Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А60-4441/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-4671/2014-ГК

г. Пермь

29 декабря 2014 года                                                           Дело № А60-4441/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 декабря 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Пестовой О.В.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "СМИРАНА": не явились,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЕвроСнабСервис": не явились,

от ответчика - Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил: Климцев А.В., доверенность от 16.05.2014, удостоверение,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Управления муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений администрации города Нижний Тагил

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 14 февраля 2014 года

по делу № А60-4441/2013,

принятое судьей Черемных Л.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "СМИРАНА"  (ОГРН 1036602352676, ИНН 6648013106)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЕвроСнабСервис" (ОГРН 1076671003144, ИНН 6671214700),  Управлению муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил  о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости и об урегулировании разногласий по договору,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО, общество) «СМИРАНА» обратилось в Арбитражный суд Свердловской с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО, общество) «ЕвроСнабСервис», к Управлению муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил (Управление) о признании недостоверным отчета № 2012-52 от 27.07.2012 «Определение рыночной стоимости муниципального имущества – нежилые помещения в здании нежилого назначения, лит. Б № 11, 16, 19, 20, 23-32 по поэтажному плану первого этажа, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, общая площадь 161,1 кв. м», величины рыночной стоимости объекта недвижимости; об урегулировании разногласий по договору, о возложении на Управление обязанности заключить договор, изложив пункт 2.1 которого в следующей редакции: «п. 2.1 Объект продается по цене 2 750 000 руб. – основная сумма платежа без учета НДС».

Решением от 14.02.2014 Отчет № 2012-52 от 27.07.2012 «Определение рыночной стоимости муниципального имущества - нежилые помещения в здании нежилого назначения, литера Б № 11, 16, 19, 20, 23-32 по поэтажному плану первого этажа, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, общая площадь 161, 1 кв. м», выполненный оценщиком общества «ЕвроСнабСервис» Столбенниковым Михаилом Юрьевичем, признан недостоверным; урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений № 11, 16, 19, 20,23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 по поэтажному плану первого этажа, литера Б, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, общая площадь 161, 1 кв. м, между Муниципальным казенным учреждением «Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил» и обществом «Смирана», пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «п. 2.1 Объект продается по цене 3 401 654 руб. (три миллиона четыреста одна тысяча шестьсот пятьдесят четыре рубля) 33 коп. - основная сумма платежа без учета НДС».

Управление с принятым решением не согласно, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, по мнению заявителя, свидетельствующие о том, что вывод суда о стоимости объекта оценки противоречит выводам заключения экспертизы, которую суд принимает как надлежащее доказательство, вместе с тем, указывает на возникшие сомнения в обоснованности заключения эксперта ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки», в итоге, определив выкупную стоимость помещения как среднерыночную, на основании имеющихся в деле отчетов об оценке. Заявитель считает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайств о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного помещения.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 10.06.2014 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Щербинину Сергею Петровичу, срок проведения экспертизы установлен - до 21.07.2014, производство по делу приостановлено.

Определением от 05.09.2014, в связи с истечением срока проведения экспертизы и приостановлением производства по делу – до 21.07.2014, а также отсутствием экспертного заключения, арбитражный суд апелляционной инстанции продлил срок проведения экспертизы и представления заключения эксперта в арбитражный суд апелляционной инстанции – до 01.10.2014.

06.11.2014 в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило экспертное заключение индивидуального предпринимателя Щербинина Сергея Петровича № 21 от 17.07.2014.

Определением от 07.11.2014 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу и проведения в этом же судебном заседании судебного разбирательства по апелляционной жалобе истца.

Поскольку обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по делу № А60-4441/2013 устранены, арбитражный суд возобновил производство по настоящему делу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, истец является арендатором муниципального имущества – нежилых помещений общей площадью 161,1 кв.м., расположенных по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, на основании договора № 1 от 01.01.2006 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого у Администрации города, заключенного между обществом и Администрацией города Нижний Тагил (договор пролонгирован до 22.12.2009).

12.11.2009 обществом «Смирана» заключен действующий в настоящее время договор аренды № 865 с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил.

