной плате

установил,

Общество с ограниченной ответственностью «Компания «АМБЕР» (далее – ООО «Компания «АМБЕР», истец) обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Сысоевой Марины Владимировны (далее – ИП Сысоева М.В., ответчик) задолженности по арендной плате по договору аренды № А-04-018-13 от 13.09.2013 в размере 184 341 руб. 47 коп. и пени за неуплату арендной платы в размере 146 778 руб. 79 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 09.12.2014 решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2014 по делу № А60-17379/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 по тому же делу отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении дела в Арбитражном суде Свердловской области истцом в порядке ст.49 АПК РФ заявлено ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 184 341 руб. 72 коп. и пени в размере 410 905 руб. 78 коп. (т.3 л.д.6-11). Уточненные исковые требования приняты протокольным определением от 02.02.2015 (л.д.37,38).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31 марта 2015 года по делу № А60-17379/2014, принятым судьей Пшеничниковой И.В., в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО «Компания «АМБЕР» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме  5 282 рубля 59 копеек.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Компания «АМБЕР» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Полагает, что судом первой инстанции сделан неправильный вывод о том, что помещения в момент передачи находились в непригодном состоянии. Указывает, что помещения, переданные в рамках договора аренды, были пригодны для использования. Претензий относительно непригодности помещений в момент их осмотра, подписания акта приемки помещений, в период срока действия договора и возврата помещения ответчиком не заявлено. Факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды в части невнесения арендной платы и иных платежей подтверждается материалами дела. Судом сделан необоснованный вывод о недобросовестном поведении истца. Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

ИП Сысоева М.В. письменный отзыв на апелляционную жалобу не представила, в судебном заседании просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО «Компания «АМБЕР» (арендодатель) и ИП Сысоевой М.В. (арендатор) заключен договор аренды от 13.09.2013 № А-04-018-13 части нежилого помещения № 91, расположенного на 4 этаже Досугово-развлекательного центра «Алатырь»», расположенного по ул. Малышева, 5 г. Екатеринбурга, общей площадью 26 кв.м (т.1 л.д.7-10).

Приложением №1 к указанному договору аренды урегулированы общие условия аренды (т.1 л.д.11-41).

Имеющаяся в материалах дела копия указанных условий не содержит подписей сторон договора, однако, в судебном заседании, состоявшемся в суде апелляционной инстанции 02.07.2015, суду представлен на обозрение подлинный договор аренды от 13.09.2013 № А-04-018-13 с приложением №1, подписанный сторонами договора. ИП Сысоева М.В. факт подписания договора с приложением №1 не оспаривала, что отражено в протоколе судебного заседания.

Пунктом 6 договора предусмотрено, что срок аренды составляет 11 месяцев.

Арендная плата взимается за пользование помещениями и включает в себя: базовую и переменную (эксплуатационные и коммунальные платежи) арендные платы. Сумма базовой арендной платы составляет 3 466 долларов 67 центов за 1 месяц аренды помещения, кроме того НДС.

Базовая арендная плата выплачивается ежемесячно авансом не позднее 1-го числа каждого оплачиваемого месячного периода (п.8 договора) и начисляется арендатору с момента подписания сторонами акта о начале коммерческой деятельности.

Эксплуатационные платежи составляют 10 889,67 руб. за один месяц аренды помещения, кроме того НДС, и оплачиваются арендатором ежемесячно, с даты подписания акта приема-передачи помещения в пользование (п.10 договора). Пунктом 3.4 приложения №1 установлено, что эксплуатационные платежи подлежат оплате авансом не позднее первого числа каждого месяца. Пунктом 3.6 приложения №1 установлено, что коммунальные платежи выплачиваются ежемесячно на основании счета за истекший месяц.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.09.2013 (т.1 л.д.42). 30.10.2013 между сторонами договора подписан акт о начале коммерческой деятельности (т.1 л.д.43). Возврат помещения арендодателю осуществлен по акту приема-передачи от 03.12.2013 (т.1 л.д.44).

Невнесение арендных платежей послужило основанием для обращения ООО «Компания «АМБЕР» в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что помещение подлежало передаче в состоянии, требующем не только отделки, но и проведения необходимых коммуникаций и т.д., то есть в аренду передавались фактически одни стены. Условиями договора аренды о том, что все затраты, связанные с приведением помещения в состояние, необходимое для осуществления в нем какого-либо вида деятельности, возлагаются на арендатора и не подлежат возмещению арендодателем, выходят за рамки предусмотренной законом обязанности арендатора по осуществлению текущего ремонта и производства работ, связанных с подготовкой помещения к конкретному виду деятельности, осуществляемому арендатором, а также обязанности арендатора возвратить помещение в состоянии, в котором оно было получено.

