Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2008 по делу n А71-925/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3900/2008-АК

г. Пермь

27 июня 2008 года                                                   Дело № А71-925/2008­­

Резолютивная часть постановления объявлена 25.06.2007 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.06.2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Борзенковой И. В.

судей  Гуляковой Г.Н., Грибиниченко О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Якимовой Е.В.,

в отсутствии представителей:

от истца - ООО «Август»- Данилова О.Н. дов от 10.01.2008г., не допущена

от ответчика -  ЗАО «Континенталь» - не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика  ЗАО «Континенталь»

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 25 апреля 2008 года

по делу № А71-925/2008,

принятое судьей Ухиной Л.А.

по иску ООО «Август»

к ЗАО «Континенталь»

о расторжении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Август» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением к Закрытому акционерному обществу «Континенталь» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.06.2005г. № 11827.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.04.2008г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Заявитель жалобы ссылается на нарушение ч. 4 ст. 65 АПК РФ -  ответчик не был  заблаговременно  ознакомлен с представленными  истцом  в суд доказательствами, в материалах дела не содержится документов, подтверждающих ознакомление ответчика с приобщенными к делу доказательствами. Фотографии являются недопустимыми доказательствами, поскольку изготовлены с использованием цифрового фотоаппарата, что не исключает  возможности компьютерного редактирования.

По мнению заявителя жалобы,  истцом не представлено  доказательств в обоснование своих требований о расторжении договора аренды, что при продолжении действия договора  он может нанести ущерб.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что перепланировка ухудшила состояние  арендованного имущества.

Также отсутствуют доказательства, что истец собирается использовать  арендованный объект недвижимости  для собственных нужд.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Истом представлен отзыв на  апелляционную жалобу с приложением документов. 

В судебное заседание от ООО «Август» явилась Данилова О.И. без доверенности на ведение дела в Семнадцатом арбитражном апелляционном суде, либо иных документов, подтверждающих  ее полномочия. Представленная  в материалы дела (л.д.78) доверенность не может быть признана  надлежащим доказательством наличия  полномочий  по представлению общества в данном судебном заседании , поскольку в данной доверенности не оговорено право  на представление интересов в суде апелляционной инстанции.

Арбитражным апелляционным судом  отказано в признании полномочий  Даниловой О.И. на участие в деле на основании ст. 61-63 АПК РФ, в связи с чем представитель не был допущен к участию в деле.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.06.2005г. между Администрацией г. Ижевска (арендодатель) и ЗАО «Континенталь» (арендатор) заключен договор аренды  объекта муниципального нежилого фонда № 11827(л.д.11-12).

На основании указанного договора  арендодатель сдает, а арендатор  принимает в пользование объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение, расположенное по адресу:  Удмуртская Республика. Г. Ижевск,  ул.  Барышникова, дом № 9, общей площадью  363 кв.м., для использования: 183,3 кв.м в целях размещения магазина,  20,3 кв.м. – офиса, 159,4 кв.м. _ склада (п. 1.1)

Срок действия договора  с 05.05.2005г. по 04.05.2010г. (п. 1.2).

Как следует из материалов дела, в период действия договора произошла смена собственника-арендодателя.

25.12.2006г. заключен договор купли-продажи недвижимости № 01/123/2006-419, в соответствии с которым Зыкин А.Н. (продавец) продал, а  ООО «Август»  купило в собственность нежилое помещение в подвале  пристроя на 1 этаже и в подвале жилого дома, общей площадью  363 кв.м. (п. 1.1).

Указанный объект принадлежит продавцу на праве собственности  на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 595 от 16.11.2006г. (п. 1.3).

Согласно п. 1.4  указанный объект находится в аренде на основании договора № 11827 от 01.06.2005г. аренды объекта муниципального нежилого фонда сроком  до 04.05.2010г.

11.01.2007г.  в адрес ЗАО «Континенталь»  было направлено уведомление о смене собственника (л.д. 21).

16.01.2007г.  в указанном нежилом помещении  истцом был проведен осмотр сдаваемого в аренду ответчику помещения в присутствии  сотрудника ГУП «Удмурттехинвентаризация»  на соответствие  нежилого помещения Выписке из  технического паспорта, в ходе которого было выявлено несоответствие технического паспорта состоянию нежилого помещения на 16.01.2007г. По результатам проверки установлен факт  перепланировки помещения, а именно, размещение дверного проема, который соединяет арендуемое ответчиком  помещение и другой объект недвижимости, собственник которого неизвестен.

6.03.2007г. и 5.04.2007г. в адрес арендатора были направлены письма   (л.д.22-23), согласно которым   последнему было предложено представить  документы, подтверждающие правомерность   данной перепланировки, наличие согласия арендодателя , ЦГСЭН, УГПН, ГУАиГ, представление проектной документации в соответствии с п. 2.2.7 договора. Названные документы представлены не были.

17.10.2007г. в адрес ответчика направлено письмо с предложением  о досрочном расторжении договора аренды по условию п. 5.1.7, поскольку у истца возникла производственная необходимость эксплуатации сданного в аренду помещения для собственных нужд. И освободить занимаемое помещение в течение одного месяца.

Поскольку ответа от ответчика не последовало, истец обратился в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что право на досрочное  расторжение договора возникло у истца в соответствии с п. 5.1.3 договора,  ч. 2 п. 1 ст. 450,  п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения принятого судебного акта.

Согласно ст. 606 Кодекса  по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.

