Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 по делу n А60-41879/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3506/2015-АК

г. Пермь

05 мая 2015 года                                                                   Дело № А60-41879/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Назаровой В. Ю.

судей  Гладких Д.Ю., Яринского С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного  заседания Коноваловой К.П.,

при участии:

от истца, ООО "Салютис": Климушкина Я.А. на основании доверенности от 12.01.2015, паспорта,

от ответчика, ЗАО «Управляющая компания «РЭМП Железнодорожного района»: Симоченков О.В. на основании доверенности от 12.09.2014 № 92, паспорта,

от третьего лица: МО г. Екатеринбург в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью «Салютис»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 29 января 2015 года

по делу № А60-41879/2014, принятое судьей М.В. Артепалихиной

по иску общества с ограниченной ответственностью «Салютис» (ОГРН 1036604783709, ИНН 6673086838)

к закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «РЭМП Железнодорожного района» (ОГРН 1046603999420, ИНН 6671151256)

третье лицо:  муниципальное образование г. Екатеринбург в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом

об обязании устранить нарушения по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

установил:

общества с ограниченной ответственностью «Салютис» (далее - ООО «Салютис», истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованием к закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «РЭМП Железнодорожного района» (далее - ЗАО «РЭМП Железнодорожного района», ответчик) обязать ответчика устранить нарушения по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а именно в неотложном порядке произвести осмотр участка кровли над помещением истца, установить конкретную причину протечек, произвести необходимый ремонт для устранения протечки кровли.

Определением от 13.11.2014 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное образование г. Екатеринбург в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом.

         Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29 января 2015 года (резолютивная часть от 22.01.2015, судья М.В. Артепалихина) в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, в доводах которой указал на то, что ответчик изначально не отрицал, что здание по спорному адресу, имеет пристрой, вместе с тем, суд на основании заявления ответчика сделал вывод о том, что здание по указанному адресу не имеет пристроя. Заявитель обращает внимание на то, что представленный ответчиком план даже по конфигурации (расположению окон, подъездов, расположению нумерации и площади помещений и т.д.) не соответствует представленному истцом плану БТИ, являющемуся неотъемлемым приложением к договору аренды между истцом  и третьим лицом. Кроме того, по мнению истца, учитывая, что между истцом и ответчиком заключен договор № 490047 на обслуживание и в том числе содержание общего имущества МКД, судом не учтено, что помещения первого этажа № 4-7, 2, 27-36, 38-40, 53-56, 58-59 по спорному адресу общей площадью 318,4 кв.м. приняты к обслуживанию в составе комиссии (в том числе генеральным директором ответчика), в соответствии  с изменениями к акту приема-передачи нежилого помещения от 28.09.2011, являющимися приложением к дополнительному соглашению от 11.11.2011 к договору аренды. Кроме того, в материалы дела также представлены доказательства о том, что на основании договора аренды № 20790078 от 24.04.2002 (с учетом дополнительного соглашения от 11.11.2011) истцу принадлежит на праве аренды встроенное нежилое помещение первого этажа общей площадью 318,4 кв.м.

Истец указывает на то, что вывод суда о том, что принадлежащие истцу помещения, сформированы как самостоятельные технические объекты, доказательств их использования в целях обслуживания нужд владельцев помещений в МКД не представлено, не подтвержден материалами дела, в  том числе учитывая, что  часть помещений истца находится прямо под квартирами второго этажа спорного МКД, при этом помещения истца, расположенные в «выступающей части» МКД (со спорной крышей), имеют общий подвал со всем МКД (что следует из представленных в материалы дела планов, приложений к договору аренды).

Истец настаивает на том, что спорные нежилые помещения, являются неотделимой частью МКД, что следует из технического паспорта и паспорта кадастрового учета, МКД находится на неделимом земельном участке, обслуживается общедомовыми коммуникациями, имеют общий фундамент, несущие конструкции и т.д. Кроме того, истец надлежащим образом оплачивает услуги ответчика, в том числе и по содержанию общедомового имущества исходя из расчета всей площади, занимаемом истцом  - 318,4 кв.м.