В соответствии со ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (п.10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Факт передачи имущества, являющегося предметом договора аренды, и невнесения арендных платежей подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, так же как и факт осуществления в арендованном помещении предпринимательской деятельности.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчиком указано на то, что при заключении договора аренды он был введен в заблуждение истцом относительно пригодности помещения для использования.

В соответствии с п.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По условиям договора аренды арендатор обязуется выполнить подготовительные работы, предусмотренные п.15 договора аренды, в срок не позднее 30.09.2013. Базовая арендная плата за пользование помещением в период выполнения подготовительных работ не начисляется и не взимается (п.2.2 приложения №1 «Передача помещений»).

В соответствии с п.2.3 приложения №1 арендатор начинает коммерческую деятельность в помещении не позднее 30.09.2013, при условии надлежащего завершения подготовительных работ арендатора и подписания сторонами акта о начале арендатором коммерческой деятельности в помещении. В случае уклонения арендатора от подписания акта о начале арендатором коммерческой деятельности в помещении арендодатель вправе составить такой акт в одностороннем порядке.

Таким образом, необходимость выполнения подготовительных работ была предусмотрена приложением №1 к договору аренды. Подготовительные работы должны были быть закончены не позднее 30.09.2013. После указанной даты сторонами договора подписывается акт о начале коммерческой деятельности.

Действуя в рамках договора аренды и приложения №1 к договору, между истцом и ответчиком подписаны акт приема-передачи помещений в пользование от 20.09.2013, акт о начале коммерческой деятельности от 30.10.2013. Каких-либо замечаний относительно непригодности использования помещения не содержится в данных актах, напротив, в акте от 20.09.2013 указано, что состояние помещений соответствует параметрам, указанным в приложении №2 к договору аренды. Арендатор не имеет претензий по состоянию помещений. В акте возврата помещений от 03.12.2013 также не содержится каких-либо замечаний относительно состояния помещения. Факт осуществления коммерческой деятельности в арендованном помещении ответчиком не оспаривается.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что предусмотренные договором обязательства по передаче имущества в аренду выполнены истцом без каких-либо претензий со стороны ответчика. Доказательств обратного ответчиком, в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено. В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей арендатором исполнены не были.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доводы ответчика не опровергают наличия у него обязанности по внесению арендных платежей, а выражают несогласие, что не может являться основанием для вывода об отсутствии такой обязанности.

Мнение ответчика о том, что задолженность по арендным платежам покрывается внесенным ею в соответствии с разделом 11 договора аренды страховым депозитом, является ошибочным и противоречит условиям договора.

Согласно п. 11.2, 11.4, 11.6 договора аренды в качестве обеспечения обязательств по данному договору, арендатор передает арендодателю денежную суму («Страховой депозит»). Арендодатель вправе по своему усмотрению использовать сумму страхового депозита в расчетах с арендатором. При условии соблюдения арендатором всех условий договора аренды, по истечении его срока, страховой депозит возвращается арендатору за вычетом, по усмотрению арендодателя, в том числе, сумм задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора по договору аренды, срок исполнения которых наступил или наступит на дату возможного расторжения (прекращения) договора. В случае нарушения арендатором условий договора аренды и его расторжения или отказа арендодателя от исполнения указанного договора в одностороннем порядке, сумма страхового депозита арендатору не возвращается, остается в полном распоряжении арендодателя и признается компенсацией убытков, причиненных арендодателю арендатором в связи с нарушением условий договора аренды, но не в связи с его досрочным расторжением. При этом, помимо и сверх суммы страхового депозита, уплаченного арендатором, арендодатель вправе взыскать с арендатора любую арендную плату или иную сумму, не выплаченную арендатором. Для расчета сумм, причитающихся арендодателю к моменту досрочного расторжения (прекращения) договора аренды, арендодатель вправе, но не обязан, уменьшить такую сумму на сумму страхового депозита.

Таким образом, условиями договора предусмотрено право на удержание страхового депозита и одновременное взыскание арендной платы.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования о взыскании основного долга – удовлетворению.

В соответствии с представленным в материалы дела расчетом истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 184 341 руб. 72 коп. (т.3 л.д.8-11). Расчет суммы основного долга проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена, контррасчет не представлен.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 410 905 руб. 78 коп. Ответчик, в свою очередь, заявил о снижении неустойки и применении ст.333 ГК РФ при рассмотрении дела в суде первой инстанции (т.1 л.д.122).

В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

В соответствии с п. 42 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996, при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть