Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А60-24547/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

-        Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

-        Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

-        Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

-        При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

Все эти параметры не принимаются во внимание при проведении государственной кадастровой оценки земель. По этой причине кадастровая стоимость земельного участка не может быть признана равной или тождественной рыночной стоимости.

Сведений о том, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 16.08.2013 года была установлена на основании рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату совершения сделки или близкую к ней, в материалах дела нет.

Принимая во внимание указанное выше, вывод суда о том, что кадастровая справка от 16.08.2013 является недопустимым доказательством по делу, является законным и обоснованным.

Кроме того, нельзя не принять во внимание и то обстоятельство, что отраженная в справке кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 16.08.2013, что отличается от даты совершения спорной сделки на 2,5 года, в связи с чем, данный документ не может являться доказательством неравноценности встречного предоставления по спорной сделке, совершенной в марте 2011 года.

В свою очередь ООО «ЦИТИ» была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка под кадастровым номером 66:53:03 06 002:0089, площадью 15 818 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кушва, ул. Первомайская, 43, стр. 8, являвшегося предметом сделки по спорному договору на момент совершения сделки – 15.03.2011. Из отчета ООО «Центр независимой оценки «Бизнес-Эксперт» № 6918 от 30.09.2014 следует, что рыночная стоимость земельного участка составляет 537 812 руб.

Довод жалобы о том, что отчет № 6918 от 30.09.2014 экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Серебряков А.А. не проходил, в связи с чем нельзя утверждать о его достоверности признан судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено такое требование к представляемому в качестве письменного доказательства отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, как прохождение экспертизы данного отчета в СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Такое требование предъявляется к отчетам об оценке для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 66 ЗК РФ.

Доказательств того, что рыночная стоимость на момент совершения оспариваемой сделки составляла иную, более высокую стоимость в материалы дела ни конкурсным управляющим, ни обществам «МРСК Урала» не представлены.

При расхождении мнений сторон относительно рыночной стоимости земельного участка, либо наличии сомнений одной из сторон относительно доказательств, которые содержат сведения о рыночной стоимости земельного участка, данный спор мог быть разрешен путем проведения судебной экспертизы об определении рыночной стоимости имущества. Между тем, ходатайства о проведении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости земельного участка, хотя суд и предлагал им заявить такое ходатайство, не поступило.

Ссылка кредитора на то, что в рамках спора о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц, рассматриваемого в настоящем деле, проводится повторная судебная экспертиза, в том числе по рыночной стоимости спорного земельного участка во внимание не принимается.

В рамках дела о банкротстве ОАО «КЗПВ» действительно была проведена судебная экспертиза по определению стоимости имущества должника, в том числе блока ремонтных цехов с учетом прав на земельный участок, на котором он расположен (заключение судебного эксперта Хаврончева В.Г. № Э-011/2013 от 05.12.2013, подписано 05.05.2014). Однако у суда возникли сомнения в обоснованности данного заключения эксперта, в связи с чем, судом была назначена повторная судебная экспертиза по данному делу (поручена эксперту Кардакову Д.И.), в рамках которой также был поставлен вопрос о рыночной стоимости блока ремонтных цехов с учетом прав на земельный участок, на котором он расположен. По состоянию на дату вынесения оспариваемого определения суда заключение повторной судебной экспертизы в материалы дела не поступало.

Также следует отметить, что в определениях о назначении судебной экспертизы (как от 18.11.2013, так и от 05.08.2014) определена дата оценки – 24.08.2006, тогда как дата совершения спорной сделки – 15.03.2011, а следовательно проведенные экспертизы не могут являться доказательствами рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего спора.

Кроме того, ходатайств о приостановлении производства по данному обособленному спору в связи с проведением в рамках настоящего спора судебных экспертиз лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Таким образом, следует признать, что результаты оценки рыночной стоимости земельного участка под кадастровым номером 66:53:03 06 002:0089, площадью 15 818 кв.м., указанные в отчете № 6918 от 30.09.2014, не оспорены и не опровергнуты лицами, участвующими в деле.

Учитывая, что превышение рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете оценщика не превышает 5% от стоимости определенной сторонами по договору, суд пришел к верному выводу о том, что спорная сделка совершена с равноценным встречным предоставлением.

В отношении довода о том, что сделка была совершена без согласования цены продаваемого объекта недвижимости с комитетом кредиторов судом верно отмечено, что признавая указанные действия конкурсного (внешнего) управляющего ОАО «КЗПВ» Подпорина П.П. незаконными, суд исходил из наличия нарушения такими незаконными действиями прав кредиторов. Однако само по себе отсутствие одобрения не может являться основанием для призвания данной сделки недействительной. Кроме того, решением общего собрания кредиторов ОАО «КЗПВ» от 16.09.2014 был одобрен порядок, сумма и сроки продажи имущества по договору между ОАО «КЗПВ» и ООО «ЦИТИ» № 47-Н-2011 от 15.03.2011 купли-продажи земельного участка под кадастровым номером 66:53:03 06 002:0089, площадью 15 818 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кушва, ул. Первомайская, 43, стр. 8.

При таких обстоятельствах основания для признания сделки недействительной по причине отсутствия ее одобрения кредиторами должника, у суда первой инстанции не имелось.

Иных оснований для признания оспариваемой сделки недействительной из материалов дела не усматривается.

Утверждение кредитора о не даче судом оценки доводам, изложенным в отзыве на заявление о необходимости применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с приобретателя по договору действительной стоимости земельного участка на момент его приобретения, а также убытков, вызванных последующим изменением стоимости имущества, несостоятельно, поскольку вопрос о применении тех или иных последствий недействительности сделки суд мог рассматривать или оценивать только в том случае, если он пришел бы к выводу о наличии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной. Вместе с тем, таких оснований судом установлено не было, поэтому оценка доводов всех сторон (в том числе и ООО «ЦИТИ», а не только ОАО «МРСК Урала») относительно возможных последствий недействительности сделки судом не дана обоснованно.

Отсутствие оценки суда заявления ООО «ЦИТИ» о пропуске срока исковой давности, при отсутствии оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделки должника, никак не повлияло на законность и обоснованность вынесенного судом определения, поскольку признание заявления о пропуске срока обоснованным являлось бы дополнительным самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В порядке ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 29 октября 2014 года по делу № А60-24547/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Н. Чепурченко

Судьи

С.И. Мармазова

Т.С. Нилогова