Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 по делу n А60-40316/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-1584/2015-АК

г. Пермь

27 марта 2015 года                                                   Дело № А60-40316/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей  Борзенковой И.В., Васевой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца ЗАО «Торгово-развлекательный комплекс» «Центральный» (ОГРН 1056600880181, ИНН 6615009383) – Габышева С.Г., паспорт, доверенность от 18.03.2014;

от ответчика ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" (ОГРН 1027700280937, ИНН 7735057951) – не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 декабря 2014 года

по делу № А60-40316/2014,

принятое судьей Пшеничниковой И.В.,

по иску  ЗАО «Торгово-развлекательный комплекс» «Центральный»

к ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк"

о взыскании задолженности, пени,

установил:

ЗАО «Торгово-развлекательный комплекс» «Центральный» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» (далее – ответчик)  о взыскании задолженности по арендной плате в размере 108 320 руб., пени в размере 3 899,52 руб., сложившихся по договору аренды от 24.09.2012 № 62-03/12.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2014 требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Настаивает на том, что при принятии решения судом не оценены доказательства по делу, не принято во внимание, что фактически арендованные помещения были возвращены во владение арендодателя 31.07.2014, а уклонение ЗАО «ТРК «Центральный» от приемки помещений у ООО «ХКФ Банк» следует признать незаконным и недобросовестным поведением.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которой просит решение арбитражного суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы отзыва поддержал.

Ответчик о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24.09.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 62-03/12, предметом которого является предоставление арендатору во временное пользование помещение площадью  67,7 кв.м., расположенное в здании по адресу: Свердловская область, г. Качканар, ул. Свердлова д. 22, для ведения коммерческой деятельности (статья 2. договора).

Пунктом 3.1. договора установлено, что арендная плата по договору состоит из фиксированной части – 1 600 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц, НДС не облагается, всего 108 320 руб. в месяц.

Арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных п. 3.1. договора, не позднее 10 числа каждого оплачиваемого календарного месяца аренды (п. 3.2. договора).

Срок аренды начинается с момента подписания Акта приема-передачи помещения в аренду и продолжается в течение 11 месяцев с момента подписания Акта (п. 5.1. договора).

Согласно п. 6.2.2. договора арендатор имеет право по предварительному письменному согласованию с  арендодателем устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении необходимое оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности, системы и оборудование для охраны и другую собственность.

В силу п.6.2.4. арендатор за свой счет, без дополнительного письменного согласования с арендодателем и без взимания арендодателем дополнительной платы имеет право, в том числе выполнять ремонтные работы по внутренней отделке помещения; оборудовать помещение дополнительными системами противопожарной защиты; по предварительному письменному согласию – системой охранно-тревожной сигнализации.

Все отделимые улучшения и изменения, произведенные арендатором в помещении, являются собственностью арендатора (п. 7.2. договора).

Согласно п. 9.5. арендатор несет перед арендодателем ответственность за ущерб или убытки, причиненные действиями или бездействием арендатора, выразившиеся в виде повреждений общественных зон здания, в размере прямого и действительного ущерба, а также ремонтно-восстановительных работ, возмещаемых в течение пяти рабочих дней с момента предъявления требования арендодателем.

В случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 9.6. договора).

Пунктом 12.2. установлено досрочное прекращение действия договора по соглашению сторон, по решению арбитражного суда или в соответствии с условиями договора.

Арендатор должен исполнить обязанность по освобождению от своего имущества и возврату помещения арендодателю в течение трех рабочих дней со дня окончания срока аренды (п. 13.1. договора).

Арендатор обязан возвратить помещение по акту в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа (п. 13.2. договора).

В силу п. 13.4. договора если арендатор не возвращает помещение либо возвратил его несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки, а также уплаты неустойки в размере 0,5% от месячной суммы арендной платы за каждый день просрочки возврата помещения.

Согласно Акту приемки-передачи помещения арендатору от 01.10.2012, подписанному сторонами и скрепленному печатями, объект аренды передан арендатору в допустимом противопожарном и санитарном состоянии, соответствует требованиям по его эксплуатации; с внутренней отделкой стен (штукатурка, покраска), потолков (навесные) и пола (керамическая плитка). Претензий не имеется.

Дополнительным соглашением от 01.09.2013 № 1 к договору от 24.09.2012 № 62-03/12 стороны продлили срок действия договора на 11 календарных месяцев.

