Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу n А71-8414/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Проанализировав указанные нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

В обоснование возражений на апелляционную жалобу заявитель сослался на сложившуюся судебную практику, которой не соответствует, по его мнению, обжалуемое решение.

Исходя из сложившейся практики разрешения подобных споров, следует устанавливать обстоятельства наличия или отсутствия договорных отношений между управляющей организацией, собственником помещений, его арендатором, и их содержание.

Если имеется лишь договор аренды, предусматривающий обязанность арендатора заключить договор с управляющей организацией, или возлагающий обязанности по оплате в пользу управляющей организации коммунальных услуг, расходов на содержание и ремонт общего имущества дома, то сам по себе такой договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов не имеется. Данный подход, в частности, сформулирован в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 по делу N А72-6044/2011, Постановлении ФАС Уральского округа от 07.05.2014 N Ф09-1181/14 по делу N А60-27655/2013.

Однако настоящее дело не является аналогичным и не имеет схожих фактических обстоятельств в силу того, что по договору аренды от 01.10.2011 произошло совпадение в одном лице – ООО «УК «Планета» как арендатора и как управляющей компании, в связи с чем вышеуказанный подход по настоящему делу не применим.

Из материалов дела следует, что между Прасоловым А.А. (арендодатель) и ООО УК «Планета» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 10-0097 от 01.10.2011 в редакции дополнительных соглашений (далее – договор аренды, т. 2 л. д. 40-54), в соответствии с условиями которого Прасолов А.А. обязался передать ООО УК «Планета» в аренду для обслуживания сетей нежилые помещения, указанные в приложении № 1, расположенные по адресу: г. Ижевск, ул. Телегина, 30 и г. Ижевск, ул. Телегина, 30/590, в том числе, лестницы, проходы, проезды, переходы, коридоры, туалеты и прочие помещения, необходимые для доступа к инженерным коммуникациям зданий, расположенных по адресу: Ижевск, ул. Телегина, 30 и г. Ижевск, ул. Телегина, 30/590.

Принадлежащие Прасолову А.А. на праве собственности нежилые помещения передавались ООО УК «Планета» по актам по мере государственной регистрации Прасоловым А.А. права собственности на них. Соответственно заключались дополнительные соглашения к договору аренды.

Договор заключен с 01.10.2011 на 11 месяцев (п. 1.3. договора).

В соответствии с п. 4.5 договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, то после окончания срока действия договора он автоматически продлевается еще на 11 месяцев. Заявлений о расторжении договора аренды в материалы дела не представлено.

Пунктом 2.2.16 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан нести все расходы по содержанию имущества, указанного в разделе 1 договора, компенсировать арендодателю в полном объеме все платежи, включая налоги, штрафы и прочие выплаты, связанные с данным имуществом.

Арендатор самостоятельно, от своего имени и за свой счет заключает договоры с энерго- и теплоснабжающими, коммуникационными организациями, а также уплачивает коммунальные и прочие платежи (п. 2.4 договора).

Арендатор ежемесячно, авансом, не позднее 20 числа месяца, предшествующего отчетному, вносит арендную плату (п. 2.5 договора аренды). Ежемесячная арендная плата составляет 10 500 руб. 00 коп. (п. 2.6. договора).

Представителями сторон в судебном заседании не оспорено, что договор аренды заключен для обеспечения выполнения ООО УК «Планета» своих функций управляющей организации деловым центром «Планета».

Исходя из условий договора, ООО УК «Планета» приняло на себя обязательства самостоятельно и за свой счет нести расходы по содержанию и ремонту арендуемых нежилых помещений, заключать договоры с энергоснабжающими организациями, вносить плату за пользование переданными помещениями.

Таким образом, произведенный управляющей организацией расчет платы Прасолова А.А. за содержание и ремонт общего имущества Делового центра «Планета», переданные коммунальные ресурсы в места общего пользования, исходя из площади всех принадлежащих Прасолову А.А. нежилых помещений, без исключения площадей помещений, переданных в аренду управляющей организации, неправомерен.

В данном случае, расчет платы Прасолова А.А. по договору № УК-100 от 30.09.2010 должен быть произведен исходя из площадей помещений, не переданных в аренду обществу с ограниченной ответственностью УК «Планета», в том числе, являющихся местами общего пользования.

Суд апелляционной инстанции соглашается с оценкой действительности договора аренды, приведённой судом первой инстанции с учётом результата разрешения спора по делу № А71-13699/2012. Доводы в апелляционной жалобе относительно данных выводов суда не приведены.

