Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 по делу n А60-41879/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

(квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб ТСЖ "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Таким образом, в рамках настоящего дела необходимо установить является ли спорная крыша составной частью общедомого имущества или не является.

С учетом анализа в совокупности представленных в материалы дела доказательств,  а именно: свидетельства о государственной регистрации права №77АБ235653 (из которого следует, что объектом права является встроенное помещение (литер А); технической информации БТИ от 22.12.2003 (из которой следует, что спорное помещение является встроенным помещением (литер А), расположенном на 1 этаже жилого дома); информации начальника Свердловского отделения дороги от 11.08.1983 о том, что Свердловским отделением дороги введен  в эксплуатацию 96 квартирный дом с аптекой по ул. Гражданской), договора аренды № 20790078 от 24.04.2002 (с учетом дополнительного соглашения от 11.11.2011); акта приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2012, с  изменениями к акту  приема-передачи нежилого помещения от 28.09.2011, являющимися приложением к дополнительному соглашению от 11.11.2011 к договору аренды (из которых  следует, что помещения первого этажа № 4-7, 2, 27-36, 38-40, 53-56, 58-59 по спорному адресу общей площадью 318,4 кв.м. приняты в составе комиссии (в том числе с участием генерального директора ответчика); договора № 490047 управления многоквартирным домом и предоставления жилищных и коммунальных услуг от 01.01.2006, заключенного между истцом и ответчиком; кадастрового паспорта помещения от 27.09.2011 № 1022533 серии АА 315343 и выписки из технического паспорта от 10.11.2011 № 1041161, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцу передан в аренду объект муниципального нежилого фонда (нежилое помещение, встроенное) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гражданская, 2, литер А, помещения 1 этажа № 4-7,2,27-36,38-40, 53-56,58-59, с отдельным входом, общей площадью 318,4 кв.м., находящиеся в МКД по адресу: Гражданская, 2, литер А, для использования под офис, складское помещение аптечного склада, при этом часть (основанная) спорных помещений  истца находится прямо под квартирами второго этажа спорного МКД, а помещения истца, расположенные в «выступающей части» МКД (со спорной крышей), имеют общий подвал со всем МКД (в том  числе с учетом данных, указанных  в планах, приложениях к договору аренды) – л.д. 12-28, 72-74, 76-77, 91- 96, 105-112. Соответственно оснований для вывода о том, что нежилые помещения сформированы, как самостоятельные технические объекты и не являются частью (пристроем) МКД, а также, что помещения занимаемые истцом, не являются частью МКД, не имеется, при этом, учитывая, что подвальное помещение, как расположенное в МКД, так и находящееся в пристрое (над которым находятся помещения истца), является общедомовым имуществом, поэтому оснований полагать, что крыша, расположенная в пристрое (над частью помещений истца), не относится к общедомовому имуществу, не имеется. Иного в порядке ст. 65 АПК РФ ответчиком не доказано.

Таким образом, спорные нежилые помещения, являются неотделимой частью МКД, что следует из технического паспорта и паспорта кадастрового учета, МКД находится на неделимом земельном участке, обслуживается общедомовыми коммуникациями, имеют общий фундамент, несущие конструкции и т.д. Кроме того, доводы истца о том, что надлежащим образом оплачивает услуги ответчика, в том числе и по содержанию общедомового имущества исходя из расчета всей площади, занимаемом истцом  - 318,4 кв.м. в соответствии  с условиями договора № 490047 ответчиком не опровергнуты (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в этом доме.

В соответствии с пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в зависимости от способа управления многоквартирным домом надлежащее содержание общего имущества обеспечивается, в частности собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161, статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 42 Правил N 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Содержание общего имущества среди прочего включает в себя его осмотры, текущий и капитальные ремонты (пункт 10 Правил N 491).

Согласно подпункту "б" пункта 2 Правил N 491 крыша многоквартирного дома входит в состав общего имущества.

Согласно подп. "з" п. 11 указанных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, крыши, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).

В силу п. 4.6.1.26 Правил N 170 при обслуживании крыш следует обеспечить исправность системы водостока; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояков.

Пунктом 42 Правил N 491 предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно обращался в адрес ответчика, как лица, осуществляющего управление спорным МКД,  по поводу протечки крыши в помещении истца, расположенном в части пристроя, впоследствии данная протечка привела в негодность имущество истца.

Так, по результатам обращения истца комиссией ответчика составлен акт от 15.05.2013, в котором отражены повреждения имущества истца, вызванные в результате протечки кровли.

Учитывая положения приведенных ранее норм права, п. 1.3, 1.4. договора управления, а также то, что кровля помещения аптеки является общим имуществом дома, основания для отказа в удовлетворении исковых требований отсутствуют.

Выводы суда о том, что из представленных ответчиком документов, поэтажного плана подвала и первого этажа объекта (л.д.115), следует, что указанный объект не имеет пристроя, противоречат представленным в материалы дела доказательствам. Более того, при детальном и буквальном сопоставлении информации об объекте, содержащейся в представленном ответчиком плане и плане БТИ представленном истцом, являющемся неотъемлемым приложением к договору аренды между истцом  и третьим лицом, представленном истцом (л.д. 109-111, 88), а также иными доказательствам (указаны ранее) следует, даже по конфигурации (расположению окон, подъездов, расположению нумерации и площади помещений и т.д.) план, представленный ответчиком не соответствует спорному объекту. Кроме того, из документов, представленных ответчиком, не представляется достоверно определить номер дома, в отношении которого составлен план.

Доводы ответчика о том, что истец должен самостоятельно установить причину протечки не принимаются апелляционным судом, учитывая, что факты намеренной порчи имущества истцом, не доказаны, при этом сам факт протечки зафиксирован актом, который подписан со стороны ответчика.

Доводы о том, что истец должен доказать, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по управлению МКД и наличие протечки находятся в причинно-следственной связи не доказаны, не принимаются, поскольку ответчиком не представлено доказательств, исполнения им надлежащим образом положений Правил № 170 и Правил № 491 в части содержания общего имущества МКД (систематически осуществлялись осмотры, и т.д.).

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная жалоба истца подлежат удовлетворению, решение подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела).

 В соответствии  с п. 1 ст. 174 АПК РФ, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Учитывая, что  в просительной части искового заявления не указан срок осуществления истребуемых мероприятий, суд апелляционной  инстанции полагает, что 30-ти дневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу является достаточным.

 Расходы по оплате госпошлины по иску (2000 руб.) и по апелляционной жалобе (3000 руб.), понесенные истцом, подлежат отнесению на ответчика (ст. 110 АП КРФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 января 2015 года по делу № А60-41879/2014 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу закрытое акционерное общество «РЭМП ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО РАЙОНА» устранить нарушения по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а именно в неотложном порядке произвести осмотр участка кровли над помещением истца, установить конкретную причину протечек, произвести необходимый ремонт для устранения протечки кровли.

Взыскать с закрытого акционерного общества «РЭМП ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО РАЙОНА» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Салютис» 5 000 (пять тысяч) руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов, понесенных при оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю.Назарова

Судьи

Д.Ю.Гладких

С.А.Яринский