В судебном заседании представитель истца поддержал  в полном объеме доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика  в судебном заседании представил возражения на апелляционную жалобу, указал на то, что решение является законным и обоснованным, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ссылаясь на п. 3 ст. 36, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, Правила № 491, п. 1 ст. 290 ГК РФ, поскольку доказательств того, что крыша пристроенного помещения является общим имуществом собственников МКД не представлено, истцом не доказана обязанность ответчика оказывать услуги по содержанию и ремонту крыши, расположенной над помещением истца. Также ссылаясь  на то, что  в соответствии со ст. 65 АПК РФ, истец не доказал наличие следующих обстоятельств: бездействие ответчика по содержанию и ремонту общего имущества  в МКД, факт протечки кровли, наличие причинно-следственной связи между бездействием ответчика и протечкой кровли.

Кроме того истец полагает, что истец обязан сам установить причину протечки.

Третье лицо надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания явку представителя для участия в процессе не обеспечило, письменного отзыва на апелляционную жалобу - не представило.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истцу на праве аренды принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу г. Екатеринбург, ул. Гражданская, 2 (договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 20790078 от 24.04.2002)

Согласно п. 1.1. Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2011) - Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (нежилое помещение, встроенное) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гражданская, 2, литер А, помещения 1 этажа. № 4-7,2,27-36,38-40, 53-56,58-59, с отдельным входом, общей площадью 318,4 кв.м. (на основании кадастрового паспорта помещения от 27.09.2011 № 1022533 серии АА 315343 и выписки из технического паспорта от 10.11.2011 № 1041161) для использования под офис, складское помещение аптечного склада.

В соответствии с п.3.2.15 Договора аренды истец заключил с управляющей организацией - ЗАО «Управляющая компания «РЭМП Железнодорожного района  договор управления многоквартирным домом № 490047 от 01.01.2006, согласно условиям которого, ответчик принял на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, организовать обеспечение коммунальными услугами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно п. п. 1.3, 1.4. Договора управления - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, в том числе, включает организацию текущего и капитального ремонта общего имущества жилого дома (кровля, фасад, внутридомовые инженерные сети, оборудование, места общего пользования и т.п.) согласно решениям общего собрания собственников дома. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества может быть изменен по предложению управляющей организации на общем собрании собственников, путем заочного голосования.

В течение длительного периода в помещении истца, расположенном в части пристроя, протекала крыша, что привело в негодность имущество истца.

Так, по результатам обращения истца комиссией ответчика составлен акт от 15.05.2013, в котором отражены повреждения имущества истца, вызванные в результате протечки кровли.

Истец, ссылаясь на то, что мер по устранению протеки крыши, не принято, повторно обратился к ответчику с заявлением от 02.07.2013, в ответ на которое 12.08.2013 ответчик ответил отказом на устранение протечки ввиду того, что кровля помещения аптеки не является общим имуществом дома.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что принадлежащие истцу на правах аренды нежилые помещения сформированы как самостоятельные технические объекты, доказательств их использования в целях обслуживания нужд владельцев помещений в многоквартирном доме не представлено, в связи с чем указанные нежилые помещения не относятся к общему имуществу.

         Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений ответчика,  заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Основной функцией управляющей организации является организация эксплуатации жилого многоквартирного дома, его техническое обслуживание, проведение осмотров, текущего и капитального ремонта (пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170).

В соответствии с разделом II названных Правил система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания и включает в себя комплекс работ по контролю за его состоянием, поддержанием в исправности, работоспособности, наладке и регулированию (техническое обслуживание), а также комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных сетей здания.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ч. 2, ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

Такими Правилами являются утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме" (далее - Правила N 491).

Разделом 1 Правил N 491 определен состав общего имущества собственников, а также установлены требования к содержанию общего имущества.

Согласно пунктам 2, 5 Правил N 491 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения