Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А60-39658/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

кодекса Российской Федерации, предусматривающей заключение договора в обязательном порядке. К отношениям сторон подлежат применению правила статей 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях, условиях и порядке изменения договора.

Применительно к ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Эти же положения распространяются и на порядок изменения договора.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.

В редакции истца дополнительного соглашения ответчику предлагалось согласовать изменение п. 4.1 договора № 12/4-УО от 01.01.2012. Изменения предполагали расширить означенный ранее в договоре перечень услуг, оплата за которые включается в ежемесячный платёж. При этом вместо стоимости услуг по отмеченному договору, предусмотренной ранее в размере 13568 руб. 18 коп., предложено увеличить её до 17127 руб. 67 коп.

Кроме того, дополнительным соглашением ответчику предлагалось исключить ряд пунктов договора, предусматривающих изначально отдельные коммунальные услуги и услуги  по содержанию, не вошедшие в перечень п. 4.1 договора. Также истец предложил установить срок для оплаты потреблённых ответчиком коммунальных услуг, а также  взять ответчику на себя обязанность по ежемесячной оплате соразмерно занимаемой площади дополнительно к услугам управляющей компании, консультационных услуг ООО ЮК «Аспект права».

Согласно тексту дополнительного соглашения к договору № 31/3-УМ стоимость услуг по отмеченному договору с 01.01.2014 предложено увеличить до 44424 руб. 15 коп., вместо ранее предусмотренных 24634 руб. 23 коп., и установить срок для оплаты потреблённых ответчиком коммунальных услуг.

Поскольку истцом не обосновано наличие юридических и фактических оснований для понуждения ответчика при указанных обстоятельствах к изменению ранее заключённых договоров, возложению на ответчика дополнительных обязательств, в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению дополнительных соглашений от 25.12.2013 к договорам на управление нежилыми помещениями №№31/3-УМ, 12/4-УО от 01.01.2012 следует отказать.

Кроме того, истец просит взыскать  с ответчика долг за период с января по июль 2014 года в размере 101 346 руб., проценты на сумму долга в размере 3 163 руб. 10 коп.

Выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований в данной части нельзя признать обоснованными.

Как следует из материалов дела, между ООО «ТЭК» и ООО «Компания «Север» заключены договоры на управление нежилыми помещениями №№ 31/3-УМ, 12/4-УО от 01.01.2012. Ответчик принял на себя обязательства возмещать стоимость коммунальных услуг, оплачивать услуги по содержанию общего имущества зданий в соответствии с условиями договоров.

Так, согласно пунктам 1.1 договора № 12/4-УО от 01.01.2012 управляющая компания по заданию пользователя оказывает пользователю комплекс услуг по управлению:

- общим имуществом собственников здания расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Основинская, д. 8 (далее по тексту - общее имущество). Перечень общего имущества указан в Приложении № 1 к настоящему договору.

- нежилыми помещениями, расположенными в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Основинская, д. 8, общей площадью 176,6 квадратных метров: № 12, 13, 22-25 по поэтажному плану БТИ четвертого этажа далее по тексту - нежилые помещения пользователя, а пользователь обязуется оказанные управляющей компанией услуги оплатить.

Указанные нежилые помещения принадлежат пользователю на праве аренды на основании договора аренды № АР-1 от 01.09.2011.

Пункт 1.2. договора предусматривает, что комплекс услуг по управлению нежилыми помещениями и общим имуществом  включает в себя:

1.2.1. организацию подачи в нежилые помещения пользователя коммунальных ресурсов водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение) путем заключения договоров с поставщиками соответствующих коммунальных ресурсов и обеспечения их исполнения;

1.2.2. организацию содержания нежилых помещений пользователя и общего имущества силами управляющей компании либо путем заключения и обеспечения исполнения договоров с исполнителями соответствующих услуг и работ, а именно:

- организация сбора мусора и вывоза твердых бытовых отходов;

- организация услуг по контролю доступа в здание, в котором расположены нежилые помещения Пользователя.

- организация уборки и содержания мест общего пользования (лестничных пролетов, коридоров, туалетов, лифтовых холлов, тамбуров, вестибюль);

- организация эксплуатации, технического обслуживания и текущего ремонта инженерных систем, лифтового оборудования, санитарно-технического оборудования и конструктивных элементов в здании, в котором расположены нежилые помещения пользователя, уборка прилегающей к зданию территории.

Согласно п. 1.3. договора  в отношениях с третьими лицами управляющая компания выступает в качестве представителя пользователя и по смыслу настоящего договора является агентом пользователя, заключая от своего имени, но за счет пользователя договоры, необходимые для исполнения (реализации) настоящего договора, независимо от того, названа ли управляющая компания в соответствующем договоре агентом пользователя.

В целях исполнения обязательств по договору управляющая компания обязана:

заключить от своего имени в интересах пользователя за счет пользователя за вознаграждение: договор на отпуск (получение) питьевой воды и прием (сброс) сточных вод;

-договор энергоснабжения на поставку тепловой энергии;

-договор электроснабжения на поставку электрической энергии;

- договор на вывоз и утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов;

 -договор на уборку мест общего пользования;

-иные договор необходимые и достаточные для оказания управляющей компанией комплекса услуг, указанного в п. 1.2.1 1.2.2 настоящего договора после согласования с пользователем (п. 2.1.1. договора);

обеспечивать исполнение договоров, указанных в п. 2.1.1. настоящего договора, заключенных управляющей компанией в отношении нежилых помещений пользователя, в том числе в части своевременной оплаты по данным договорам (п. 2.1.2. договора);

своевременно информировать пользователя об изменении по договорам, указанным в п. 2.1.1. настоящего договора, заключенным управляющей компанией в отношении помещений пользователя (п. 2.1.3. договора);

организовывать ежедневную уборку и содержания мест общего пользования (лестничных пролетов, коридоров, туалетов, лифтовых холлов, тамбуров, вестибюль), а также придомовой территории, нести ответственность за соблюдение санитарных норм и правил в них (п. 2.1.4. договора);

обеспечивать техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества, указанного в Приложении № 1 к настоящему договору (конструкции, элементов, узлов инженерного оборудования здания, систем ХВС, ГВС, отопления, электроснабжения здания), с соблюдением требований, установленных нормами действующего законодательства (п. 2 .1.5. договора);

представлять интересы пользователя при взаимодействии с городскими службами и контролирующими органами по вопросам, связанным с надлежащей эксплуатацией и содержанием нежилых помещений пользователя при наличии надлежащим образом удостоверенной доверенности от имени пользователя (п. 2.1.6. договора);

обеспечить круглосуточный контроль за выполнением требований внутриобъектового режима лицами, которые находятся в здании (п. 2.1.7. договора);

обеспечить наличие диспетчера на прием заявок от пользователя на устранение аварий, произошедших на внутридомовых инженерных сетях в местах общего пользования или в помещениях пользователя. Принимать участие в работе комиссий по выявлению причин аварийных ситуаций в нежилых помещениях пользователя, а также в здании. Своевременно и оперативно осуществлять работу по устранению причин и последствий аварий, по окончании выполнения работ информировать об этом пользователя (п. 2.1.8. договора);

уведомлять пользователя о перерывах в предоставлении коммунальных услуг в день получения информации от поставщика соответствующей услуги, а об отключении вследствие произошедшей аварии - в день аварии (п. 2.1.9. договора);

немедленно информировать пользователя об аварийных ситуациях, произошедших в нежилых помещениях пользователя (п. 2.1.10. договора);

при оказании услуг, предусмотренных настоящим договором, обеспечивать соблюдение прав и законных интересов пользователя (п. 2.1.11. договора);

соблюдать порядок расчетов, предусмотренный настоящим договором (п. 2.1.12. договора);

осуществлять весенний и осенний осмотры общего имущества, обеспечивающие своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, с составлением соответствующего акта (п. 2.1.13. договора).

В соответствии с условиями договора № 31/3-УМ от 01.01.2012 истец (управляющая компания) по заданию ответчика (пользователя) принял на себя обязательство по оказанию комплекса услуг по управлению нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Маяковского 25а, площадью 515,9 кв.м., №№ 2,7,8, 15 по поэтажному плану БТИ четвертого этажа, а также общим имуществом собственников здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Маяковского 25а, а пользователь обязался оплачивать оказанные управляющей компанией услуги.

Номера пунктов договоров, их содержание по установлению обязанностей управляющей организации и порядка оплаты совпадают.

Согласно пунктам 2.4.3 договоров ответчик вправе отказаться от исполнения договоров в порядке предусмотренном настоящими договорами.