03.02.2012 общество «Смирана» обратилось к Главе города Нижний Тагил Свердловской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмом Главы города Нижний Тагил Свердловской области №53-654 от 22.02.2012 истцу было отказано в приватизации данного объекта муниципального имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.05.2012 по делу № А60-11076/2012 признан незаконным изложенный в письме от 22.02.2012 №53-654 отказ Главы города Нижний Тагил Свердловской области в предоставлении обществу «Смирана» преимущественного права выкупа арендуемого муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, 1 этаж, по поэтажному плану № 11, 16, 19, 20, 23-32; суд обязал Главу города Нижний Тагил Свердловской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Смирана» путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Во исполнение вышеназванного судебного акта, Администрацией города Нижний Тагил принято постановление от 26.11.2012 за № 2607, согласно которому определены условия приватизации нежилых помещений № 11, 16, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 по поэтажному плану первого этажа, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, общая площадь 161,1 кв.м., арендуемых обществом «Смирана». Цена продажи объекта определена на основании Отчета об оценке рыночной стоимости муниципального имущества № 2012-52 от 27.07.2012, выполненного оценщиком ООО «ЕвроСнабСервис» Столбенниковым Михаилом Юрьевичем, и составила по состоянию на 27 июля 2012 года - 4 017 713 руб. 00 коп. без учета НДС.

Письмом от 30.11.2012 за № 5472 Комитет по управлению муниципальным имуществом направил в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа.

Общество «Смирана», не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества - 4 017 713 руб. 00 коп., направило в адрес Комитета протокол разногласий от 24.12.2012 к договору, предложив изложить пункт 2.1. в следующей редакции: «Объект продается по цене 2 750 000 руб. – основная сумма платежа без учета НДС», на основании Отчета об оценке № 118-01-109, выполненный оценщиком Торгово-промышленной палаты города Нижний Тагил Мазура Е.В., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - нежилые помещения в здании нежилого назначения, лит. Б № 11, 16, 19, 20, 23-32 по поэтажному плану первого этажа, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, общая площадь 161,1 кв.м., по состоянию на 27 июля 2012 года составила 2 645 000 руб. без учета НДС.

Поскольку возникшие разногласия не урегулированы, Общество «Смирана» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза на предмет установления факта достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости муниципального имущества № 2012-52 от 27.07.2012, выполненного оценщиком ООО «ЕвроСнабСервис» Столбенниковым Михаилом Юрьевичем, и соответствия его требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки (определение от 30.05.2013).

Определяя цену продажи объекта муниципального нежилого фонда - 3 401 654 руб. 33 коп. - основная сумма платежа без учета НДС, суд первой инстанции оценил имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, учел выводы, сделанные в экспертных заключениях, определил среднерыночную выкупную   цену объекта в размере 3 401 654 руб. 33 коп.    ((2 270 094,47 руб. + 4 205 536,07 руб.  + 4 016 144,00 руб. + 4 019 282,00 руб. + 3 143 866, 50 руб. + 2 755 004,00 руб.). Определенная таким образом стоимость имущества, как указано в тексте обжалуемого решения, лежит в рыночном диапазоне.

Указанный способ определения цены продажи объекта муниципального нежилого фонда признается арбитражным судом апелляционной инстанции недопустимым, при этом значимым арбитражный суд апелляционной инстанции считает существенное отличие друг от друга использованных в приведенном расчете среднерыночной цены показателей.

Арбитражным судом апелляционной инстанции с целью установления рыночной стоимости помещений в здании нежилого назначения литера Б (№ 11, 16, 19, 20, 23-32 по поэтажному первого этажа) общей площадью 161,1 кв. м., расположенных в г. Нижнем Тагиле по ул. Островского, 9, по состоянию на 03.02.2012, определением от 10.06.2014 по делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Щербинину Сергею Петровичу.

Как следует из выводов экспертного заключения № 21 от 26.10.2014 рыночная стоимость помещений в здании нежилого назначения лит. Б (№ 11, 16, 19, 20, 23-32 по поэтажному плану первого этажа) общей площадью 161,1 кв.м., расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, по состоянию на 03.02.2012 составляет 4 100 000,00 руб.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, определенная по состоянию 03.02.2012, полученном по результатам проведенной судом экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, а значит, указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

С учетом установленного не подлежит удовлетворению требование истца о признании недостоверным отчета № 2012-52 от 27.07.2012 «Определение рыночной стоимости муниципального имущества – нежилые помещения в здании нежилого назначения, литера Б № 11, 16, 19, 20, 23-32 по поэтажному плану первого этажа, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, общая площадь 161,1 кв.м.», выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «ЕвроСнабСервис» Столбенниковым Михаилом Юрьевичем.

Способы защиты гражданских прав определены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Эта статья указывает, в том числе на иные способы, предусмотренные законом.

Исходя