Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2015 по делу n А60-25158/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-15807/2014-ГК

г. Пермь

15 января 2015 года                                                       Дело № А60-25158/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцовой Ю. А.

судей Гладких Е.О., Зелениной Т.Л.   

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычёвой С.В.

при участии представителей:

от заявителя общества с ограниченной ответственностью "Экспресс Маркет Плюс" – Черешова С.В., доверенность от 11.12.2014

от третьего лица Администрации города Екатеринбурга – Турыгина Н.В., доверенность от 23.12.2014

иные участники арбитражного процесса о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

заинтересованного лица Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 октября 2014 года

по делу № А60-25158/2014

принятому судьей Абдрахмановой Е.Ю.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экспресс Маркет Плюс"  (ОГРН 1076673024867, ИНН 6673174259)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области

третьи лица: Администрация города Екатеринбурга, открытое акционерное общество "Территориальная генерирующая компания №9" (ОГРН 1045900550024, ИНН 5904119383), общество с ограниченной ответственностью "Свердловская теплоснабжающая компания" (ОГРН 1076673010150, ИНН 6673162327), Управлении Росреестра по Свердловской области, муниципальное унитарное предприятие "Екатеринбургэнерго" (ОГРН 1026602963122, ИНН 6608002884)

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Экспресс Маркет Плюс" (далее – истец, общество) с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнения обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Министерства по управлению госимуществом по Свердловской области (далее – ответчик, МУГИСО) от договора аренды земельного участка №1-1122 от 23.01.2009, оформленного письмом от 25.03.2014 № 17-01-82/2345, и обязании Министерства продлить договор аренды земельного участка №1-1122 от 23.01.2009 на тех же условиях на новый срок.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Екатеринбурга, ОАО "Территориальная генерирующая компания №9", ООО "Свердловская теплоснабжающая компания", Управление Росреестра по Свердловской области, муниципальное унитарное предприятие "Екатеринбургэнерго".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 октября 2014 год заявленные требования удовлетворены частично: признан незаконным отказ МУГИСО от договора аренды земельного участка №1-1122 от 23.01.2009, оформленный письмом от 25.03.2014 № 17-01-82/2345нз. В в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Суд взыскал с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу общества 2000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Ответчик не согласен с выводом суда об отсутствии у МУГИСО полномочий по принятию решений о расторжении договора аренды от №1-1122 от 23.01.2009, так как на основании положений ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" полномочия по распоряжению земельными участками, право государственной собственность на которые не разграничено, принадлежат МУГИСО. Кроме того, ссылается на неиспользование арендатором земельного участка для целей, установленных в договоре аренды.

Администрация и общество в представленных письменных отзывах выражают согласие с выводами суда первой инстанции и указывают на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2015 в порядке, предусмотренном пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена судьи Скромовой Ю.В. на судью Голубцову Ю.А.

ОАО "Территориальная генерирующая компания №9", ООО "Свердловская теплоснабжающая компания", Управление Росреестра по Свердловской области, муниципальное унитарное предприятие "Екатеринбургэнерго", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

В судебном заседании представители истца и третьего лица поддержали доводы своих отзывов.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 23.01.2009 между Администрацией г. Екатеринбурга и обществом с ограниченной ответственностью «ЭкспрессМаркетПлюс» заключен договор аренды земельного участка № l-1122, объектом которого является земельный участок, имеющий местоположение в г. Екатеринбурге по улице Индустрии. 33а обшей площадью I126 кв.м. категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый помер участка - 66:41:0106093:27. Участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации комбината бытового обслуживания.

Согласно п. 6.1 договора аренды, срок аренды установлен сторонами с 29.12.2008 по 28.12.2011.

13.08.2012 дополнительным соглашением № 1 к договору аренды земельного участка от 23.01.2009 № 1-1122 в п. 6.1. договора аренды слова «по 28 декабря 2011 года» заменены словами «по 28 декабря 2013 года».

22.08.2013 и 08.10.2013 Министерством по управлению госимуществом Свердловской области в адрес ООО «ЭкспрессМаркетПлюс» были направлены письма № 17-01-82/2394 и № 17-01 -82/4 135 об отказе от договора аренды № 1 -1 122 от 23.01.2009 на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В то же время, Министерство по управлению госимуществом по Свердловской области было поставлено в известность о получении ООО «ЭкспрессМаркетПлюс» разрешения на строительство oт 27.12.2013.

По истечении срока действия договора аренды, 27.01.2014 ООО «ЭкспрессМаркетПлюс» в адрес МУГИСО направляло заявление о продлении срока действия Договора аренды.

28.02.2014 Министерством по управлению госимуществом Свердловской области в адрес ООО «ЭкспрессМаркетПлюс» направлено письмо № 17-01-82/1675 в котором указано, что вопрос о пролонгации договора вынесен на очередное заседание комиссии Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области по рассмотрению заявлений о предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах муниципального образования «город Екатеринбург».

25.03.2014 МУГИСОнаправило обществу «ЭкспрессМаркетПлюс» направлено письмо № 17-01-82/2345 об отказе от договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Считая, что отказ от договора аренды земельного участка №1-1122 от 23.01.2009, выраженный в письме от 25.03.2014 № 17-01-82/2345, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 названного Кодекса).

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу абз. 1 ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области, указанным в ст. 8.1 названного Закона Свердловской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.

Соглашением от 17.05.2007, заключенным между Министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург", "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург", полномочия Министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург".

Как верно указано судом, спорный договор аренды заключен администрацией в пределах ее компетенции, стороной спорного договора (арендодателем) является администрация, следовательно, МУГИСО, не являясь стороной договора, не обладало правом на отказ от договора.

Переход к Министерству 18.05.2013 функций по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено и изменение компетенции государственного органа или органа местного самоуправления, сами по себе не означают замену администрации на министерство в спорном правоотношении, не влекут за собой переход материальных прав, возникающих из ранее заключенных договоров.

Таким образом, с учетом изложенного, а также в силу пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Администрация города Екатеринбурга по договорам аренды, заключенным от своего имени, является субъектом, правомочным осуществлять весь комплекс полномочий арендодателя, в том числе и отказываться от него.

При таких обстоятельствах отказ МУГИСО правомерно признан судом незаконным, не влекущим прекращения арендных отношений.

Также суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право аренды земельного участка может быть прекращено при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно нормативно-правовому смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В данном случае суд, рассматривая спор, по аналогии принимает во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, по смыслу которой с учетом нормы ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

На основании оценки обстоятельств, имеющихся в деле доказательств, судом первой инстанции установлено, что общество как арендатор после заключения договора аренды не имело возможности приступить к строительству по независящим от него обстоятельствам.

Как установлено судом, невозможность использования земельного участка для строительства вызвана тем, что при подготовке котлована для фундамента по границе земельного участка была обнаружена труба теплотрассы, расположенная под поверхностью земельного участка. При этом технические условия, согласованные с ООО «Свердловские тепловые сети», не содержали сведения о фактически расположенных на данном земельном участке линий теплосетей, что привело к приостановлению осуществления строительства на данном земельном участке.

Представленный в суд первой инстанции акт от 26.08.2014 совместного