Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по делу n А60-34922/2014. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Порядок приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентирован пунктами 5-8 ст. 36 ЗК РФ.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

По смыслу указанных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на ту часть земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для ее использования.

При этом в п. 2 ст. 35 ЗК РФ указано, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 данного Кодекса.

Пунктом 3 ст. 33 ЗК РФ установлено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 названной статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Приведенные выше положения согласуются с разъяснениями, данными в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 определена практика применения ст. 33 ЗК РФ, согласно которой при продаже земельного участка, на котором находятся принадлежащие покупателю на праве собственности объекты недвижимости, следует определять площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащих покупателю на праве собственности объектов недвижимости.

Пунктом 7 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Из приведенных норм права следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать фактически используемую площадь участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка на 06.07.2012 (т.1,л.д.26-28), земельный участок с кадастровым номером 66:25:0104002:296 имеет разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

По спорному договору купли-продажи земельный участок также был предоставлен покупателю с целевым использованием: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

На спорном земельном участке имеется два объекта, собственником  которых является Бирюкова О.В. согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.08.2013: здание площадью 29,5 кв.м., здание площадью 822 кв.м. (т.1,л.д.63,64).

Из постановления Администрации Сысертского городского округа от 16.08.2013 № 2779 следует, что спорный  земельный участок предоставлен крестьянскому (фермерскому) хозяйству Бирюковой О.А. на основании ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, свидетельств о государственной регистрации права собственности на здания от 08.08.2013, что представителем хозяйства подтверждено в судебном заседании апелляционного суда.

Следовательно, при решении вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих Бирюковой О.В. зданий необходимо принимать во внимание функциональное назначение объектов, целевое использование земельного участка, учитывать утвержденные в установленном порядке нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, соответствующие правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Спорный земельный участок в существующих границах формировался не для размещения на нем объектов недвижимости и их эксплуатации, а для сельскохозяйственного использования, что подразумевает не только использование расположенного на нем объекта недвижимости, поэтому при приобретении участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации было необходимо формировать участок под принадлежащие Бирюковой О.А. объекты с учетом требований ст. 33 ЗК РФ.

Однако в настоящей ситуации формирования участка под этими объектами не производилось. Доказательств иного не представлено в порядке ст.65 АПК РФ.

Ссылка крестьянского (фермерского) хозяйства Бирюковой О.А. на то, что при определении площади участка следует учитывать, что он используется для ведения хозяйства, является несостоятельной, поскольку участок им испрашивается в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации как собственником объектов недвижимости. Следовательно, площадь определяется исходя из площади объектов  недвижимости и площади, необходимой для их эксплуатации, площадь, необходимая для осуществления деятельности не должна учитываться, поскольку  для иных целей установлены иные основания и порядок приобретения земельных участков.

Определяя в договоре купли-продажи размер земельного участка, стороны не учли предписанное абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ правило о том, что границы и размеры земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. В границы передаваемого земельного участка должна входить часть, которая занята недвижимостью, и часть, необходимая для ее использования.

При этих условиях не может быть принята во внимание ссылка крестьянского (фермерского) хозяйства Бирюковой О.А. на заключение Министерства агропромышленного комплекса и продовольствия Свердлов- кой области от 02.08.2013 № 06-01-82/5076 (т.2,л.д.42) на технико-экономическую модель развития хозяйства на 2012-2015 годы (т.2,л.д.43-46), расчеты площади (т.2,л.д.89), поскольку данные документы не подтверждают размер земельного участка, необходимого для использования двух объектов с площадями 29,5 кв.м. и 822 кв.м.

Поскольку размер земельного участка многократно превышает размер площади объектов, для эксплуатации которых испрашивался участок, чем нарушен порядок предоставления земельных участков на основании ст.36 ЗК РФ, иск о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи от 16.08.2013 подлежит удовлетворению на основании ст.168 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В п. 3 данной статьи указано на то, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи от 18.02.2013 исполнен и является ничтожной сделкой на основании ст.168 ГК РФ как противоречащей требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, иск в части применения последствий недействительности ничтожной сделки также подлежит удовлетворению.

Следует отметить, что никакие права и законных интересы иных лиц не могут быть нарушены удовлетворением иска, т.к. все последующие сделки со спорным земельным участком либо его части также являются ничтожными на основании ст.168 ГК РФ.

Кроме того, как разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 № 1697/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

При этих условиях разделение спорного земельного участка на несколько иных само по себе не препятствует восстановлению спорного земельного участка в прежних границах.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене на основании п.4 ч.4 ст.270 АПК РФ, иск следует удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2014 по делу №А60-34922/2014 отменить.

Иск удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли – продажи земельного участка от 19.08.2013 № 741, заключенный между Администрацией Сысертского городского округа и Крестьянским (фермерским) хозяйством Бирюковой Олеси Александровны.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Крестьянское (фермерское) хозяйство Бирюковой Олеси Александровны возвратить Администрации Сысертского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:25:0104002:296 общей площадью 756 212 кв.м, расположенный примерно в 800 метрах по направлению на северо – запад относительно ориентира: поселок Большой Исток, улица Западная, 8, а Администрации Сысертского городского округа – возвратить Крестьянскому (фермерскому) хозяйству Бирюковой Олеси Александровны денежную сумму в размере 95 282 (девяносто пять тысяч двести восемьдесят два) руб. 71 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л.Панькова

Судьи

Ю.А.Голубцова

Ю.В.Скромова