Довод заявителя жалобы, о том, что суд необоснованно применил тариф 0,5 руб. за 1 кв.м., установленный общим собранием собственников от 27.12.2013, в то же время суд не применил тариф в размере 2,0 руб. за 1 кв.м., установленный протоколом общего собрания собственников от 25.08.2011, апелляционным судом не принимается.

Из материалов дела следует, что истец, произвел расчет стоимости услуг управляющей компании за период с сентября 2011 года по декабрь 2012 года, исходя из тарифа, утвержденного собственниками на общем собрании собственников помещений в Деловом центре «Планета», в размере 2 руб. за кв. м. (протокол от 25.08.2011, т. 1 л. д. 16-19).

 Между тем, согласно протоколу общего собрания собственников от 27.12.2013 принято решение признать работу ООО «УК «Планета» за 2012 год и 1 квартал 2013 года неудовлетворительной и подлежащей оплате на следующих условиях: услуги по управлению, предоставлению коммунальных услуг, техническому обслуживанию и содержанию мест общего имущества собственников нежилых помещений в ДЦ «Планета» - не более 50 коп. за 1 кв. м. площади. Следовательно, за период с января по декабрь 2012 года размер платы за услуги управляющей компании должен быть произведен с применением тарифа 0,50 коп.; расходы на мероприятия по обеспечению сохранности общедолевой собственности – не оплачивать; капитальный ремонт общего имущества ДЦ «Планета» - в размере фактически понесенных и документально подтвержденных расходов на работы, выполненные согласно предоставленному отчету; иные расходы – в размере фактически понесенных и документально подтвержденных расходов на работы (услуги), выполненные (оказанные) согласно предоставленному отчету (третий вопрос повестки дня; подтвердить расторжение договора управления № УК-100 от 30.09.2010 по управлению, предоставлению коммунальных услуг, техническому обслуживанию и содержанию общего имущества собственников нежилых помещений в ДЦ Планета, заключенного с ООО «УК «Планета», с 01.04.2013 и не заключение договора управления № П-118 с ООО «УК «Планета» 28.03.2013 (четвертый вопрос повестки дня); считать решения общего собрания собственников помещений, проведенного с 22.10.2013 по 25.10.2013, оформленного протоколом от 30.10.2013, не подлежащими исполнению в связи с их ничтожностью, поскольку данные решения приняты при отсутствии необходимого кворума (десятый вопрос повестки дня).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10.04.2014 по делу № А71-603/2014 отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными решений собраний собственников, оформленных протоколом от 27.12.2013.

Суд апелляционной инстанции поддерживает оценку доказательств и расчёт фактически понесённых первоначальным истцом затрат, произведённых судом первой инстанции и отражённых в мотивировочной части обжалуемого решения.

Таким образом, исходя из принадлежащих Прасолову А.А. площадей, не переданных в аренду ООО УК «Планета», размер платы за услуги управляющей компании за период времени с сентября 2011 по декабрь 2012, судом первой инстанции правомерно применен тариф 0,5 руб. за 1 кв.м., установленный общим собранием собственников от 27.12.2013. Доводы апелляционной жалобы касаются только размера применённого тарифа и подлежат отклонению по указанным мотивам.

Удовлетворяя встречные исковые требования о взыскании с ООО ЧОП «Ресурс» задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды от 01.10.2011 № 10-0097 за период с января 2012 года по октябрь 2013 года в размере 267 571 руб. 52 коп., суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия доказательств оплаты суммы долга по арендным платежам (ст. 606, 614 ГК РФ), а также соответствия размера начисленной неустойки в сумме 196 963 руб. 78 коп. положениям п. 3.1. договора аренды, ст.ст. 329, 330 ГК РФ.

Доводы относительно неправомерности удовлетворения встречного иска апелляционная жалоба не содержит.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований к ООО «УК «Планета», суд первой инстанции обоснованно исходил из положений ст.ст. 382, 386, 410, 412 ГК РФ, с. 132 АПК РФ и указал, что  предъявление встречного иска и проведение судом зачета требований по первоначальному и встречному искам может частично или полностью прекратить обязательства сторон по спорным правоотношениям.

Иных доводов, которые не были бы проверены и учтены при рассмотрении дела по существу спора, опровергали бы выводы суда первой инстанции, либо влияли на обоснованность и законность принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит, поэтому решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда от 23.03.2015 не имеется.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23 марта 2015 года по делу № А71-8414/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Д.Ю. Гладких

Судьи

Д.И. Крымджанова

Н.Г. Масальская