По решению ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" банковский офис, который размещался в арендованном помещении, закрылся 15.05.2014, в связи с чем арендатором принято решение не пролонгировать договор от 24.09.2012 № 62-03/12.

Письмом от 23.07.204 № 30-03 за подписью директора ЗАО «ТРК «Центральный» Максимова А.Ю.,  арендодатель (истец) уведомил арендатора о том, что денежная сумма в размере 108 320 руб. (вторая часть гарантированной денежной суммы) засчиталась за последний  месяц аренды (июль 2014 года)  и сообщил, что уведомлен о том, что 31.07.2014 в 11.00 час. состоится передача арендованного помещения арендодателю, выразил пожелание, что помещение будет передано в указанный срок в надлежащем состоянии.

Согласно представленному в материалы дела Акту сдачи-приема помещения от 31.07.2014, подписанному в одностороннем порядке арендатором, сдача-прием не произведена из-за отсутствия уполномоченных лиц арендодателя по приему помещения. Работы выполнены в неполном объеме: не восстановлены системы вентиляции, пожарной сигнализации, потолочная плитка не соответствует первоначальным размерам. Замечания к акту подписаны администратором ТРК Тельмановой Н.К.

31.07.2014 арендодателем подписан дефектный акт, в котором перечислены названные замечания.

Претензией от 05.08.2014 арендодатель уведомил арендатора о том, что на момент передачи помещения 3.07.2014 оно находилось в ненадлежащем виде, предложил в течение пяти рабочих дней произвести восстановительные работы по ремонту помещения, ссылаясь на ст. 622 ГК РФ, указал на возможность судебного разбирательства, в случае неисполнения обязательств по договору.

06.08.2014 при повторном обращении арендатора к арендодателю с актом о сдаче помещения из аренды представителем арендодателя Габышевой С.Г. подписаны замечания на втором экземпляре Акта от 31.07.2014, согласно которым помещение не находится в надлежащем состоянии. Претензией от 28.08.2014 арендодатель, повторно ссылаясь на положения ст. 622 ГК РФ, потребовал внесения арендной платы за август 2014 года.

16.09.2014 арендодатель, ссылаясь на то, что имущество находится во владении арендатора, обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по договору 24.09.2012 № 62-03/12 за август 2014 года и договорной неустойки, начисленной за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции при отсутствии доказательств по погашению названного долга, в соответствии со ст.ст. 614, 622, 650, 333 ГК РФ иск удовлетворил.

Изучив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению в силу следующего.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, т.е. по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

До момента подписания сторонами документа о передаче объекта аренды, действует и обязанность арендатора оплачивать пользование этим объектом в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ возлагает на лиц, участвующих в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Условиями договора предусмотрено досрочное прекращение действия договора по соглашению сторон, по решению арбитражного суда. При этом арендатор должен исполнить обязанность по освобождению от своего имущества и возврату помещения арендодателю в течение трех рабочих дней со дня окончания срока аренды  по акту в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 31.07.2014 помещение было освобождено ответчиком, истец о дате подписания Акта сдачи-приема арендованного помещения извещен (письмо от 23.07.2014 № 30-03), между тем уполномоченного на прием из аренды помещения представителя не обеспечил, в связи с чем арендатор был вынужден обратиться к администратору ТРК.

В Акте от 31.07.2014  зафиксировано состояние арендуемого ответчиком недвижимого имущества, в том числе повреждения.

06.08.2014 арендодатель в лице уполномоченного представителя отказался подписывать Акт сдачи-приема помещения по причине ненадлежащего состояния объекта аренды.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. Более того, именно нахождение имущества, по мнению истца, в ненадлежащем состоянии на момент приемки явилось основанием для подачи рассматриваемого иска.

Установив данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества не могут явиться основанием для отказа в принятии от арендатора имущества и подписания акта приема-передачи (возврата) имущества.

Кроме того, фактическое освобождение арендатором помещения  и отказ арендодателя от его приемки не влекут начисление арендной платы, поскольку такие последствия не предусмотрены ст. 622 ГК РФ.

Претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества могут явиться основанием для предъявления требования о возмещении арендатором расходов арендодателя по устранению недостатков, а не для начисления арендной платы.

Таким образом, истец, обращаясь с соответствующими требованиями в арбитражный суд, избрал неверный способ защиты.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящем деле имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что ответчик в связи с прекращением договора аренды предпринимал действия по возврату помещения, а истец уклонялся от подписания актов по причине