Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу n А60-7508/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7087/2015-ГКу

г. Пермь

25 июня 2015 года                                                           Дело № А60-7508/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23.06.2015.

Постановление в полном объеме изготовлено 25.06.2015.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

судьи Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычевой С.В.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ДЕВЕЛОП",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 апреля 2015 года,

принятое судьей Биндером А.Г.,

по делу № А60-7508/2015,

рассмотренному в порядке упрощенного производства,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ДЕВЕЛОП"  (ОГРН 1126671013094, ИНН 6671398430)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ДЕВЕЛОП" (далее – ООО "АЛЬЯНС ДЕВЕЛОП", ответчик) о взыскании 237 072 руб. 22 коп. задолженности, 13 276 руб. 05 коп. пени, начисленной за период с 11.12.2014 по 04.02.2015, по договору аренды земельного участка от 18.12.2008 № 4-1183.

Решением суда первой инстанции от 27.04.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "АЛЬЯНС ДЕВЕЛОП" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильное применение норм материального и процессуального права. Ответчик указывает на то, что в отзыве на исковое заявление заявлял о необходимости рассмотрения дела в общем порядке, считая необходимым исследовать дополнительные обстоятельства и доказательства, которые в материалах дела отсутствуют. Заявитель жалобы полагает, что требование о взыскании неустойки является незаконным и удовлетворению не подлежит, поскольку между истцом и ответчиком соглашение о неустойке не подписано. По мнению ответчика, истец должен представить доказательства указанных им значений соответствующих площадей фактическим обстоятельствам, то есть должен представить кадастровый паспорт земельного участка и кадастровый паспорт здания, расположенного на этом земельном участке, вместе с тем, такие обстоятельства истцом не доказаны. ООО "АЛЬЯНС ДЕВЕЛОП" указывает на то, что истцом не подтверждено надлежащими (относимыми и допустимыми) доказательствами его право (собственность) на сдачу данного земельного участка в аренду. Ответчик полагает, что Администрация города Екатеринбурга с 18.05.2013 утратила право осуществлять полномочия собственника в отношении спорного участка, в том числе сдавать его в аренду. Считает что, не имеет правовое значение то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды право на земельный участок принадлежало истцу. По мнению заявителя жалобы, вывод суда о допустимости и достаточности доказательств, а именно заверенных самим истцом копий документов, является ошибочным. Считает, что вывод суда первой инстанции о допустимости и достаточности договора аренды недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, как этого требует закон, не соответствует положениям пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Центр развития циркового искусства" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.12.2008 № 4-1183 (в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2012 № 1 к договору), по условиям которого (пункт 1.1 договора) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на три года за плату земельный участок площадью 11 298 кв.м, кадастровый номер: 66:41:04:01055:0028, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по улицам 8 Марта – Народной воли в Екатеринбурге.

Участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-офисного центра "Арена" (пункт 2.1.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 (в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2012 № 1) размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1). При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату. При этом размер арендной платы изменяется с даты вступления в действие этих нормативных правовых актов, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами. В случае проведения перерасчета арендной платы арендатор обязан оплачивать аренную плату по перерасчету, имеющему более позднюю дату составления, при этом направленный (выданный на руки) арендатору первичный расчет и предыдущие перерасчеты аннулируются (считаются недействительными).

Согласно абзацу 1 пункта 2.2.4 (в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2012 № 1) арендная плата по настоящему договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора, а также лицевого счета арендатора, указанного в расчете арендной платы, путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального казначейства по Свердловской области по реквизитам, указанным в расчете арендной платы, ежемесячно на позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы. Зачисление платежа в счет уплаты пени осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2.2.4 настоящего договора (пункт 3.1 договора).

Срок действия настоящего договора устанавливается с 30.06.2008 по 29.06.2011. В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 6.1 договора).

По акту приема-передачи участка от 18.12.2008 арендодатель передал земельный участок арендатору.

Администрацией выдано ООО "Центр развития циркового искусства" разрешение от 23.12.2013 № RU 66302000-1955 на ввод объекта в эксплуатацию, которым разрешен ввод в эксплуатацию 4-10 этажного (с техническим этажом включительно) торгово-офисного здания со встроенно-пристроенной 1-уровневой подземной автостоянкой – 1 этап строительства, площадью 19300,2 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. 8 Марта, д. 49.

Администрацией выдано ООО "Центр развития циркового искусства" разрешение от 19.06.2014 № RU 66302000-4278 на строительство здания гостиницы со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м этаже (№ 1 по ПЗУ), трансформаторной подстанцией (№ 2 по ПЗУ), очистными сооружениями дождевых стоков (№ 3 по ПЗУ) площадью 17240,24 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. 8 Марта - Народной Воли.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ответчику с 01.08.2014 на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение площадью 1811,3 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 49.

Основанием для обращения Администрации с настоящим иском в арбитражный суд послужило неисполнение арендатором надлежащим образом своих обязательств по внесению арендной платы за период с августа 2014 года по декабрь 2014 года.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, исходя из того, что ответчиком надлежащим образом не исполнена обязанность по внесению арендных платежей.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 424 ГК РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 25.02.2014 № 15534/13, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Расчет арендной платы производился истцом на основании действовавших в спорный период нормативно-правовых актов Свердловской области.

Доказательств внесения арендной платы за пользование участком в спорный период в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.08.2014 по 31.12.2014 в сумме 237 072 руб. 22 коп.

В связи с просрочкой внесения арендной платы истцом заявлено требование о взыскании пени в сумме 13 276 руб. 05 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае