Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу n А60-24388/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-15689/2014-ГК

г. Пермь                                                      

30 декабря 2014 года                                        Дело №А60-24388/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 декабря 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего       Г.Л. Паньковой,  

судей                                               Л.Ф. Виноградовой, Ю.А. Голубцовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Галкиной У.Ю.,

при участии:

от истца – заместителя прокурора Свердловской областив интересах муниципального образования «город Екатеринбург»: Белина Е.Г., удостоверение,

от ответчиков: 1. Администрации города Екатеринбурга: не явились,

2. ООО «Бизнес – интеллектуальная группа»: Федоров М.Н., доверенность от 15.06.2014,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу истца,

заместителя прокурора Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 2 октября 2014 года

по делу № А60-24388/2014,

принятое судьей В.В. Парамоновой,

по иску заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования «город Екатеринбург»,

к Администрации города Екатеринбурга, обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес -интеллектуальная группа" (ОГРН 1026602319325, ИНН 6658119172)

о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Заместитель прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования «город Екатеринбург» обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга, Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес - интеллектуальная группа» о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка №5-2226 от 14.06.2011, в редакции дополнительного соглашения №1 от 28.01.2013 и применении последствий недействительности сделки.

Решением суда от 2 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда от 2 октября 2014 года не согласен, обжалует его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить. Как указывает истец в апелляционной жалобе, ООО «БИГ» субъектом правоотношений, урегулированных п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137 от 25.10.2001 не является, в связи с чем претендовать на получение земельного участка для осуществления жилищного строительства иначе как на конкурсной основе не вправе. Решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка, не принималось. Разрешительное письмо от 21.07.2004 Главархитектуры Администрации г. Екатеринбурга не может быть признано доказательством в смысле п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001, поскольку издавший его орган не является органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции. Неправомерность предоставления спорного земельного участка установлена также судебным актом, вступившим в законную силу, по делу № А60-25895/2010. Ответчик приобрел право аренды земельного участка на основании договора, противоречащего ст. 447 ГК РФ, ст. ст. 30.1, 38.1 ЗК РФ, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ являющегося ничтожным. Правоотношения, связанные с предоставлением на договорных началах земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, регулируются ст. 30.1 ЗК РФ, то есть земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства может быть приобретен исключительно на торгах, что исключает применение к рассматриваемым отношениям положений ст. 35 ЗК РФ, ст. 522 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11. В порядке ст. 35 ЗК РФ спорный земельный участок мог быть предоставлен ответчику в аренду только для завершения строительства комбината бытового обслуживания, а не для строительства жилого дома.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика, ООО «Бизнес – интеллектуальная группа», в судебном заседании пояснил, что не согласен с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, а также указал на то, что ст.ст. 30.1 и 38.1 ЗК РФ не подлежат применению к процедуре оформления ООО «БИГ» прав на спорный земельный участок, поскольку участок не является свободным от прав третьих лиц. На участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО «БИГ» на праве собственности. Обязанность по оформлению документов на спорный земельный участок возникла у ответчика в силу Закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на расположенный на нем объект незавершенного строительства в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. Необоснованным является довод истца о преюдициальности судебного акта Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-12255/2010 для настоящего дела.

Ответчик, Администрация города Екатеринбурга, представителя в судебное заседание не направил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 14.06.2011 между Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО «Бизнес – интеллектуальная группа» (арендатор) на основании постановлений Главы города Екатеринбурга от 28.12.2006 № 2754, от 21.10.2008 № 4494 подписан договор аренды земельного участка № 5-2226, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, кадастровый номер 66:41:05 01 070:83, общей площадью 2 500 кв.м, категория земель – населенных пунктов, имеющий местоположение по улице Родонитовая, 20 в городе Екатеринбурге под незавершенное строительством здание и разрешение его реконструкции под 14-этажный жилой дом с размещением на первом и втором этажах спортивном - оздоровительного комплекса (п. 2.1 договора).

28.01.2013 между сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка № 5-2226 от 14.06.2011, согласно которому изменен кадастровый номер земельного участка на кадастровый номер 66:41:05 01070:76, а также внесены изменения в п. 2.1.5 договора, согласно которому земельный участок предоставляется под незавершенное строительством здание и разрешение его реконструкции под многоэтажный жилой дом со спортивно-оздоровительным комплексом на первом и втором этажах и подземной парковкой.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (уведомление о госрегистрации от 14.09.2011).

Считая, что вышеуказанный договор аренды противоречит ст. 447 ГК РФ, ст. 30.1, ст. 38.1 ЗК РФ, положениям Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ, нарушает права и законные интересы граждан, организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в собственность или аренду.

Согласно ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:05 01 070:76 расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО «БИГ» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66АБ № 037643 от 19.06.2003.

Подпунктом 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном законом порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с момента регистрации прав на объект к ответчику перешло право пользования земельным участком, необходимым для использования объекта незавершенного строительства вне зависимости от того, оформлен ли в установленном законом порядке соответствующий договор аренды.

Поскольку на момент заключения договора аренды № 5-2226 от 14.06.2011 на земельном участке находился объект недвижимости, следовательно, у собственника этого объекта имелось право на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что поскольку указанный земельный участок не являлся свободным, возможность его выставления на торги отсутствовала.

Следует отметить, что в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Судом первой инстанции правомерно отклонена ссылка истца на преюдициальное значение постановления Семнадцатого арбитражного