На основании п. 1 ст. 617 Кодекса переход права собственности  (хозяйственного ведения,  оперативного управления, пожизненного  наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием  для изменения  или расторжения  договора аренды.

Согласно п. 2. ст. 450 Кодекса по требованию одной из сторон  договор может быть изменен  или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами  или договором.

Существенным признается  нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в  значительной степени лишается того, на что  была вправе  рассчитывать  при заключении договора.

Статьей 619 Кодекса предусмотрены ситуации, когда по требованию  арендодателя договор аренды  может быть  досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется  имуществом с существенным нарушением  условий договора или назначения имущества либо с неоднократными  нарушениями.

Согласно п. 5.1 договора арендодатель в соответствии  со ст. 619 ГК РФ  вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в судебном порядке, в том числе в случае   не использования  либо при использовании арендатором объекта нежилого  фонда (в целом или в части) не в соответствии с договором аренды (п. 5.1.1);  если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта нежилого фонда (п. 5.1.3); если у арендодателя возникает необходимость  использования данного объекта нежилого фонда для собственных нужд (п. 5.1.7).

Сторонами в договоре аренды предусмотрено такое основание для расторжения договора, как умышленное или по неосторожности ухудшение  состояния объекта нежилого фонда (п. 5.1.3)

Исходя из принципа свободы договора (ст. 421 Кодекса) стороны вправе включить в договор любое условие, не противоречащее закону.

Таким образом, в соответствии со статьями 450, 619 Кодекса, стороны вправе установить иные основания досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанные, так и не связанные с каким-либо нарушением его условий.

Истец ссылается на создание неотделимого улучшения объекта арендованного имущества с нарушением п.  2.2.7 договора аренды.

Материалами дела подтверждается наличие на 16.01.2007г. дверного проема в нежилом помещении, по сравнению с данными, указанными в техническом паспорте на 31.01.2005г.

Из норм действующего законодательства следует, что перепланировка представляет собой изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Изменения в конфигурации, а именно – дверной проем, были внесены в технический паспорт .

Согласно п. 2.2.7 договора аренды, арендатор обязан не производить  никаких перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и реконструкции арендуемого объекта муниципального нежилого фонда, вызванных потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя, ЦГСЭН, УГПН, ГУАиГ, а также предоставления проектной  документации, согласованной с  надзорными службами в соответствии с требованиями СНиПов. Все неотделимые улучшения, произведенные  арендатором без согласия арендодателя, переходят в муниципальную собственность безвозмездно.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ответчиком не представлено доказательств получения письменного разрешения  арендодателя,  ЦГСЭН, УГПН, ГУАиГ, а также предоставления проектной  документации, согласованной  с  надзорными службами в соответствии с требованиями СНиПов.

Таким образом, арендатором были нарушены условия договора аренды в указанной части. Ответчик  не оспаривает факт перепланировки помещения, но полагает, что перепланировка является  неотделимым улучшением, которое может быть передано арендодателю по истечении срока действия договора.     Данный вывод ответчика ошибочен, поскольку  перепланировка помещения, свидетельствующая о нарушении целости  самого объекта  аренды ,  выполненная без согласия арендодателя и составления  проектной документации, то есть проведенная  с нарушением положений п. 2.2.7 договора, не одобренная в последствии арендодателем, не может быть бесспорно  рассмотрена в качестве неотделимого улучшения  арендуемого объекта. Но вместе с тем, не может рассматриваться в качестве того существенного  нарушения условий договора, которое  может привести к досрочному расторжению договора.

Договором аренды предусмотрено также такое основание  прекращения договора, как возникновение необходимости использования объекта для собственных нужд (п. 5.1.7).

Согласно Информационному письму  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 11.01.2002 №  66 «обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя,  установленные в договоре в соответствии  с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, вовсе не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. При этом отмечается,  что хотя ч. 1 ст. 619 ГК РФ в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, это, теме не менее, не означает, что  другие основания расторжения,  включаемые  сторонами  в  договор, также должны быть  связаны с нарушениями его условий. Часть 2 ст. 619 ГК РФ  содержит  отсылку  к п. 2 ст.  450 ГК РФ, где в качестве  основания расторжения договора судом предусмотрено как существенное нарушение договора другой стороной, так и любое иное основание, предусмотренное договором.

Истцом в арбитражный апелляционный суд представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с приложением документов, которые, как указано в отзыве, были исследованы судом первой инстанции, но к материалам дела не приобщены. 

Истцом в подтверждение использования объекта для собственных нужд представлены договоры аренды от  01.12.2007г. № ТЦ-7/337, от 01.01.2007г. № ТЦ-7/86, уведомление  ООО ТЦ «Сайгас»  о  рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды, письмо истца от 20.10.2007г. с просьбой об отложении досрочного расторжения договора аренды, договор строительного подряда от 12.11.2007г. № 18/07 на проведение капитального ремонта  спорного объекта недвижимости, приложен локальный сметный расчет № 1, договор поставки товара от 01.11.2007г. № 178-мо/07.

Из материалов дела следует, что  потребность в использовании истцом переданных в аренду  недвижимого имущества  обусловлена намерением истца  самостоятельно эксплуатировать нежилое помещение.

Таким образом, истец, являясь собственником  спорного помещения, был вправе потребовать расторжения договора аренды при возникновении необходимости использования объекта для собственных нужд на основании гражданского законодательства Российской Федерации и условий договора аренды.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, которые, по мнению ответчика, выразились в том, что он не был заблаговременно ознакомлен с представленными  истцом в суд  доказательствами,