Отказ от договора сторонами урегулирован пунктами 8.3, 8.4 договоров.

В соответствии с пунктами 8.5., 8.6. договоров  пользователь не вправе передать свои права и обязательства по настоящему договору третьим лицам без письменного согласия управляющей компании на это. Настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31 декабря 2012 года. В случае если ни одна сторона из сторон в срок за 30 календарных дней до окончания действия настоящего договора не заявит в письменной форме о желании eго расторжения, договор считается продленным на один последующий год. Количество пролонгаций не ограниченно. Место исполнения настоящего договора город Екатеринбург.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства расторжения данных договоров, они являются действующими, а значит, возлагают на ответчика предусмотренные в них обязательства, включая обязательства по оплате в спорный период.

Кроме того, при указанных обстоятельствах именно ответчику следовало предоставлять как договоры аренды, так и иные доказательства, позволяющие установить обстоятельства иного распределения обязанностей по несению расходов на коммунальные услуги, содержание общего имущества зданий.

Не заключение дополнительных соглашений к договорам, вопреки возражениям ответчика и выводам суда первой инстанции, не препятствует истцу требовать возмещения понесённых в пользу ответчика расходов на основании решений, принятых собственниками помещений указанных зданий. В противном случае, ответчик может быть поставлен в необоснованно выгодное положение по отношению к остальным владельцам, пользователям помещений в означенных зданиях.

Стоимость услуг согласно п. 4.1 договора № 31/3-УМ от 01.01.2012 составляет 13568 руб. 18 коп. Стоимость услуг согласно п. 4.1 договора № 12/4-УО от 01.01.2012 составляет 24634 руб. 23 коп.

 При этом в соответствии с пунктами 4.1. договоров в общую стоимость услуг управляющей компании по настоящему договору, которая согласована сторонами в виде фиксированной суммы, входит только ограниченный перечень услуг, а именно:

- содержание и управлением нежилыми помещениями и общим имуществом в здании;

- текущий ремонт;

- эксплуатационные и накладные расходы;

- услуги по обеспечению сохранности имущества собственников и арендаторов здания.

В силу п. 4.3. договоров в стоимость услуг, указанную в п. 4.1. договоров, не входит и оплачивается пользователем отдельно:

- стоимость коммунальных ресурсов, расчет которых производится на основании раздела 3 договоров, а также стоимость услуг на вывоз и утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов;

- стоимость уборки мест общего пользования (лестничных пролетов, коридоров, туалетов, лифтовых холлов, тамбуров, вестибюлей, в том числе использование грязезащитного покрытия);

- стоимость обслуживания пожарной сигнализации;

- стоимость капитального ремонта имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора;

В расчёте истца не предъявляются иные расходы, помимо ранее согласованных сторонами в договорах коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества зданий.

Размер и обоснованность понесённых истцом расходов подтверждается решениями общих собраний собственников помещений от 10.12.2013, от 20.12.2013, договором на отпуск тепловой энергии № 4/11-ПТ от 01.04.2011, дополнительным соглашением № 1 к нему от 01.01.2012, договором № 3/11-ПВ от 01.04.2011, договором № 2/11-ПЭ от 01.04.2011, договором № 19/ПТО на плановое технического обслуживание установок пожарной сигнализации и системы оповещения о пожаре от 01.01.2014, договором № 12-053-О от 29.02.2012 на техническое обслуживание и текущий ремонт лифтового оборудования и системы диспетчерской связи лифтов, дополнительным соглашением к нему № 1 от 21.10.2013, договором аренды (проката) № 2735 от 01.01.2012, актом приема-передачи покрытия от 01.01.2012, договором оказания услуг № 8002 от 19.04.2012

Материалами дела подтверждается, что во исполнение условий договоров на управление нежилыми помещениями истцом регулярно предоставлялись ответчику отчеты по предоставленным услугам. В соответствие с п. 4.5. договоров, при отсутствии в течение 3 (трех) рабочих дней с момента передачи истцом ответчику отчета, письменных возражений ответчика, отчет считается принятым ответчиком без возражений, что является основанием для проведения платежей по договору.

В силу п. 4.6. договоров пользователь в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента принятия отчета перечисляет на расчетный счет управляющей компании общую стоимость услуг управляющей компании (п. 4.1.